【正文】 地下室 有地下室 16 16 小高層 （ 12層） 無地下室 1 有地下室 17 9 18 10 多層 （ 6層） 無地下室 7 1 8 有地下室 8 9 別墅、聯(lián)排（ 3層） 無地下室 7 1 8 有地下室 8 9 16 ?項目管理思路與方法 ?供應商管理方面： ? 建立長期的合作伙伴關系 ? 把握合作共贏的原則 ? 項目部要起到幫扶引導的作用 ? 強調(diào)過程風險評估 ? 項目部要加強對供應商的管控力度 ? 針對合同條款，對總包單位和甲委工程進行嚴格管理。 17 ?項目管理思路與方法 ?加強各項目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理 ? 加強樣板的檢查。 ? 建立材料樣板庫。 ? 加強月度監(jiān)理考核。 21 ?項目管理思路與方法 ?公司及項目部 實行質(zhì)量月度質(zhì)量檢查 ? 檢查由發(fā)展管理部組織，由公司主管領導擔任檢查組組長。 ? 初次檢查的項目，行為檢查應作為重點檢查內(nèi)容予以關注。 ? 設計如果沒有按計劃出圖，直接影響到項目以及各施工節(jié)點的開工，而公司制定的項目發(fā)展周期是固定的，因此不得不壓縮工期，影響工程質(zhì)量。 ? 施工單位的選擇尤為重要，錯選施工單位將直接影響到項目的施工質(zhì)量和進度控制，影響精品工程的實現(xiàn)。 ? 針對合同約定的開辦費范圍的安全文明管理的內(nèi)容現(xiàn)場要嚴格按著要求進行實施。 ? 安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度。 ? 加強開辦費管理，按照實施步驟分階段分批支付，做到?？顚Ｓ?，如果施工單位沒有按者標準去做，可以在結(jié)算中扣除此項費用。 ? 項目部每周聯(lián)合檢查評比，記錄項目執(zhí)行細則情況并發(fā)現(xiàn)安全文明潛在問題、系統(tǒng)偏差，一方面可以及時、有效地防范安全事故的發(fā)生，另一方面也是對各項目部工程管理總體成效的內(nèi)部考核與對比交流。 ? 制定安全文明管理流程，使安全文明管理程序化、規(guī)范化、科學化。 ?公司層面成立精裝修工作小組，設計、合約、項目、營銷組成專職工作小組。 廣州公司璟暉項目根據(jù)面積和戶型的不同樣板房主要分為高低兩個檔次，低檔次造價為 9001000元 /米，較高檔次為 12001300元 /米，整體裝修風格一致，觀感差異不大，僅在地面材質(zhì)、木門材質(zhì)、油煙潔具上有所區(qū)分，開放展示后供不同層次消費者選擇，豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時控制了成本。 36 ?裝修房管理與預控 ? 提高毛坯的交屋標準 ? 總包單位的毛坯質(zhì)量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對精裝的質(zhì)量影響非常大。 37 ?裝修房管理與預控 ? 精裝修進場時間 ? 樣板層應在主體結(jié)構(gòu)進行到 8層進場施工，多層項目相應更為提前，為樣板調(diào)整預留充足時間。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進度要求。而總包單位只對安全負責。 ? 目前長春市場能夠找到與公司要求相匹配的精裝隊伍將室內(nèi)工程按要求做好就很不容易了，再將公共部位交給精裝單位是不可取的，而交給總包則可充分利用總包的人力資源、管理資源不必在施工旺季鬧“瓦工”荒。 ? 由于北方燃氣表和立管均在室內(nèi)，在施工時一定要結(jié)合櫥柜的安裝方案，同時一定要與燃氣公司提前溝通好，征得他們同意，請他們驗收完畢，并一定要書面確認無誤后，再確認燃氣施工方案，進而大面積施工。 ? 營銷策劃部組織，設計研究部、合約物資部配合。 ? 土建施工圖設計階段，施工圖設計單位應根據(jù)規(guī)劃設計單位提供的經(jīng)精裝修設計單位優(yōu)化后并確定的含有室內(nèi)水電接駁點位的條件圖開展施工圖設計工作。 ? 確定空調(diào)機位和冷凝管預留孔洞設置部位、數(shù)量，合理布置空調(diào)機位，確定冷凝管預留孔洞留置房間的墻面部位及高度。 ? 散熱器安裝位置確定，散熱器原則上設置于窗口等位置，合理利用空間，立式與臥式相結(jié)合，避免與電氣開關、插座位置沖突并同時兼顧美觀。開關、插座設置標高在滿足規(guī)范要求的基礎上，將兩個設計單位統(tǒng)一的標高標注于土建施工圖上。這樣有利于精裝孔洞掛件的預留預埋，有利于標高銜接、有利于避免二次結(jié)構(gòu)拆除、有利于水電接駁與精裝修標準一致。 ? 孔洞留設和管線穿越，各類孔洞的留設是否齊全、合理。土建施工圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機電點位布置需按精裝修圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機電點位調(diào)整修改，以便總包單位一次實施到位，避免以后剔鑿返工。合約物資部應根據(jù)工程內(nèi)容確定各承包單位的工作內(nèi)容。 52 ?裝修房管理與預控 ? 裝修主包人負責提前提交分階段的甲供材料物資進場計劃 。 53 ?裝修房管理與預控 ? 精裝修主包單位分判時間 裝飾工程的分判插入時間應在結(jié)構(gòu)封頂前一個半月開展較為合適，具體進場時間視砌筑抹灰工程的進度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如外墻磚、石材，裝飾分判應進一步提前以保證材料的備貨）。 55 ?裝修房管理與預控 ? 編制精裝修工程管理策劃 策劃內(nèi)容針對項目目標編制切實可行的技術(shù)措施及管理措施，策劃內(nèi)容涵蓋整個項目實施過程中的每一環(huán)節(jié)。因為營銷展示的需要，樣板房實施的周期有限，往往樣板房裝修完成后一些問題尚未完全暴露，或者一些問題已發(fā)現(xiàn)但未找到好的解決辦法，還有一些問題則已經(jīng)沒有時間改正，需要在后續(xù)實施中進行調(diào)整。通過樣板房實施過程中暴露的一些問題，梳理精裝修工程施工工序安排，以指導后續(xù)大規(guī)模精裝修工程的開展。 ? 驗收應按現(xiàn)行驗收規(guī)范進行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點關注。 ? 明確管理界面，精裝修主包單位負責整個施工現(xiàn)場的管理工作，精裝修分包施工單位需服從總包單位的管理，精裝修分包單位和材料設備供應商納入精裝修施工單位的管理范圍，做到層層管理。 60 ?裝修房管理與預控 ? 當裝修總包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請材料項目部會同監(jiān)理公司組織初步驗收并確定驗收時間； ? 項目部各參建單位對精裝修工程進行一次全面的驗收，戶外按規(guī)范進行驗收，戶內(nèi)逐戶進行驗收；對存在質(zhì)量缺陷的地方逐項記錄并限時整改； ? 裝修總包單位或分包單位對驗收中提出的問題在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗收； ? 對驗收未通過部份繼續(xù)進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成品保護等；對不能進行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說服業(yè)主接受現(xiàn)實的應說明。 ? 各維修單位維修期間注意成品保護，對其他項目造成損壞的應負責賠償； ? 項目部應及時對維修好的房屋進行驗收，驗收合格的通知物業(yè)公司人員驗收并進行保潔； ? 物業(yè)公司及時通知維修好的業(yè)主來進行再次驗收，疑難問題應在驗收前做好溝通工作，避免影響本次驗收，再次發(fā)生糾