【正文】 于贏利模式 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 綜合分析， 本案應(yīng)選擇 “ 數(shù)量導(dǎo)向型 ” 盈利模式，實(shí)現(xiàn) “ 容積率最大化 ” w價(jià)值利用 1/XX州普遍的置業(yè)心理表現(xiàn)為 “ 價(jià)格超敏感型 ” ； 2/對(duì)于商辦類物業(yè)，犧牲面積對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的提升有限； 3/面積問題是房地產(chǎn)整體利潤率的核心問題 . 老方案 / 容積率 建面約 51000 VS 新方案 / 容積率 建面 57800 √ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 但是 ,僅僅是 “ 數(shù)量導(dǎo)向 ” 策略 ， 不足以直面項(xiàng)目當(dāng)前面臨的市場(chǎng)壓力 ! Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 市場(chǎng)盤點(diǎn) 自 2022年下半年以來，在全球金融危機(jī)和全國形勢(shì)不佳的態(tài)勢(shì)下， XX州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期。 但自 2022年 12月起，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售逐步回暖， 銷售量連續(xù) 4個(gè)月呈現(xiàn)不斷上升的勢(shì)頭 ， 2022年 3月當(dāng)月銷售 ，甚至已經(jīng)超越 08年 12月份一倍之多（以住宅為主體）。 一直以來， XX州市場(chǎng)的純商業(yè)和辦公類物業(yè)一直處于不慍不火的狀態(tài)。此前項(xiàng)目比如財(cái)富廣場(chǎng)、恒茂大廈、帝都大廈都如此，去化不暢甚至?xí)霈F(xiàn) 辦公與住宅的價(jià)格倒掛 的現(xiàn)象。 因此，項(xiàng)目的挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存，壓力不可輕視。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 02040600 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 0供應(yīng)量成交量供銷比供應(yīng)量 1 4 . 3 7 2 3 . 6 6 5 4 . 5 1 4 0 . 4 7 2 4 . 6 1 4 . 8 2 8 . 1 3 1 9 . 6 8 9 . 6 1成交量 1 6 . 8 6 1 2 . 0 8 1 1 . 1 5 16 2 2 . 5 6 1 1 . 3 1 4 . 0 6 1 7 . 9 1 2 3 . 2 8供銷比 1 . 1 7 0 . 5 1 0 . 2 0 0 . 4 0 0 . 9 2 0 . 7 6 0 . 5 0 0 . 9 1 2 . 4 22022 年 7月2022 年 8月2022 年 9月2022 年10 月2022 年11 月2022 年12 月2022 年 1月2022 年 2月2022 年 3月表 1： XX州房產(chǎn)市場(chǎng)近期各月供求狀況表 ——寶名市場(chǎng)部數(shù)據(jù) 4月份最新成交量為 萬平方米 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 徐州2 0 0 6 年至2 0 0 8 年辦公樓成交均價(jià)4200440046004800500052002022上半年 2022下半年 2022上半年 2022下半年 2022年成交均價(jià)（元/ ㎡）表 2： 2022年至 2022年 XX州寫字樓成交均價(jià) 2022年市場(chǎng)回暖，價(jià)格有所上升 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 成交面積（㎡）1379289837488843146419220 1820201000020220300004000050000600007000080000900001000002 0 0 6 上半年 2 0 0 6 下半年 2 0 0 7 上半年 2 0 0 7 下半年 2 0 0 8 上半年 2 0 0 8 下半年表 3： 2022年至 2022年 XX州寫字樓成交面積 供應(yīng)量小是成交量小的原因之一 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 一直以來，由 “ 三路一山 ” 〔淮海路、中山路、建國路、戶部山〕組成的住宅、辦公、商業(yè)都是 XX州房地產(chǎn)的熱點(diǎn)投資置業(yè)區(qū)域。但是從 2022年下半年起，該區(qū)域一直處于一個(gè)相對(duì)稀缺的供應(yīng)狀態(tài)。近期龍商天驕項(xiàng)目的推出，引發(fā)了相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)者關(guān)注。 如后表所示， 尤其是 2022年度，更形成了一個(gè)空檔期。為本項(xiàng)目的入市提供了一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。 2022年中心區(qū)將有 一大批舊城改造項(xiàng)目上市，總體量逾 100萬平方米 ，包括住宅、商業(yè)、辦公等多種形態(tài)，主要有地王項(xiàng)目、龍商項(xiàng)目、黃河景園二期、蘇寧項(xiàng)目、百大項(xiàng)目、老體育館項(xiàng)目等等， 后續(xù)潛在競(jìng)爭不可小覷 。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目定位 建筑面積 （ ㎡ ） 面積分割范圍 銷售價(jià)格（元 / ㎡ ） 銷售率 % 銷售周期 帝都大廈 5A級(jí)寫字樓，總部基地純寫字樓 42310 150—1000 6000 約 % 至今約 5年 恒茂國際 成長型公司基地 42800 4580 6500 （精裝修） 約 % 至今約 4年 財(cái)富廣場(chǎng) 成熟型公司辦公 基地 100000 97190 5000 (05年 5月 ) A座 26層持有 B座 16層銷售 約 4年 匯源置地 LOFT公寓 13000 50100 5800 (07年 ) 辦公約 90% 約 1年 財(cái)富大廈 精裝修小戶型酒 店式公寓 27000 主力 50 6000 (06年裝修） 公寓約 99% 約 1年半 一品觀邸 商務(wù)豪宅 35000 90144 6200元 (07年 ) 公寓約 95% 約 2年 金地國際 宜商宜住 40000 65130 5500元 (07年 ) 公寓約 98% 約 2年半 表 4：近幾年主要辦公項(xiàng)目去化情況 純辦公需求柔性，去化較慢 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 地王大廈 帝都大廈 百大項(xiàng)目 蘇寧項(xiàng)目 天成項(xiàng)目 財(cái)富大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 匯源置地 金地國際 一品觀邸 黃河景園 時(shí)代廣場(chǎng) 中 心 區(qū) 供 應(yīng) 空 檔 期 ——寶名市場(chǎng)部數(shù)據(jù) 表 5：近幾年 XX州中心區(qū)辦公類物業(yè)供應(yīng)一覽表 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 從后期來看，對(duì)本項(xiàng)目直接競(jìng)爭項(xiàng)目有 中央百大項(xiàng)目 和 蘇寧彭城廣場(chǎng)東項(xiàng)目 ，該項(xiàng)目與本項(xiàng)目同屬核心 CBD板塊，但公司品牌、項(xiàng)目體量等方面有明顯優(yōu)勢(shì)。 地塊名稱 競(jìng)得企業(yè) 土地座落 規(guī)劃用途 出讓面積 土地指標(biāo) 單位地價(jià) 土地總價(jià) 20226＃ XX州瑞龍 /星辰房產(chǎn) 東至解放路，西與南至規(guī)劃地塊邊線，北至蓮花井巷 A地塊商住 B地塊商辦 容積率 ≤ ，建筑密度≤45% ，綠地率 ≥20% ，總建筑面積約 777 萬 /畝 6680 萬元 202234 南京中央商場(chǎng)股份 淮海路南，青年路北，中山路東，彭城路西 商場(chǎng) /辦公 /賓館 /酒店式公寓 畝 B地塊 , 總建筑面積