【正文】 積、風格等多維推演變化。 ” 對房地產(chǎn)項目來說，一個樓盤就代表著一種生活方式。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ ? 地下車庫 地下車庫重要客戶認識寫字樓檔次形象的第一站，必須做到整潔明亮，導示清楚。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 網(wǎng) 上 虛 擬 售 樓 片 營 銷 ? 在現(xiàn)場新售樓處啟用之前，建議利用網(wǎng)絡資源 建立展示平臺（網(wǎng)上售樓處 ），架構(gòu) PR虛擬空間（情景式體驗系統(tǒng)）、網(wǎng)上定房、在線咨詢系統(tǒng)、業(yè)主論壇、項目動態(tài)等。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 營銷動作四 ： 階段性系列公關(guān)活動 淮海經(jīng)濟區(qū)財富高峰論壇 聯(lián)合交通銀行沃德財富中心舉行淮海經(jīng)濟區(qū)財富高峰論壇，邀請淮海經(jīng)濟區(qū)各企事業(yè)單位、政府要員、媒介人士、溫 /浙商會成員等。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 營銷動作二：啟動網(wǎng)絡售樓處 時 間： 2022年 10月 在新售樓處啟用之前，利用網(wǎng)絡資源建立展示平臺（網(wǎng)上售樓處），架構(gòu) PR虛擬空間（情景式體驗系統(tǒng)）、網(wǎng)上定房、在線咨詢系統(tǒng)、業(yè)主論壇、項目動態(tài)等。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ XX州高檔住宅、辦公項目； XX州高檔寫字樓分眾傳媒 高檔會所：開元名都、海天假日酒店、 中國移動全球通俱樂部等； 高檔轎車： BMW，克來斯勒，奔馳，沃爾沃； 商會：浙商、蘇商、溫商等在徐大型商會； 銀行：工商、建行、交通銀行、江蘇銀行等； ● 定期舉辦活動，邀請瑞龍客戶與高檔會所會舉行聯(lián)動，發(fā)布 SP信息 ● 贊助其定期的活動，設(shè)置一期主題（財富論壇），同時在其內(nèi)刊發(fā)布廣告。 ?建筑外部有系統(tǒng)化的雙語的導示系統(tǒng)。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 北京 時代中心 ↑ 北京 金長安大廈 ↑ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 退讓后面積占地塊的 59%，接近項目的建筑密度指標55%。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 2/地塊一期和地塊二期的產(chǎn)品關(guān)系 ；（產(chǎn)品互補） 3/純辦公業(yè)態(tài)相對滯銷和資金快速回籠要求的關(guān)系； （分階段開發(fā)，即在規(guī)劃地塊一期的部分產(chǎn)品要充分考慮能夠快速銷售的要求 ） 并列關(guān)系：即 商業(yè) +辦公 ，一期二期規(guī)劃為一個不可分割的整體；優(yōu) 劣：有利于品質(zhì)打造，但不利于風險規(guī)避； 互補關(guān)系 ：即 商業(yè) +辦公 +類辦公 ，一期二期可分開建設(shè)； 優(yōu) 劣：可有效規(guī)避不可知風險 ， 擴大客群，確保銷售最大； √ √ Copyright 169。但是從 2022年下半年起，該區(qū)域一直處于一個相對稀缺的供應狀態(tài)。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 壹 / 做什么？ ——市場分析與項目定位 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 徐州寶名的合作伙伴及經(jīng)典項目 前期策劃項目 : 上海綠地集團 綠地世紀城 [徐州市 ] 江蘇華隆房地產(chǎn) 東坡文化城 [徐州市 ] 營銷代理項目 : 浙江環(huán)宇集團 環(huán)宇 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 關(guān)于寶名 上海寶名國際大廈 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 但是 ,僅僅是 “ 數(shù)量導向 ” 策略 ， 不足以直面項目當前面臨的市場壓力 ! Copyright 169。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 思 路 小 結(jié) 綜合前面分析，我司認為，本項目開發(fā)基本思路為： ?戰(zhàn)略面：堅持數(shù)量導向模式， 做足容積率文章 ； ?市場面：周邊競爭壓力與 入市空白機遇 并存； ?產(chǎn)品面： 突破常規(guī)純商辦模式 ，實現(xiàn) 業(yè)態(tài)必要的創(chuàng)新 ；并要處理好一期二期地塊的產(chǎn)品關(guān)系，滿足 快速回籠資金要求 ； ?客戶面：投資性群體是項目的主要客群，作為非剛性需要，產(chǎn)品 投資的保值增值特性 是其置業(yè)動力所在 . Copyright 169。 假設(shè)商業(yè)控制在 3F+1， 項目地上總建面積為： 6800 = 57800平方米； 則辦公部分可規(guī)劃建筑面積為： 578003740 3 = 46580平方米 ； Copyright 169。 然而，在房地產(chǎn)市場同質(zhì)化問題越來越嚴重的今天，對房地產(chǎn)項目進行主題化的硬件和軟件的包裝就顯得尤其重要。 ?入口坡道采用塑膠地面防滑，保證安全； ?車庫地面采用特種涂料，既美觀，又防滑靜音； ?在拐角、下坡地方設(shè)置大的反光鏡，提示車輛來往； ?在進入方便的位置設(shè)立 VIP車位，與大單銷售聯(lián)動，注明車位號與車輛牌號，彰顯客戶身份 車庫電梯 減速坡道 VIP車位 Copyright 169。 ? 前期通過網(wǎng)絡售樓處為開盤積累最大化的客戶。 目的： 通過受邀請人所在圈層，快速傳播項目形象。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 營銷動作一：新聞推薦會 時 間： 2022年 10月 目 的：宣傳公司品牌實力、項目信息、彭城路金融成長潛 力，整合 XX州各媒體資源，對項目進行新聞炒作； 形 式：邀約政府領(lǐng)導，市房產(chǎn)局，市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導， XX州主流媒體記 者、行業(yè)媒體（電視臺、晨晚報、各房地產(chǎn)網(wǎng)站）及各方資源； 活動內(nèi)容： 政府領(lǐng)導發(fā)言介紹本項目所在的金融商圈的區(qū)位優(yōu)勢； 公司高層介紹企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢： 開發(fā)商老總介紹產(chǎn)品優(yōu)勢： 項目整體的 “ 金融街 ” 開發(fā)理念； 項目的規(guī)劃理念和未來發(fā)展； “ 商務小豪宅 ” ，財富生活主場； 活動現(xiàn)場準備餐點，免費飲料，以及給來賓的禮品袋 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ ?辦公外部空間 ?在寫字樓外部公共空間，配合外立面風格，設(shè)置寬敞的門廳入口，展示豪華、高檔并有創(chuàng)新精神的商務形象。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 深圳 龍光世紀 ↑ 深圳 天力中央 ↑ Copyright 169。 面積為： 6800 55%=3740平方米 /層； 其中一期地塊約 1995平方米（概算）； Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ ２ １ 一期二期問題關(guān)系到：