【正文】 天花作為修飾，這樣可以避免做地板或地磚時(shí)對(duì)管道的碰壞，而管道維修時(shí)也不用破壞地磚；而由于南北方氣候差異，我們需要對(duì)管道做保溫處理，避免管道結(jié)露。廚衛(wèi)間及室內(nèi)冷熱水及采暖管道應(yīng)暗埋鋪設(shè)，設(shè)置于防水層下。精裝修設(shè)計(jì)圖紙需要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。 54 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修監(jiān)理單位的分判 深圳公司是三位一體的管理模式，即監(jiān)理公司是中海系統(tǒng)內(nèi)監(jiān)理，甲方和監(jiān)理實(shí)為一體，如深圳大山地項(xiàng)目除項(xiàng)目經(jīng)理、水電、 QS外各一名外，三棟高層住宅由一位甲方工程師總協(xié)調(diào)，每棟樓按標(biāo)段配備 23名監(jiān)理工程師，這樣管理人員配備較為合理。 58 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 工作面移交管理 工作面交接驗(yàn)收時(shí)是總包單位向精裝修主包單位移交，精裝修主包單位向各精裝修分包單位移交。 ? 項(xiàng)目部年會(huì)管理總結(jié) ? 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告，涵蓋所有部門，對(duì)集團(tuán)匯報(bào)。 ? 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，項(xiàng)目部詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到監(jiān)理公司及各施工單位，限時(shí)整改。 ? 明確規(guī)定土建總包、裝修主包、裝修各分包相互協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。需要強(qiáng)調(diào)： 49 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 標(biāo)高關(guān)系，項(xiàng)目部會(huì)同設(shè)計(jì)部根據(jù)各功能空間建筑完成面標(biāo)高確定結(jié)構(gòu)標(biāo)高關(guān)系。明確不同使用空間的結(jié)構(gòu)板標(biāo)高關(guān)系，如廚房、衛(wèi)生間局部降板及降低尺寸。又如廣州璟暉項(xiàng)目把成品保護(hù)納入主包管理內(nèi)容給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但此種模式僅能在成品保護(hù)方面有一定成效，大量的協(xié)調(diào)管理還需項(xiàng)目負(fù)責(zé)，如何從根本上解決問(wèn)題，還需進(jìn)一步實(shí)踐和探討 ? 衛(wèi)生間防水廣州納入總包，深圳公司單獨(dú)甲委，個(gè)人認(rèn)為都不適合長(zhǎng)春公司，建議納入精裝單位的施工范疇 。 ?施工工期， 6個(gè)月比較合適。 ? 制定日常安全文明施工行為管理細(xì)則和日常檢查評(píng)比制度，作為現(xiàn)場(chǎng)工程師和監(jiān)理的日常工作內(nèi)容，并形成工作記錄。 要從根本上解決這樣的問(wèn)題，設(shè)計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作，以縮短設(shè)計(jì)周期，徹底改變出圖質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)造成的使用功能問(wèn)題，提升公司的快速開發(fā)能力。 18 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 內(nèi)墻樣板、外墻保溫樣板 19 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板 20 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實(shí)起到對(duì)質(zhì)量的管理的作用 與監(jiān)理單位的協(xié)作，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： ? 履行監(jiān)督 ? 業(yè)務(wù)指導(dǎo) ? 對(duì)等合作 ? 互補(bǔ)協(xié)作 ? 對(duì)監(jiān)理公司人員的選擇。 ? 合約、設(shè)計(jì)的計(jì)劃要按發(fā)展計(jì)劃及時(shí)完成。在公司制度框架體系下，結(jié)合項(xiàng)目具體情況完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。在公司內(nèi)部應(yīng)起到全面的協(xié)調(diào)和推動(dòng)作用，施工過(guò)程中項(xiàng)目應(yīng)與設(shè)計(jì)及合約等部門形成有效的溝通機(jī)制。 ? 改變開工節(jié)奏。1 解讀中海項(xiàng)目管理 —— 中海項(xiàng)目管理分析 2 ?序 ? 中海和萬(wàn)科都是國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近幾年全國(guó)綜合排名一直在第一、第二之間輪換。爭(zhēng)取更多施工周期，消除搶工對(duì)質(zhì)量管理帶來(lái)的負(fù)面影響。 ? 項(xiàng)目科學(xué)的管控手段。 ? 熟悉項(xiàng)目管理制度和工作流程。加強(qiáng)設(shè)計(jì)、合約的計(jì)劃，確保工程能按計(jì)劃開工。監(jiān)理公司的總監(jiān)和監(jiān)理工程師必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目部的面試確認(rèn)后才能上崗。 23 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 合約分判方面 ? 必須控制好大額分判的時(shí)間和計(jì)劃，確保施工單位按時(shí)進(jìn)場(chǎng)。 ? 參建各單位在日常工作中堅(jiān)持不懈、不斷完善，把日常安全文明管理措施編入計(jì)劃，形成日常工作行為并形成報(bào)告，接受日常檢查。 ? 根據(jù)工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應(yīng)控制在 68月以內(nèi)，對(duì)于定位低端、戶型較小的也可以控制在 34月以內(nèi)。 41 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 公共部位應(yīng)由總包來(lái)施工 ? 總包單位合理安排工序穿插，在一個(gè)流水段內(nèi)室內(nèi)抹灰完畢即可開始裝修，這樣大大節(jié)省施工時(shí)間。 ? 確定室內(nèi)空間、建筑構(gòu)件尺寸，精裝修房需安裝木門、櫥柜、熱水器、浴房（浴盆）等成品設(shè)施，對(duì)于某些功能空間如：梁下墻體、墻垛、門垛、非封頂隔墻等的建筑尺寸位置均提出了較高的要求，因此施工圖設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)各種成品設(shè)施的尺寸和安裝條件精確地計(jì)算并確定上述空間及構(gòu)件的尺寸。按建筑做法對(duì)各層厚度進(jìn)行仔細(xì)核算，以確定好各功能空間最終建筑標(biāo)高，保證使用功能。避免出現(xiàn)合約內(nèi)容劃分不清晰，責(zé)任不明確及施工雙方的相互索賠等的糾紛扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。 ? 主體工程已按土建 /裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成所有工程內(nèi)容，并經(jīng)項(xiàng)目部驗(yàn)收合格后組織交接；交接時(shí)間包括整改時(shí)間每批次應(yīng)在 1015天內(nèi)完成。 63 。 ? 驗(yàn)收應(yīng)逐戶進(jìn)行，對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目嚴(yán)格按當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門要求的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。如大堂裝修和廚衛(wèi)的墻地磚裝修都可以根據(jù)主體墻面抹灰和地面面層的進(jìn)展盡早的進(jìn)場(chǎng)施工，而不能毛坯驗(yàn)收借結(jié)束后在進(jìn)場(chǎng)，這樣可以節(jié)約部分工期，高層項(xiàng)目一般在室內(nèi)抹灰和地面完成 10層左右進(jìn)場(chǎng)，多層項(xiàng)目根據(jù)工作面情況可適當(dāng)提前。譬如設(shè)置油煙機(jī)、換氣扇等穿墻洞口的部位，吊頂高度與結(jié)構(gòu)梁高的關(guān)系需預(yù)先審核。 46 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 水暖、通風(fēng)條件優(yōu)化： ? 管道進(jìn)戶及走向、排布，管道進(jìn)戶原則上均應(yīng)從廚衛(wèi)間進(jìn)入，不宜起居室部位進(jìn)戶，這主要是針對(duì)小戶型公寓類住宅較為突出?？偘鼏挝蛔詈檬菍⒐膊课蛔鐾旰笞龊贸善繁Ｗo(hù)再交給精裝單位，最低也要將濕作業(yè)完成。這點(diǎn)上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)提高到高級(jí)抹灰標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在施工階段要有針對(duì)性的制定質(zhì)量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對(duì)毛坯交工樣板的驗(yàn)收。 ? 項(xiàng)目部每月組織安全文明施工總結(jié)會(huì)，表彰先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。 ? 對(duì)施工招標(biāo)單位的確定必須慎重，考察過(guò)程中，對(duì)在建項(xiàng)目實(shí)體、現(xiàn)場(chǎng)安全文明、施工單位管理能力、項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人能力企業(yè)信息充分了解，確保施工單位選擇的正確。月度的監(jiān)理考核機(jī)制要嚴(yán)格執(zhí)行。除示范區(qū)外，其他標(biāo)段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。 ? 形成質(zhì)量管理體系。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程的管理上，因?yàn)楣芾聿豢茖W(xué)，容易發(fā)生以下兩方面問(wèn)題： 導(dǎo)致過(guò)程質(zhì)量控制的缺失，隱蔽工程質(zhì)量差。在質(zhì)量管理上小處著手，周期滾動(dòng) 。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進(jìn)的管理理念及完善的管理平臺(tái)，也都是致力于住宅產(chǎn)品的開發(fā)，但是由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側(cè)重點(diǎn)有所不同，形成了不同風(fēng)格的產(chǎn)品。 7 ?項(xiàng)目管理理念、側(cè)重點(diǎn) ?按時(shí)入伙，備案結(jié)利 ?成本管控，品質(zhì)監(jiān)管 ?樣板先行，質(zhì)量把控 ?杜絕事故，維護(hù)形象 ?服從營(yíng)銷，主導(dǎo)拆遷 8 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ?加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建精品保障體系