【正文】 筒體結(jié)構(gòu) ⑥ 筒中筒結(jié)構(gòu)： ▲ 根據(jù)施工方法的不同，可 將建筑物分為 3類(lèi)： 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑； 預(yù)制、裝配式建筑； 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。公共建筑和綜合性建筑總高度超過(guò) 24米的為高層。 ▲ 建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。 第四章 建筑知識(shí) ※ 本章重點(diǎn) ▲ 建筑物包括：房屋及構(gòu)筑物（如：橋梁、隧道、水壩、水塔、水井、道路、煙囪等）。 ▲ 住宅有：臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。 ▲ 在城市中，居住建筑面積占各類(lèi)建筑面積的 50％以上；居住用地一 般占城市建設(shè)總用地的 30 %左右。 ▲ 城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 此資料來(lái)自企業(yè) ▲ 中國(guó)現(xiàn)行的城市規(guī)劃編制體系由：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、城市總體規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃組成。 ※▲ 城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)和指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、用地紅線(xiàn)、容積率（ =總建筑面積 /建筑用地面積）、建筑控制高度（ 平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算 坡頂按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算）、建筑密度（建筑基底總面積 /建筑用地面積）、建筑后退紅線(xiàn)、綠地率、交通出入口方位、停車(chē)泊位、建筑間距、建筑間距系數(shù)、日照標(biāo)準(zhǔn)、道路紅線(xiàn)（包括： 機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)、人行交通所需的道路寬度； 鋪設(shè)地上地下管線(xiàn)和城市公用設(shè)使所需增加的寬度 種植行道樹(shù)所需的寬度）。 ▲ 氣溫是指離地面 。 此資料來(lái)自企業(yè) 鐵路場(chǎng)站對(duì)坡度要求最嚴(yán)格，一般 ≤% 。 ▲ 地震震級(jí)分為 9級(jí) ,5級(jí)以上的地震會(huì)造成破壞； 地震烈度分為 12 級(jí)，地震烈度在在 7 度以上的地區(qū)都必須抗震設(shè)防， 9 度以上不宜用作城市用地。 ▲ 影響城市土地區(qū)位的主要因素有：商業(yè)繁華度、交通通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完備度 、環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣。 ▲ 中國(guó)的城市化進(jìn)程仍屬于（向心型社會(huì)）階段。 ▲ 向心型城市化導(dǎo)致了城市人口過(guò)密、交通擁擠、環(huán)境 惡化等城市病。 ▲ 城市人口增長(zhǎng)率 =本年城市人 口增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù) 1000‰ 城市人口機(jī)械長(zhǎng)率 =本年城市人口遷入數(shù) 本年城市遷出數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù) 1000‰ 城市人口自然增長(zhǎng)率 =本年城市人口出生數(shù) 本年城市人口死亡數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù)1000‰ ▲ 城市人口增長(zhǎng)分為：自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)。 ▲ 城市人口分析包括：人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口分布、人口密度及其變化等。 ▲ 在中國(guó)，居住用地分為四類(lèi)： 一類(lèi)居住用地，以低層住宅為主，市政公用 設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境良好。 ▲ 城市用地的功能組織，是城市土地利用和布局的基本內(nèi)容。 ▲ 按城市平面幾何形狀，可將 城市分為：塊狀城市，帶狀城市，星狀城市 。 ▲ 按城市規(guī)模分類(lèi)： ① 100萬(wàn)人以上為特大城市； ② 大城市： 50萬(wàn)人以上人； ③ 中等城市：20萬(wàn) 50萬(wàn)人； ④ 小城市：小于 20萬(wàn)人。 ▲ 收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。 ▲ 房地產(chǎn)的收益可分為：實(shí)際收益和客觀收益。 ▲ 從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。 ▲ 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下四個(gè)步驟： 收集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料； 估算重新購(gòu)建價(jià)格； 估算折舊； 求取積算價(jià)格。 ▲ 再可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生變化的三種情況： 上漲；平穩(wěn)； 下跌。 ▲ 先取可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求： 是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)； 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 ； 成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 ▲ 房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法：比較法（重點(diǎn)復(fù)習(xí)）、收益法、成本法。 ▲ 房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)下列 3種情況： ① 房地產(chǎn)價(jià)格上漲； ② 房地產(chǎn)價(jià)格下跌； ③ 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有：日照、風(fēng)向、降水量、地勢(shì)和天然周期性災(zāi)害等。 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有 4種：（ 1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；（ 2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；（ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；（ 4）出讓的土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期 。（ 2）已征用補(bǔ)償?shù)醋? “ 三通一平 ” 或以上開(kāi)發(fā)的土地（ 3）已做 “ 三通一平 ” 或以上開(kāi)發(fā)的土地，（ 4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。 ▲ 標(biāo)價(jià)是指商品房出售者在其價(jià)目表上表注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房的出售價(jià)格。 ▲ 保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣(mài)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。 ▲ 期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格 — 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 — 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。 ▲ 在實(shí)際交易中的幾種 付款方式： 要求在成交日期是一次付清； 如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣； 從成交日期時(shí)起分期付清； 約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清； 以抵押方式支付。 樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為： 樓面地價(jià) =土地總價(jià) /總建筑面積 由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系。 ▲ 單位價(jià)格間稱(chēng)單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格。 ▲ 政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)有：最高限價(jià)；最低限價(jià)；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率。（如：經(jīng)濟(jì)適用房出售價(jià)。帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的。 ▲ 原始價(jià)值，也稱(chēng)原值、原價(jià)、歷史成本、原始購(gòu)置成本。 ▲ 市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。 ▲ 成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。 ▲ 市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 使用價(jià)值，是指該種商品能滿(mǎn)足人們 此資料來(lái)自企業(yè) 某種需要的效用。除了其地理坐 標(biāo)位置，還包括他與重要場(chǎng)所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境、景觀。 內(nèi)部收益率存在問(wèn)題： 該方法本身所固有的再投資假設(shè)； 多重根的問(wèn)題。標(biāo)準(zhǔn)如下。 ▲ 凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量 ▲ 現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法 是： 用一條線(xiàn)表示時(shí)間，將該水平線(xiàn)發(fā)分為長(zhǎng)短相同的間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位，它可以是年、半年、季、月，通常為年； 前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是最后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn)； 現(xiàn)金流量越大，垂直線(xiàn)越長(zhǎng)。 ▲ 投資較重視長(zhǎng)期的時(shí)間介入，且強(qiáng)調(diào)理性的分析和與評(píng)估 ......。通常用 A/F,i,n來(lái)表示 將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 Ｐ＝Ａ [（１＋ i） n─ 1/i(1+i)n] （１＋ i） n─ 1/ｉ (1＋ i)ｎ 稱(chēng)為 “ 等額系列現(xiàn)值系數(shù) ” 。 （一次性還貸款用此公式計(jì)算） 將將來(lái)值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 P=（ 1+i） n 1/（ 1 + i） n 稱(chēng)為 “ 一次支付現(xiàn)值系數(shù) ” 。 （ 6）年金 A是在每年年末發(fā)生的。 （ 2）利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致，為年。即：利率 =單位時(shí)間內(nèi)的利息 247。 ▲ 資金的時(shí)間價(jià)值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來(lái)的資金有更高的價(jià)值。 ▲ 房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。 ▲ 房地產(chǎn)的供求狀況分為： ① 全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況； ② 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 ③ 全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況； ④ 本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。 互補(bǔ)品：對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。 ▲ 一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少，價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加。 ▲ 地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利，體現(xiàn)在： ① 會(huì) 降低外來(lái)投資的吸引力； ② 會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ③ 會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。 ▲ 房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)泡沫的，第一是土地，二是期房（樓花），三是新建成的商品房。 ▲ 完全壟斷分為：賣(mài)方壟斷、買(mǎi)方壟斷、雙邊壟斷。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)： ① 買(mǎi)方市場(chǎng)：供大于求，房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩，買(mǎi)方掌握主動(dòng)權(quán)； ② 賣(mài)方市場(chǎng)：供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相對(duì)短缺，賣(mài)方掌 握主動(dòng)權(quán)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)： 按用途（功能）可分為：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)； 此資料來(lái)自企業(yè) 按檔次可分為：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)； 按區(qū)域范圍可分為：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)； 按交易方式可分為：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)； 按交易目的可分為：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)； 按流轉(zhuǎn)次數(shù)可分為：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn) 二級(jí)市場(chǎng)（為新開(kāi)發(fā)的商品房交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（為房屋再次交易市場(chǎng)）； 按時(shí)間劃分可分為：過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ▲ 市場(chǎng) 必須具備：買(mǎi)方、賣(mài)方、可供交易的商品。 ▲ 房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。 ▲ 具體一宗土地的范圍包括：地球表面、地球表面以下一定范圍的空間、地球表面以上一定范圍的空間。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)交易包括：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、互換等。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)： ① 交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權(quán)益的轉(zhuǎn)移； ② 交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)； ③ 是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)； ④ 容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)； ⑤ 較多地受到法規(guī)政策的影響和限制； ⑥ 一般人非經(jīng)常性參與； ⑦ 交易的金額較大，依耐于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合； ⑧ 廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。 ▲ 根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)。 ▲ 壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件： ① 買(mǎi)者和賣(mài)者都比較多； ② 產(chǎn)品存在差異； ③ 市 場(chǎng)信息完備。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期： ① 上升期：租金、售價(jià)同步上漲，二手房?jī)r(jià)格上漲； ② 高峰期：售價(jià)增長(zhǎng)大于租金增長(zhǎng)，新建房交易量大； ③ 衰退期：舊房交易量大，新房銷(xiāo)售困難，空置率上升，售價(jià)比租金下降快； ④ 低谷期：市場(chǎng)極為蕭條；交易量很小；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低租金下降；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性降低，租金下降 。 ▲ 房地產(chǎn)需求種類(lèi)： ① 消費(fèi)性需求； ② 投資性需求； ③ 投機(jī)性需求； ④ 盲目性需求。 ▲ 影響房地產(chǎn)需求量的因素： ① 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ② 消費(fèi)者的收入水平； ③ 相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ④ 消費(fèi)者的偏好； ⑤ 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。 ▲ 影響房地產(chǎn)供給量的因素： ① 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ② 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本； ③ 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平； ④ 開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 ▲ 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的收入彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /消費(fèi)者收入量變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的人口彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /人口數(shù)量變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng) 1％所引起的其需求量的百分比變化。 ▲ 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。 ▲ 利率是 指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率。 ▲ 資金的時(shí)間價(jià)值 的換算： （一）資金時(shí)間價(jià)值換算的基本說(shuō)明 資金時(shí)間價(jià)值換算中符號(hào)及其涵義 P表示現(xiàn)值 F表示將來(lái)值 I表示利率 N表示計(jì)息的周期數(shù) A表示等額年金 資金時(shí)間價(jià)值換算