【正文】 一、 銷售策略與推廣1. 前期銷售渠道由于本項(xiàng)目目前處于前期運(yùn)作階段，廣告投放與公開發(fā)售均不現(xiàn)實(shí)。從市場的競爭角度來考慮，銷售最好的時(shí)機(jī)是區(qū)域供應(yīng)的空檔期?！?達(dá)到銷售目的，任何推廣方案的具體實(shí)施最終的目的都是為了實(shí)現(xiàn)銷售的完成。（3） 廣告的階段性劃分及投入比例一般的樓盤廣告階段劃分為：準(zhǔn)備期5%、預(yù)熱期15％、開盤導(dǎo)入期35％、強(qiáng)銷期35％、收盤促銷期10％。突出表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面，宣傳推廣內(nèi)容會(huì)有所局限，針對此點(diǎn)可考慮形象版或招聘版等宣傳形式。它不但關(guān)系著項(xiàng)目推向市場的成功，還決定著能否事先得到更多的利潤。我們對要參與的任何項(xiàng)目態(tài)度是一貫的，做就做有相當(dāng)把握、否則，不但對發(fā)展商，而且對策劃及銷售公司本身，對社會(huì)都是一種罪過。僅以上七個(gè)條件，就給代理商提出了很高的要求，更不要說其他要求。針對貴公司項(xiàng)目，我公司配備精干力量，全力完成銷售任務(wù)。當(dāng)然我們不否認(rèn)這些是必要的！但選用一流的銷售人員只要是負(fù)責(zé)任的代理商都應(yīng)該做到，一流的銷售道具只是形象包裝的一部分。在理念的把握上，需要成熟的策劃團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目優(yōu)勢進(jìn)行全面透徹的分析，并最終將其上升為面向市場的產(chǎn)品，才可使項(xiàng)目具備在市場中存在、發(fā)展的條件。三、幾項(xiàng)注意事項(xiàng)建議近期開始，爭取在內(nèi)部認(rèn)購開始前能夠投入使用。報(bào)廣逐漸深入，開盤前期頻率增強(qiáng)；售樓部建設(shè)完成并投入使用樓書、DM單等宣傳資料投放使用第三階段 開盤期（成熟銷售期）由促進(jìn)期到成熟期的廣告投放，建議采用“急迫性引導(dǎo)，強(qiáng)勢推進(jìn)”的廣告策略。避免上市“一鍋端”，好戶型售完，尾盤積壓，這就需要充分控制節(jié)奏，引導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)。 ◇第三批開盤銷售（34個(gè)月），預(yù)計(jì)銷售率為2830%；軍頤園A座營銷策劃報(bào)告前言我公司以往所開發(fā)項(xiàng)目有很多是中心城區(qū)及周邊的高層項(xiàng)目，可以說對此類項(xiàng)目積累了相當(dāng)豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)和市場經(jīng)驗(yàn)。 本方案通過市場分析，結(jié)合樓盤自身的特點(diǎn)，尋找有效媒體組合，從而制定相應(yīng)的推廣策略，以求使整個(gè)樓盤的銷售工作達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。以引導(dǎo)型較強(qiáng)的表現(xiàn)形式，結(jié)合銷售狀況進(jìn)行一系列的廣告投放，促進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)際銷售；并且在開盤期可適當(dāng)引入現(xiàn)場活動(dòng)，將樓盤銷售引入高潮。另外，售樓部是樓盤形象展示的窗口，是目標(biāo)受眾與產(chǎn)品零距離接觸的平臺。而對于諸多優(yōu)勢的提煉，需要策劃者具備清晰的思路，以及把控關(guān)鍵的能力，需要策劃團(tuán)隊(duì)具備創(chuàng)造性思維，經(jīng)驗(yàn)之上的直覺與靈感，厚積薄發(fā)實(shí)戰(zhàn)高效。我們站在開發(fā)商角度要提醒注意的是，怎樣的方法才能較快、較早從客戶手中回收資金，這才是銷售之高境界，因?yàn)榧词箻O具實(shí)力的開發(fā)商，如果能實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目資金的最小投入，就有力量同時(shí)做更多的項(xiàng)目，不但企業(yè)發(fā)展較快，同時(shí)也是為社會(huì)增加了稅收，這是一個(gè)站在全局看問題的策劃人應(yīng)有的素質(zhì)，也是一個(gè)把服務(wù)對象利益看得比生命還重要的房產(chǎn)服務(wù)性企業(yè)（策劃、銷售公司）應(yīng)該達(dá)到的要求。 因?yàn)樵谝粋€(gè)地區(qū)呆久了，容易限制人的思維，即使是在省會(huì)石家莊也不例外，因?yàn)槭仪f的發(fā)達(dá)程度在全國遠(yuǎn)排不上號。望貴公司考察。 好的策劃方案，需要通過與開發(fā)商充分溝通，才能轉(zhuǎn)化為決策并進(jìn)行實(shí)施，不能通過溝通使開發(fā)商認(rèn)可實(shí)施，再好的策劃都是空談，不能溝通實(shí)施，不是開發(fā)商的問題，而是策劃人的責(zé)任。結(jié)束語前期思路的提供與正常的全程運(yùn)作不同，因?yàn)闆Q策者還沒有深入到項(xiàng)目當(dāng)中，但正是這個(gè)原因才更能檢驗(yàn)策劃及銷售公司的綜合能力及市場平時(shí)積累。開發(fā)商為項(xiàng)