北京萬科解讀中海項(xiàng)目管理63頁ppt管理制度-項(xiàng)目管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 各維修單位維修期間注意成品保護(hù)，對其他項(xiàng)目造成損壞的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償； ? 項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)對維修好的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的通知物業(yè)公司人員驗(yàn)收并進(jìn)行保潔； ? 物業(yè)公司及時(shí)通知維修好的業(yè)主來進(jìn)行再次驗(yàn)收，疑難問題應(yīng)在驗(yàn)收前做好溝通工作，避免影響本次驗(yàn)收，再次發(fā)生糾紛。 ? 明確管理界面，精裝修主包單位負(fù)責(zé)整個(gè)施工現(xiàn)場的管理工作，精裝修分包施工單位需服從總包單位的管理，精裝修分包單位和材料設(shè)備供應(yīng)商納入精裝修施工單位的管理范圍，做到層層管理。通過樣板房實(shí)施過程中暴露的一些問題，梳理精裝修工程施工工序安排，以指導(dǎo)后續(xù)大規(guī)模精裝修工程的開展。 55 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 編制精裝修工程管理策劃 策劃內(nèi)容針對項(xiàng)目目標(biāo)編制切實(shí)可行的技術(shù)措施及管理措施，策劃內(nèi)容涵蓋整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中的每一環(huán)節(jié)。 52 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 裝修主包人負(fù)責(zé)提前提交分階段的甲供材料物資進(jìn)場計(jì)劃 。土建施工圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機(jī)電點(diǎn)位布置需按精裝修圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機(jī)電點(diǎn)位調(diào)整修改，以便總包單位一次實(shí)施到位，避免以后剔鑿返工。這樣有利于精裝孔洞掛件的預(yù)留預(yù)埋，有利于標(biāo)高銜接、有利于避免二次結(jié)構(gòu)拆除、有利于水電接駁與精裝修標(biāo)準(zhǔn)一致。 ? 散熱器安裝位置確定，散熱器原則上設(shè)置于窗口等位置，合理利用空間，立式與臥式相結(jié)合，避免與電氣開關(guān)、插座位置沖突并同時(shí)兼顧美觀。 ? 土建施工圖設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的經(jīng)精裝修設(shè)計(jì)單位優(yōu)化后并確定的含有室內(nèi)水電接駁點(diǎn)位的條件圖開展施工圖設(shè)計(jì)工作。 ? 由于北方燃?xì)獗砗土⒐芫谑覂?nèi)，在施工時(shí)一定要結(jié)合櫥柜的安裝方案，同時(shí)一定要與燃?xì)夤咎崆皽贤ê?，征得他們同意，請他們?yàn)收完畢，并一定要書面確認(rèn)無誤后，再確認(rèn)燃?xì)馐┕し桨?，進(jìn)而大面積施工。而總包單位只對安全負(fù)責(zé)。 37 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修進(jìn)場時(shí)間 ? 樣板層應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行到 8層進(jìn)場施工，多層項(xiàng)目相應(yīng)更為提前，為樣板調(diào)整預(yù)留充足時(shí)間。 廣州公司璟暉項(xiàng)目根據(jù)面積和戶型的不同樣板房主要分為高低兩個(gè)檔次，低檔次造價(jià)為 9001000元 /米，較高檔次為 12001300元 /米，整體裝修風(fēng)格一致，觀感差異不大，僅在地面材質(zhì)、木門材質(zhì)、油煙潔具上有所區(qū)分，開放展示后供不同層次消費(fèi)者選擇，豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時(shí)控制了成本。 ? 制定安全文明管理流程，使安全文明管理程序化、規(guī)范化、科學(xué)化。 ? 加強(qiáng)開辦費(fèi)管理，按照實(shí)施步驟分階段分批支付，做到專款專用，如果施工單位沒有按者標(biāo)準(zhǔn)去做，可以在結(jié)算中扣除此項(xiàng)費(fèi)用。 ? 針對合同約定的開辦費(fèi)范圍的安全文明管理的內(nèi)容現(xiàn)場要嚴(yán)格按著要求進(jìn)行實(shí)施。 ? 設(shè)計(jì)如果沒有按計(jì)劃出圖，直接影響到項(xiàng)目以及各施工節(jié)點(diǎn)的開工，而公司制定的項(xiàng)目發(fā)展周期是固定的，因此不得不壓縮工期，影響工程質(zhì)量。 21 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ?公司及項(xiàng)目部 實(shí)行質(zhì)量月度質(zhì)量檢查 ? 檢查由發(fā)展管理部組織，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任檢查組組長。 ? 建立材料樣板庫。 15 ?項(xiàng)目管理思路與方法 工期對比 物業(yè)類型 開工 竣工（月） 竣工 入伙（月） 開工 入伙（月） 標(biāo)準(zhǔn)工期 長春公司工期 標(biāo)準(zhǔn)工期 長春公司工期 標(biāo)準(zhǔn)工期 長春公司工期 高層 （ 30層） 無地下室 有地下室 16 16 小高層 （ 12層） 無地下室 1 有地下室 17 9 18 10 多層 （ 6層） 無地下室 7 1 8 有地下室 8 9 別墅、聯(lián)排（ 3層） 無地下室 7 1 8 有地下室 8 9 16 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ?供應(yīng)商管理方面： ? 建立長期的合作伙伴關(guān)系 ? 把握合作共贏的原則 ? 項(xiàng)目部要起到幫扶引導(dǎo)的作用 ? 強(qiáng)調(diào)過程風(fēng)險(xiǎn)評估 ? 項(xiàng)目部要加強(qiáng)對供應(yīng)商的管控力度 ? 針對合同條款，對總包單位和甲委工程進(jìn)行嚴(yán)格管理。 14 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響 ? 調(diào)整開工節(jié)奏。對主管標(biāo)段的工程師進(jìn)行量化指標(biāo)考核，一方面是進(jìn)度完成情況，另一方面是質(zhì)量控制的量化考核。在項(xiàng)目材料供應(yīng)方面，項(xiàng)目部不應(yīng)一味強(qiáng)調(diào)甲供材料供應(yīng)緩慢，一方面根據(jù)材料供貨期的要求提前向合約部提出供貨需求；另一方面避免因材料用量計(jì)算失準(zhǔn)而導(dǎo)致多次供貨。施工項(xiàng)目安全文明管理是項(xiàng)目部應(yīng)盡的責(zé)任。 ? 啟動(dòng)工程管理人員資格認(rèn)證工作。區(qū)域公司全年安排 2— 3次質(zhì)量檢查，并作地區(qū)公司之間、項(xiàng)目之間評比。 7 ?項(xiàng)目管理理念、側(cè)重點(diǎn) ?按時(shí)入伙，備案結(jié)利 ?成本管控，品質(zhì)監(jiān)管 ?樣板先行，質(zhì)量把控 ?杜絕事故，維護(hù)形象 ?服從營銷，主導(dǎo)拆遷 8 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ?加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建精品保障體系 ?加強(qiáng)安全文明管理，提升項(xiàng)目整體形象 ? 9 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ?中海集團(tuán)質(zhì)量目標(biāo) 一、 20xx年基本消除質(zhì)量通病，顯著減少質(zhì)量投訴； 二、 20xx年基本實(shí)現(xiàn)精品工程； 三、 20xx年實(shí)現(xiàn)樓樓精品，使精品工程成為中海標(biāo)識。公司的目標(biāo)有三個(gè)維度：即市場占有率、利潤率以及客戶滿意度。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進(jìn)的管理理念及完善的管理平臺，也都是致力于住宅產(chǎn)品的開發(fā)，但是由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側(cè)重點(diǎn)有所不同，形成了不同風(fēng)格的產(chǎn)品。 ? 5 ?項(xiàng)目管理理念 ?以營銷為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、成本優(yōu)先，項(xiàng)目牽頭進(jìn)行工程管理 ? 中海地產(chǎn)始終以營銷為龍頭老大，設(shè)計(jì)、合約、工程建設(shè)、發(fā)展管理均圍繞營銷活動(dòng)展開； ? 營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、促銷活動(dòng)大部分員工要參加； ? 設(shè)計(jì)、合約、工程上所有業(yè)務(wù)營銷都要介入，在示范區(qū)開放、樣板間開放、工程進(jìn)度營銷有絕對決定權(quán)； ? 設(shè)計(jì)、工程人員定期對營銷銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)交流，確保營銷人員對產(chǎn)品的全面了解； ? 營銷擁有直接與高層直接溝通的權(quán)利。在質(zhì)量管理上小處著手，周期滾動(dòng) 。 ? 推行中海地產(chǎn)工程規(guī)范，從管理方法上解決質(zhì)量問題。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場施工過程的管理上，因?yàn)楣芾聿豢茖W(xué)，容易發(fā)生以下兩方面問題： 導(dǎo)致過程質(zhì)量控制的缺失，隱蔽工程質(zhì)量差。 ? 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的動(dòng)態(tài)評價(jià)。 ? 形成質(zhì)量管理體系。從工程師開始對合同、圖紙的要細(xì)致掌握。除示范區(qū)外，其他標(biāo)段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。樣板先行要深入的貫徹執(zhí)行，分項(xiàng)工程的樣板
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