【正文】 ? 定期組織召開項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)。 ? 項(xiàng)目科學(xué)的管控手段。 ? 入伙前檢查。爭取更多施工周期，消除搶工對質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響?？梢哉f這是中海地產(chǎn)愿景在專業(yè)業(yè)務(wù)線上的延續(xù)。1 解讀中海項(xiàng)目管理 —— 中海項(xiàng)目管理分析 2 ?序 ? 中海和萬科都是國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近幾年全國綜合排名一直在第一、第二之間輪換。 中海地產(chǎn)工程業(yè)務(wù)線的愿景：致力于工程管理的行業(yè)領(lǐng)先。 ? 改變開工節(jié)奏?？偛堪l(fā)展管理部力爭組織 1次各區(qū)域之間的交叉檢查。在公司內(nèi)部應(yīng)起到全面的協(xié)調(diào)和推動(dòng)作用，施工過程中項(xiàng)目應(yīng)與設(shè)計(jì)及合約等部門形成有效的溝通機(jī)制。結(jié)合 《 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃 》 ，項(xiàng)目部應(yīng)積極推進(jìn)設(shè)計(jì)部和合約部分別制定 《 設(shè)計(jì)出圖及圖紙交付計(jì)劃 》 、 《 分判及甲供材進(jìn)場計(jì)劃 》 。在公司制度框架體系下，結(jié)合項(xiàng)目具體情況完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。關(guān)鍵部位的過程檢查，主管工程師在簽字前必須進(jìn)行現(xiàn)場檢查后才能簽字。 ? 合約、設(shè)計(jì)的計(jì)劃要按發(fā)展計(jì)劃及時(shí)完成。 ? 要求施工單位必須設(shè)置專職質(zhì)檢員（包括任何的專業(yè)隊(duì)伍）。 18 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 內(nèi)墻樣板、外墻保溫樣板 19 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板 20 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實(shí)起到對質(zhì)量的管理的作用 與監(jiān)理單位的協(xié)作，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： ? 履行監(jiān)督 ? 業(yè)務(wù)指導(dǎo) ? 對等合作 ? 互補(bǔ)協(xié)作 ? 對監(jiān)理公司人員的選擇。 ? 每個(gè)項(xiàng)目檢查范圍必須包括該項(xiàng)目的所有在建區(qū)域、棟號和施工內(nèi)容，不應(yīng)遺漏。 要從根本上解決這樣的問題，設(shè)計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作，以縮短設(shè)計(jì)周期，徹底改變出圖質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)造成的使用功能問題，提升公司的快速開發(fā)能力。 ? 安全文明施工管理要成為日常項(xiàng)目管理的常態(tài)。 ? 制定日常安全文明施工行為管理細(xì)則和日常檢查評比制度，作為現(xiàn)場工程師和監(jiān)理的日常工作內(nèi)容，并形成工作記錄。 ?安全月度檢查由公司組織項(xiàng)目部、各監(jiān)理單位、各施工單位每月一次檢查，并召開現(xiàn)場總結(jié)會(huì)。 ?施工工期， 6個(gè)月比較合適。 38 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 毛坯竣工驗(yàn)收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工 將精裝修濕作業(yè)全部完成后將施工電梯、腳手架全部拆除后報(bào)竣工驗(yàn)收，然后再做安裝工程。又如廣州璟暉項(xiàng)目把成品保護(hù)納入主包管理內(nèi)容給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但此種模式僅能在成品保護(hù)方面有一定成效，大量的協(xié)調(diào)管理還需項(xiàng)目負(fù)責(zé)，如何從根本上解決問題，還需進(jìn)一步實(shí)踐和探討 ? 衛(wèi)生間防水廣州納入總包，深圳公司單獨(dú)甲委，個(gè)人認(rèn)為都不適合長春公司，建議納入精裝單位的施工范疇 。 ? 在給水、采暖、排水管道安裝完畢后，一定要帶水、帶壓、并且這種狀態(tài)要貫穿整個(gè)裝修過程，尤其是第一個(gè)采暖期，必須正常采暖供水。明確不同使用空間的結(jié)構(gòu)板標(biāo)高關(guān)系，如廚房、衛(wèi)生間局部降板及降低尺寸。 47 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 電氣條件優(yōu)化： ? 電氣預(yù)埋管線布置，電氣施工圖設(shè)計(jì)要結(jié)合精裝修設(shè)計(jì)，特別是燈位的設(shè)計(jì)，須布局合理，避免或減少精裝修電氣改造管線。需要強(qiáng)調(diào)： 49 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 標(biāo)高關(guān)系，項(xiàng)目部會(huì)同設(shè)計(jì)部根據(jù)各功能空間建筑完成面標(biāo)高確定結(jié)構(gòu)標(biāo)高關(guān)系。 ? 廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)降板，廣州精裝修項(xiàng)目廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)樓板普遍降 300，所有排水管線布置在箱體中，中間架空上鋪預(yù)制蓋板。 ? 明確規(guī)定土建總包、裝修主包、裝修各分包相互協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。精裝修工程管理策劃重點(diǎn)對精裝修樣板房規(guī)劃、總施工進(jìn)度計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場計(jì)劃、施工要素要求（人、機(jī)、材料等）、工作面交接與驗(yàn)收、施工工序總體安排、工程質(zhì)量管控措施、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場安全文明措施、售后服務(wù)措施等方面進(jìn)行重點(diǎn)的、深入的研究。 ? 對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，項(xiàng)目部詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到監(jiān)理公司及各施工單位，限時(shí)整改。 ? 明確責(zé)任界面，注意質(zhì)量問題和成品保護(hù)責(zé)任劃分 。 ? 項(xiàng)目部年會(huì)管理總結(jié) ? 項(xiàng)目后評估報(bào)告，涵蓋所有部門，對集團(tuán)匯報(bào)。 61 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 售后服務(wù) 因精裝修交樓與毛坯交樓不同，業(yè)主入住后直接投入使用，對使用功能和質(zhì)量要求非常高，如果成品保護(hù)不利任何瑕疵都會(huì)暴露在業(yè)主面前，所以投訴量較毛坯房大，維持一定售后維修整改時(shí)間顯得非常必要。 58 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 工作面移交管理 工作面交接驗(yàn)收時(shí)是總包單位向精裝修主包單位移交，精裝修主包單位向各精裝修分包單位移交。同時(shí)項(xiàng)目部也應(yīng)該將精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房作為工程樣板房，認(rèn)真小結(jié)實(shí)施過程中存在的問題，提出針對性的解決辦法，以指導(dǎo)后續(xù)精裝修工程大規(guī)模實(shí)施。 54 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修監(jiān)理單位的分判 深圳公司是三位一體的管理模式，即監(jiān)理公司是中海系統(tǒng)內(nèi)監(jiān)理，甲方和監(jiān)理實(shí)為一體，如深圳大山地項(xiàng)目除項(xiàng)目經(jīng)理、水電、 QS外各一名外，三棟高層住宅由一位甲方工程師總協(xié)調(diào)，每棟樓按標(biāo)段配備 23名監(jiān)理工程師，這樣管理人員配備較為合理。櫥柜、木地板等專業(yè)分包工程在招標(biāo)完成后，納入裝修主分包人管理范疇，由主包人負(fù)責(zé)專業(yè)分包人的工期計(jì)劃安排、初步驗(yàn)收、安全文明管理和成品保護(hù)工作。精裝修設(shè)計(jì)圖紙需要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。 ? 配電箱、局部等電位箱及戶內(nèi)對講主機(jī)布置，原則上位置和顏色不要影響立面整體效果。廚衛(wèi)間及室內(nèi)冷熱水及采暖管道應(yīng)暗埋鋪設(shè)，設(shè)置于防水層下。 ? 根據(jù)項(xiàng)目定位，合約物資部提供項(xiàng)目精裝修的成本指標(biāo)，設(shè)計(jì)研究部提供交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并下發(fā)給項(xiàng)目部。以三十層為例：地面、抹灰、公共部位裝修完成十層，開始移交給精裝單位 42 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 廣州公司的給水管道走在棚下值得借鑒，相應(yīng)管道位置要有天花作為修飾，這樣可以避免做地板或地磚時(shí)對管道的碰壞，而管道維修時(shí)也不用破壞地磚；而由于南北方氣候差異，我們需要對管道做保溫處理，避免管道結(jié)露。如想達(dá)到目前的要求，與政府相關(guān)部門的溝通要提前。 ? 總包單位配合的好壞直接影響到精裝修工程的質(zhì)量與進(jìn)度。 ? 設(shè)計(jì)階段，精裝修工作小組應(yīng)全程參與。 27 ?項(xiàng)目管理思路與方法 安全文明管理 ? 形成長春公司安全文明實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理 ? 形成安全文明管理三級組織體系，即項(xiàng)目發(fā)展部是項(xiàng)目安全生產(chǎn)的直接管理部門，負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工安全管理體系的建立和日常管理工作，項(xiàng)目部提出對監(jiān)理單位和施工單位安全管理人員資格及崗位人數(shù)配置的具體要求，形成項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、施工單位的項(xiàng)目三級安全管理組織架構(gòu)。 ? 項(xiàng)目部經(jīng)理參加開辦費(fèi)