【正文】 60 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 當(dāng)裝修總包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請(qǐng)材料項(xiàng)目部會(huì)同監(jiān)理公司組織初步驗(yàn)收并確定驗(yàn)收時(shí)間； ? 項(xiàng)目部各參建單位對(duì)精裝修工程進(jìn)行一次全面的驗(yàn)收，戶外按規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，戶內(nèi)逐戶進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)存在質(zhì)量缺陷的地方逐項(xiàng)記錄并限時(shí)整改； ? 裝修總包單位或分包單位對(duì)驗(yàn)收中提出的問(wèn)題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗(yàn)收； ? 對(duì)驗(yàn)收未通過(guò)部份繼續(xù)進(jìn)行整改，已驗(yàn)收合格的各部門進(jìn)行簽收，需成品保護(hù)的，做好成品保護(hù)等；對(duì)不能進(jìn)行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說(shuō)服業(yè)主接受現(xiàn)實(shí)的應(yīng)說(shuō)明。因?yàn)闋I(yíng)銷展示的需要，樣板房實(shí)施的周期有限，往往樣板房裝修完成后一些問(wèn)題尚未完全暴露，或者一些問(wèn)題已發(fā)現(xiàn)但未找到好的解決辦法，還有一些問(wèn)題則已經(jīng)沒(méi)有時(shí)間改正，需要在后續(xù)實(shí)施中進(jìn)行調(diào)整。合約物資部應(yīng)根據(jù)工程內(nèi)容確定各承包單位的工作內(nèi)容。開(kāi)關(guān)、插座設(shè)置標(biāo)高在滿足規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，將兩個(gè)設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一的標(biāo)高標(biāo)注于土建施工圖上。 ? 營(yíng)銷策劃部組織，設(shè)計(jì)研究部、合約物資部配合。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進(jìn)度要求。 ?公司層面成立精裝修工作小組，設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目、營(yíng)銷組成專職工作小組。 ? 安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度。 ? 初次檢查的項(xiàng)目，行為檢查應(yīng)作為重點(diǎn)檢查內(nèi)容予以關(guān)注。 17 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ?加強(qiáng)各項(xiàng)目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理 ? 加強(qiáng)樣板的檢查。 ? 合同、圖紙的要細(xì)致掌握。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目部應(yīng)牽頭召集設(shè)計(jì)、合約、營(yíng)銷等部門定期舉行項(xiàng)目發(fā)展 協(xié)調(diào)例會(huì)（兩周一次的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)，項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、合約主管領(lǐng)導(dǎo)要參加，生產(chǎn)調(diào)度會(huì)每周一次）。在項(xiàng)目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進(jìn)行逐戶檢查。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價(jià)值觀，個(gè)體的體現(xiàn)與公司的榮譽(yù)息息相關(guān) 。對(duì)我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。 ? 集團(tuán)檢查。 12 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 項(xiàng)目部及時(shí)的對(duì)合約、設(shè)計(jì)計(jì)劃的跟蹤。 ? 強(qiáng)化過(guò)程檢查機(jī)制。 ? 對(duì)其項(xiàng)目管理人員的能力和勞務(wù)隊(duì)伍的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核。 ? 每個(gè)項(xiàng)目的檢查時(shí)間至少為一個(gè)工作日，項(xiàng)目檢查的內(nèi)容較區(qū)域檢查應(yīng)更為全面和細(xì)致。 ? 長(zhǎng)春公司的安全文明管理要上一個(gè)臺(tái)階。 28 ?項(xiàng)目管理思路與方法 安全文明管理 ?安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度 ?周安全聯(lián)合檢查由項(xiàng)目發(fā)展部每周定期組織，監(jiān)理及所有施工單位的施工負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須參加。 ? 大堂裝修如果由總包施工可按計(jì)劃進(jìn)行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內(nèi)裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場(chǎng)，一般在室內(nèi)抹灰和地面完成 10層左右進(jìn)場(chǎng)。 ? 關(guān)于地?zé)岬姆炙靼惭b位置也要考慮好，如果安裝在衛(wèi)生間內(nèi)，要結(jié)合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房?jī)?nèi)，要結(jié)合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護(hù)方便操作。 ? 煙風(fēng)道位置預(yù)留，煙風(fēng)道開(kāi)口方向應(yīng)避開(kāi)鄰近排水立管，開(kāi)口高度兼顧吊頂高度。 50 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)借鑒 ? 給水管線天花預(yù)埋，廣州公司精裝修項(xiàng)目給水線路埋設(shè)在天花里，這樣目的是減少地埋因管徑造成的地面厚度增加，減少精裝時(shí)對(duì)管線的破壞，同時(shí)方便給水管線的維修保養(yǎng)，應(yīng)為拆除吊頂總比破壞地面方便。項(xiàng)目管理策劃是進(jìn)行項(xiàng)目管理的指導(dǎo)性文件。 ? 明確施工界面，土建總包單位與精裝修單位，精裝修單位與各分包單位。建議精裝修住宅在交樓后應(yīng)有 3個(gè)月的售后服務(wù)時(shí)間 ? 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)落實(shí)，物業(yè)公司參與驗(yàn)收與整改。重要的是梳理施工工序安排，精裝修工程施工內(nèi)容和交叉施工多，合理的工序安排顯得更為重要。 ? 裝修主包人進(jìn)場(chǎng)后，由業(yè)主會(huì)同土建總承包人共同向裝修主包人移交工作 面，由總承包人提供標(biāo)高、定位的基準(zhǔn)點(diǎn)和線給裝修主包人進(jìn)行定位和施工，并形成書面交接文件，裝修主包人在接收工作面后，再向其他專業(yè)分包人交接。 48 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 出圖時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn) ? 精裝修施工圖一定要在戶型設(shè)計(jì)階段開(kāi)始設(shè)計(jì)并在土建施工圖設(shè)計(jì)前出圖。 44 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修設(shè)計(jì)介入時(shí)間 ? 精裝修設(shè)計(jì)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段戶型設(shè)計(jì)中期開(kāi)始介入，以便從精 裝修的角度對(duì)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。 39 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關(guān)系 精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中 ? 兩家公司都沒(méi)有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內(nèi)，而是納入了總包的合同內(nèi)，其實(shí)是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼咭蟆? 34 ?裝修房管理與預(yù)控 廣、深項(xiàng)目部工程師平均每人負(fù)責(zé) 200~300套左右，水電工程師每人負(fù)責(zé) 400~600套左右。 ? 提高施工標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)落實(shí)檢查，做到不達(dá)標(biāo)不開(kāi)工。 ? 設(shè)計(jì)進(jìn)度： ? 定位到規(guī)劃審批的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致施工圖的設(shè)計(jì)時(shí)間過(guò)短。復(fù)雜的分項(xiàng)工程需要進(jìn)行工程樣板區(qū)的施工。從工程師開(kāi)始對(duì)施工工藝的熟悉掌握。 ? 項(xiàng)目部加強(qiáng)甲供材計(jì)劃的管理和跟蹤。 ? 建立問(wèn)責(zé)機(jī)制。 ?我們不能“無(wú)視工期及成本”，一味的追求品質(zhì)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，快速開(kāi)發(fā)以提升資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題將會(huì)成為所有規(guī)模開(kāi)發(fā)商面臨的巨大挑戰(zhàn)。本人服務(wù)長(zhǎng)春中海四年時(shí)間，體會(huì)到項(xiàng)目管理上一些可以借鑒的方法和理念，今天與大家一起分享一下。 10 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 公司內(nèi)檢查。 進(jìn)度管理失控，因正常工期損失而造成趕工。項(xiàng)目經(jīng)理、高級(jí)業(yè)務(wù)主管、標(biāo)段工程師、監(jiān)理工程師、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的質(zhì)量管理體系。 ? 制定合理工期。 ? 監(jiān)理工程師須做好質(zhì)量檢查工作。 ? 合同條款中，調(diào)價(jià)體系必須合理，必須設(shè)定因市場(chǎng)價(jià)格變化過(guò)大而調(diào)價(jià)的機(jī)制，否則將直接影響項(xiàng)目施工，給項(xiàng)目部的管理帶來(lái)難度（集團(tuán)的要求） ? 甲供材料的供貨進(jìn)度滯后，影響施工進(jìn)度，進(jìn)而造成趕工影響質(zhì)量。 27 ?項(xiàng)目管理思路與方法 安全文明管理 ? 形成長(zhǎng)春公司安全文明實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理 ? 形成安全文明管理三級(jí)組織體系，即項(xiàng)目發(fā)展部是項(xiàng)目安全生產(chǎn)的直接管理部門，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理體系的建立和日常管理工作，項(xiàng)目部提出對(duì)監(jiān)理單位和施工單位安全管理人員資格及崗位人數(shù)配置的具體要求，形成項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、施工單位的項(xiàng)目三級(jí)安全管理組織架構(gòu)。 ? 總包單位配合的好壞直接影響到精裝修工程的質(zhì)量與進(jìn)度。以三十層為例：地面、抹灰、公共部位裝修完成十層，開(kāi)始移交給精裝單位 42 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 廣州公司的給水管道走在棚下值得借鑒，相應(yīng)管道位置要有