【正文】 ； ④ 住宅小區(qū)基礎設施建設費； ⑤ 管理費； ⑥ 貸款利息； ⑦ 稅金。 ▲ 現貨交易，現在交貨，現在一次付清，此為典型的現貨交易。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 影響房地產價格的因素有以下 8類： ① 自身因素； ② 環(huán)境因素； ③ 人口因素； ④ 經濟因素；⑤ 社會因素； ⑥ 行政因素； ⑦ 心理因素； ⑧ 國際因素。 ▲ 建立價格可比基礎包括： 統一付款方式； 統一采用單位； 統一幣種和貨幣單位；統一面積內涵； 統一面積單位。 ▲ 求取資本化率有： 市場提取法 累加法兩種。 ▲ 城市功能區(qū)：中心商務區(qū)（大城市中的金融、貿易、信息和辦公高度集中，并附有購物、文娛服務等的綜合經濟活動的核心地區(qū)）、商業(yè)區(qū)（市級或區(qū)級商業(yè)集中的地區(qū)）、居住區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、風景區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)。 ▲ 近代，西方發(fā)達國家的城市中心向郊外發(fā)展的浪潮中，第一次浪潮為（人口外遷），第二 此資料來自企業(yè) 次浪潮為（工業(yè)外遷），第三次浪潮為（零售業(yè)外遷），第四次浪潮為（城市郊區(qū)化）。其次，是機場、工業(yè)用地；居住用地受地形 坡度的限制最小，最高限坡 10％；綠地不受地形坡度的影響。 控制性詳細規(guī)劃指標有規(guī)定性指標和指導性指標。 ▲ 建筑結構分為：磚木結構、磚混結構、鋼砼結構、鋼結構、其他結構。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 建 筑物由基礎、墻體或柱、樓地層或梁、樓梯、屋頂、門窗六大部分組成。 ▲ 外墻的作用有：擋風、遮雨、保濕、隔熱、隔聲等。 ▲ 窗的主要作用是（ A、采光 B、通風 C、觀望 ）。 ▲ 給水系統的基本供水方式有（ A、直接供水方式 B、設置水箱的供水方式 C、設置水泵和 此資料來自企業(yè) 水箱的供水方式 D、分區(qū)分壓供水方式）。中速電梯的速度為 。 ▲ 定位軸線：施工圖中基礎、墻體、柱、梁、屋架主要承重構件要畫出軸線。 ▲ 地形圖的主要內容有：水系、地貌、居民地、交通線、境界線和土質植被等要素。 ▲ 計算一半建筑面積的范圍： 有上蓋無柱的走廊、檐廊； 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等永久性建筑； 未封閉的陽臺、挑廊； 無頂蓋的樓梯； 有頂蓋的永久性架空走廊。 ▲ 信用的 4個基本特征：暫時性、償還性、收益性、風險性。 ▲ 決定利率水平的工具： ① 平均利潤率 ② 借貸市場中資金供求狀況。 ▲ 在房地產貸款中，房地產抵押是最主要的貸款形式。 ▲ 匯（支）票的 基本當事人有 3個：出票人、付款人和收款人。 按照外匯資金的性質與用途，匯率可分為貿易匯率和金融匯率； ▲ 影響貨幣匯率變動的因素主要有： 一國經濟發(fā)展狀況； 國際收支狀況； 通貨膨脹； 利率水平； 貨幣當局的干預； 國 際政治局勢和外匯市場投機活動。 房產面積的精度分為三級。 ▲ 測繪工作的基本任務：是測定地面點的空間位置。 ▲ 樓宇智能化主要由下列 3 個部分組成：通信自動化（ CA）、辦公 自動化 (OA)、樓宇智能化(BA). ▲ 樓宇智能化應具備的基本功能： 保安監(jiān)視功能； 消防滅火報警控制功能； 公用設施監(jiān)視控制功能。 ▲ 室內燃氣供應系統由：室內燃氣管道 (由引入管、立管、和支管等組成 )、燃氣表和燃氣用具（由燃氣灶、燃氣熱水器、家庭燃氣爐、燃氣開水爐）等系統主成。 ▲ 材料密度分：表面密度、堆積密度（散粒材料）。 按使用材料不同分為：鋼筋混泥土樓梯、木樓梯、 鋼樓梯。 按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻。 影響建筑耐久年限的因素有設計、施工質量、管理水平。 ▲ 房屋由基礎、墻、頂、門、窗等組成：。 ▲ 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為：全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃四個體系規(guī)劃。 ▲ 工程地質病害包括：地震、地下溶洞、滑坡與塌方、沖溝。 ※ 本章重點 ▲ 城市化表現為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉化和城市不斷發(fā)展和完善的過程。 ▲ 城市行政區(qū)可分為市區(qū)和郊區(qū)。其高低取決于 3個因素： 可獲收益的大小； 可獲收益的長短； 獲得該凈收益的可靠性。 ▲ 比較法適用的對象是具有交易性的房地產。（ 5）已做拆遷補償安置的城市空地。 ▲ 房地產現貨價格是指以現狀房地產為交易標的的價格。經濟適用房的利潤控制在 3％以下。 ▲ 成交價格可能是正常的，也可能是 不正常的。 第二章 房地產的價格和估價知識 ▲ 房地產之所以有價格，需要具備 3個條件： ① 有用性； ② 稀缺性； ③ 有效需求。通常用 P/A,i,n來表 示 將現值轉換為等額年金的公式 A=P[I（ 1+ｉ）ｎ /（ 1+ｉ）ｎ — 1］ （ 1+ｉ）ｎ /（ 1+ｉ）ｎ — 1 稱為 “ 資金回收系數 ” 通常用 A/P,i,n來表示 （算月等額還貸款本息用此公式） ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 投資前經過的三個階段： ① 投資機會尋找； ② 投資機會評價（投資前最重要的環(huán)節(jié)）； ③ 此資料來自企業(yè) 投資機會選擇。 本金。如 此資料來自企業(yè) 住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產。 此資料來自企業(yè) ▲ 賣方壟斷市場必須具有以下幾個特點： ① 只有一個賣者，而買者很多； ② 產品無相近的替代品； ③ 新生產者不能進入。 ▲ 市場是： ① 商品交換的任何場所； ② 使商品交易雙方接觸的任何安排； ③ 商品交換關系的總和； ④ 連接商品生產者的橋梁； ⑤ 指某一特定商品的現有目標客戶群。 ▲ 房地產市場競爭有： ① 賣方與買方之間的競爭； ② 賣方與賣方之間的競爭； ③ 買方與買方之間的競爭。 ▲ 形成有效需求的條件： ① 消費者愿意購買； ② 消費者有能力購買（潛在需求的條件）。 ▲ 彈性系數：彈性數值大于 1，富有彈性；彈性數值小于 1，缺乏彈性；彈性數值等于 1，單一彈性；彈性數值無窮大，完全彈性；彈性數值等于 0，完全無彈性。 此資料來自企業(yè) 資金時間價值換算中的基本關系 （ 1）現值 +復利利息 =將來值 （ 2）將來值 — 復利利息 =現值 （ 3）將來值 — 現值 =復利利息 （二）資金時間價值換算的各種公式 將現值轉換為將來值公式 F=P（ 1+i） n （ 1 + i） n 稱為 “ 一次支付終值系數 ” 。 ▲ 判斷項目可行性的標準： ① 凈現值大于零； ② 投資回收期短于基準投資回收期； ③ 內部收益率大于基準收益率。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。原始價值是始終不變的。 =1平方米。起價不能反映所售商品房的真實價格水平。 ▲ 影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，物價、建筑人工費，居民收入。 ▲ 成本法適用的對象： 無收益且很少發(fā)生交易的房地產；（如：學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府大樓、廠礦、碼頭、機場等） 市場不完善或狹小市場無法選用比較法估價的房地產。 第三章城市和 城市規(guī)劃 此資料來自企業(yè) ▲ 市與鎮(zhèn)的差別主要反映在人口集聚規(guī)模和經濟實力兩個方面。 三類居住用地，住宅與工業(yè)等用地交叉，市政公用設施比較齊全，布局不完整，環(huán)境一般。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ※※※※※※ ▲ 城市用地的適宜性評價將建設用地的適宜性分為：適宜建設用地 、基本適宜建設用地、不適宜建設用地。 ▲ 城市水源選擇的基本原則是： 在地下水源豐富的地區(qū)，應優(yōu)先選擇地下水； 地下水源不足時，可考慮地面水源補充，但要注意水源保護； 水庫一旦成為城市水源，在規(guī)定的保護范圍內不得建設對水體有污染的設施和進行旅游、房地產開發(fā)。 ▲ 居住區(qū)規(guī)模：人口規(guī)模一般以 3萬 ~5萬人， 1萬 ~，用地規(guī)模一般在 50~100hm2（公頃）左右。 ▲ 建筑結構指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。 ▲ 地基不是建筑物的組成部分。 梁根據搭接情況分為：簡支梁、連續(xù)梁、懸臂梁。 ▲ 按使用材料，門分為：木門、鋼門、 塑鋼門、 合金門。排水系統力求簡短、安裝正確牢固、不滲不漏。 塔式和通廊式高層住宅電梯宜成組集中布置。 ▲ 建筑物平面圖 一般有：底層平面圖；標準層平面圖；頂層平面圖；屋頂平面圖。 ▲ 地籍圖可分為基本地籍圖和宗地圖。 第六章 金融知識 ▲ 金融的基本職能是為經濟運行籌集資金和分配資金。 政府信用是政府的借貸行為 。 ▲ 決定利率水平的因素有： 平均利潤率； 資金供求狀況； 預期通貨膨脹率； 國家經濟政策； 國際利率水平； 國際收支狀況。 ▲ 房地產貸款的種類： ① 按貸款對象的不同，可分為：房地產開發(fā)類貸款和個人住房代款； ② 按貸款的方式的不同，可分為：信用貸款和擔保貸款。 ▲ 企業(yè)、銀行或其他金融機構以商品或貨幣的形式向消費者個人提供信用叫（消費信用）。 ▲ 典型的明接金融是（買賣債券）。 ▲ 宗地圖的內容主要有： 圖符號、地籍號、坐落； 單位名稱、宗地號、地類號、占地面積； 界址點、界址點號、界址線、界址邊長； 宗地內房屋和構筑物； 鄰宗地宗地號及界址線； 相鄰道路、街巷及名稱。 ▲ 建筑安裝工程費由（ A、直接工程費 B、間接費 C、利潤 D、稅金 ）構成。 ▲ 建筑高度在 30m 以下的建筑，設備層一般設在地下室或頂層。 ▲ 采暖系統的類型有：熱水采暖系統（供水溫度為 95℃ ，回水溫度一般為 70℃ ）、蒸汽采暖系統。 按功能，門分為門分為：防火門、安全門、防盜門。樓梯有：樓梯段、休息平臺、欄桿。 ▲ 地基應滿足：有足夠的承載力；有均勻的壓縮量；有防止滑坡、傾斜方面的能力。