【正文】 此資料來自企業(yè) 住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。 ▲ 房地產(chǎn)供給的價格彈性 =房地產(chǎn)供給量變化的百分比 /房地產(chǎn)價格變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)供給的要素成本 彈性 =房地產(chǎn)供給量變化的百分比 /要素價格價格變化的百分比 ▲ 一種房地產(chǎn)需求的價格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。 本金。 （ 7）第一個等差額 G和增長率 S是第二年年末發(fā)生的。通常用 P/A,i,n來表 示 將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 A=P[I（ 1+ｉ）ｎ /（ 1+ｉ）ｎ — 1］ （ 1+ｉ）ｎ /（ 1+ｉ）ｎ — 1 稱為 “ 資金回收系數(shù) ” 通常用 A/P,i,n來表示 （算月等額還貸款本息用此公式） ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 投資前經(jīng)過的三個階段： ① 投資機會尋找； ② 投資機會評價（投資前最重要的環(huán)節(jié)）； ③ 此資料來自企業(yè) 投資機會選擇。 ▲ 凈現(xiàn)值用 NPV表示；內(nèi)部收益率用 IRR表示。 第二章 房地產(chǎn)的價格和估價知識 ▲ 房地產(chǎn)之所以有價格，需要具備 3個條件： ① 有用性； ② 稀缺性； ③ 有效需求。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例；通常用貨幣來衡量；（即：交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品） ▲ 沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一 定沒有使用價值，如空氣。 ▲ 成交價格可能是正常的，也可能是 不正常的。是一項資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支 出。經(jīng)濟適用房的利潤控制在 3％以下。 ▲ =1平方米。 ▲ 房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。 ▲ 起價是指所銷售的商品房的最低價格。（ 5）已做拆遷補償安置的城市空地。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的人口因素有：人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī) 模。 ▲ 比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。 ▲ 成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折 舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其高低取決于 3個因素： 可獲收益的大??； 可獲收益的長短； 獲得該凈收益的可靠性。 ▲ 毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估價。 ▲ 城市行政區(qū)可分為市區(qū)和郊區(qū)。 二類居住用地，以多、中、高層住宅為主，市政公用設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境較好。 ※ 本章重點 ▲ 城市化表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化和城市不斷發(fā)展和完善的過程。 ▲ 城市化的類型： 向心型城市化和離心型城市化； 外延型城市化與飛地型城市化。 ▲ 工程地質(zhì)病害包括：地震、地下溶洞、滑坡與塌方、沖溝。 ▲ 日照時數(shù)是衡量日照效果的最常用指標(biāo)。 ▲ 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為：全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃四個體系規(guī)劃。 ▲ 在城市規(guī)劃中通常是用居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團為規(guī)劃基本單元來組織居住區(qū)的。 ▲ 房屋由基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗等組成：。超過 100米的為超高層。 影響建筑耐久年限的因素有設(shè)計、施工質(zhì)量、管理水平。 此資料來自企業(yè) ▲ 箱形基礎(chǔ)具備抗震、能將上部結(jié)構(gòu)荷載均勻傳至地基的剛性構(gòu)件。 按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻。 ▲ 梁和樓地面是分隔建筑空間的水平構(gòu)件。 按使用材料不同分為：鋼筋混泥土樓梯、木樓梯、 鋼樓梯。 ▲ 門由門框、門扇、五金等組成。 ▲ 材料密度分：表面密度、堆積密度（散粒材料）。 ▲ 排水系統(tǒng)按排放性質(zhì)分生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水。 ▲ 室內(nèi)燃氣供應(yīng)系統(tǒng)由：室內(nèi)燃氣管道 (由引入管、立管、和支管等組成 )、燃氣表和燃氣用具（由燃氣灶、燃氣熱水器、家庭燃氣爐、燃氣開水爐）等系統(tǒng)主成。 ▲ 設(shè)置電梯應(yīng)符號的要求： 7層以上（含 7層）的住宅，或超過 16米以上的住宅必須設(shè)置電梯； 12層以上（含 12層）的住宅，設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺； 高層住宅電梯誼每 此資料來自企業(yè) 層設(shè)站，不設(shè)站的層數(shù)不 應(yīng)超過兩層。 ▲ 樓宇智能化主要由下列 3 個部分組成：通信自動化（ CA）、辦公 自動化 (OA)、樓宇智能化(BA). ▲ 樓宇智能化應(yīng)具備的基本功能： 保安監(jiān)視功能； 消防滅火報警控制功能； 公用設(shè)施監(jiān)視控制功能。 ▲ 對建筑物施工圖，總平面圖表示建筑物的位置 ，平面圖及剖面圖表示建筑物的內(nèi)部，立面圖及屋頂平面圖表示建筑物的外部，詳圖表示建筑物的細部。 ▲ 測繪工作的基本任務(wù)：是測定地面點的空間位置。 ▲ 地籍測量的核心是土地權(quán)屬的確認和管理。 房產(chǎn)面積的精度分為三級。 ▲ 土地面積測算的方法有：圖解法和解析法。 按照外匯資金的性質(zhì)與用途，匯率可分為貿(mào)易匯率和金融匯率； ▲ 影響貨幣匯率變動的因素主要有： 一國經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r； 國際收支狀況； 通貨膨脹； 利率水平； 貨幣當(dāng)局的干預(yù)； 國 際政治局勢和外匯市場投機活動。吸收存款，發(fā)放貸款。 ▲ 匯（支）票的 基本當(dāng)事人有 3個：出票人、付款人和收款人。中長期貸款一般選用活動利率。 ▲ 在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押是最主要的貸款形式。 擔(dān)保貸款又可分為：保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。 ▲ 決定利率水平的工具： ① 平均利潤率 ② 借貸市場中資金供求狀況。 ▲ 信用工具：分直接信用工具和間接信用工具。 ▲ 信用的 4個基本特征：暫時性、償還性、收益性、風(fēng)險性。 ▲ 貨幣的職能：價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣。 ▲ 計算一半建筑面積的范圍： 有上蓋無柱的走廊、檐廊； 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等永久性建筑； 未封閉的陽臺、挑廊； 無頂蓋的樓梯； 有頂蓋的永久性架空走廊。 ▲ 房產(chǎn)圖包括（ A、房產(chǎn)分幅平面圖（比例尺一般是 1： 500） B、房產(chǎn)分丘平面圖（比例尺一般 是 1： 100～ 1： 1000） C、房產(chǎn)分戶平面圖（比例尺一般是 1： 200））。 ▲ 地形圖的主要內(nèi)容有：水系、地貌、居民地、交通線、境界線和土質(zhì)植被等要素。 ▲ 工程造價的構(gòu)成： ① 設(shè)備及工器具購置費用； ② 建筑安裝費； ③ 工程建設(shè)其他費用； ④ 預(yù)備費； ⑤ 建設(shè)期貸款利息； ⑥ 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 (暫緩征收 )。 ▲ 定位軸線：施工圖中基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、屋架主要承重構(gòu)件要畫出軸線。設(shè)備層的層高一般在 米以下。中速電梯的速度為 。高層建筑宜采用熱水采暖系統(tǒng)。 ▲ 給水系統(tǒng)的基本供水方式有（ A、直接供水方式 B、設(shè)置水箱的供水方式 C、設(shè)置水泵和 此資料來自企業(yè) 水箱的供水方式 D、分區(qū)分壓供水方式）。 按所處位置，門分為：圍墻門、如戶門、內(nèi)門等。 ▲ 窗的主要作用是（ A、采光 B、通風(fēng) C、觀望 ）。 ▲ 樓梯按位置的不同，可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。 ▲ 外墻的作用有：擋風(fēng)、遮雨、保濕、隔熱、隔聲等。 ▲ 墻體在建筑物中的作用為：承重作用、圍護作用 、分隔作用、裝飾作用。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 建 筑物由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層或梁、樓梯、屋頂、門窗六大部分組成。 ▲ 建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。 ▲ 建筑結(jié)構(gòu)分為：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。 ▲ 綠地指標(biāo)： 綠地率，新區(qū)不低于 30%，舊區(qū)改造不低于 25%； 綠地面積指標(biāo)，組團 ㎡ /人，小區(qū)級 ≥1 ㎡ /人，居住區(qū)級 ≥ ㎡ /人。 控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)有規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)。 ▲ 住宅的布置，通常以滿足日照要求作為 確定建筑間距的主要依據(jù)。其次，是機場、工業(yè)用地；居住用地受地形 坡度的限制最小，最高限坡 10％；綠地不受地形坡度的影響。 ▲ 地下水按其成因和埋藏條件 ，分為上層滯水、潛水和承壓水。 ▲ 近代，西方發(fā)達國家的城市中心向郊外發(fā)展的浪潮中，第一次浪潮為（人口外遷），第二 此資料來自企業(yè) 次浪潮為（工業(yè)外遷），第三次浪潮為（零售業(yè)外遷），第四次浪潮為（城市郊區(qū)化）。 ▲ 反映城市人口自然增減速度的指標(biāo)主要是城市人口自然增長率。 ▲ 城市功能區(qū)：中心商務(wù)區(qū)（大城市中的金融、貿(mào)易、信息和辦公高度集中，并附有購物、文娛服務(wù)等的綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)）、商業(yè)區(qū)（市級或區(qū)級商業(yè)集中的地區(qū)）、居住區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、風(fēng)景區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)。 ▲ 按行政級別可分為： 直轄市 地級市、 縣級市 建制鎮(zhèn)。 ▲ 求取資本化率有： 市場提取法 累加法兩種。 ▲ 房地產(chǎn)價格通常由下列 7項組成： 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售費用 銷售稅費 開發(fā)利潤。 ▲ 建立價格可比基礎(chǔ)包括： 統(tǒng)一付款方式； 統(tǒng)一采用單位； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵； 統(tǒng)一面積單位。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的行政因素主要有：房地產(chǎn)制度（房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價格的影響也許最大）、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 影響房地產(chǎn)價格的因素有以下 8類： ① 自身因素； ② 環(huán)境因素； ③ 人口因素； ④ 經(jīng)濟因素；⑤ 社會因素； ⑥ 行政因素； ⑦ 心理因素； ⑧ 國際因素。 ▲ 均價是所銷售商品房的平均價格。 ▲ 現(xiàn)貨交易，現(xiàn)在交貨，現(xiàn)在一次付清，此為典型的現(xiàn)貨交易。 即：樓面地價 =土地單價 /容積率 ▲ 中國大陸目前的房租有：市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。 ▲ 經(jīng)濟適用房的成本包括： ① 征地和拆遷補償費； ② 勘察設(shè)計和前期工程費； ③ 建筑安裝工程費； ④ 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； ⑤ 管理費； ⑥ 貸款利息； ⑦ 稅金。 ▲ 從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有： 市場調(diào)節(jié)價； 政府指導(dǎo)價； 政 此資料來自企業(yè) 府定價。市場價格是短期均衡價格。 市場價值是客觀的、非個人的價值。 ▲ 最簡單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。 ▲ 判斷 NPV是否可行的標(biāo)準(zhǔn)： NPV＞ 0，可以接受； NPV＜ 0，不可以接