【正文】 ? 關(guān)于地熱的分水器安裝位置也要考慮好，如果安裝在衛(wèi)生間內(nèi)，要結(jié)合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房內(nèi)，要結(jié)合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護方便操作。 ? 首先還是要將甲委分包納入到精裝修管理范圍內(nèi)，這樣一些工作面移交、進場的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項目部工程師能夠騰出精力應(yīng)對質(zhì)量、進度的管理，但項目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理； 40 ?裝修房管理與預控 ? 深圳大山地項目把甲委分包項目也在合約形式上納入主包單位管理范疇，剔除掉經(jīng)濟關(guān)系，但精裝主包單位不能很到位管理約束分包單位，實際效果不明顯，此模式可操作性不強。 ? 大堂裝修如果由總包施工可按計劃進行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內(nèi)裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場，一般在室內(nèi)抹灰和地面完成 10層左右進場。 35 ?裝修房管理與預控 ? 規(guī)模大實力強并多年合作的精裝修隊伍一般合理承包范圍為 300500戶，一般精裝修隊伍的為 200300戶。 28 ?項目管理思路與方法 安全文明管理 ?安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度 ?周安全聯(lián)合檢查由項目發(fā)展部每周定期組織，監(jiān)理及所有施工單位的施工負責人和相關(guān)人員必須參加。 26 ?項目管理思路與方法 安全文明管理 ? 安全文明施工管理要成為日常項目管理的常態(tài) 安全文明管理作為項目管理的重要工作，安全文明是日積月累，貫穿項目始終的工作，把它作為項目管理常態(tài)顯得尤為重要。 ? 長春公司的安全文明管理要上一個臺階。 ? 設(shè)計質(zhì)量： －－設(shè)計變更過多，施工過程中不斷明確圖紙要求，容易造成工程返工或反復溝通延誤工期，造成趕工而有損產(chǎn)品質(zhì)量 －－設(shè)計上一味強調(diào)設(shè)計效果，在使用功能方面考慮不足，于此相關(guān)的使用功能投訴，將成為無法彌補的產(chǎn)品缺陷。 ? 每個項目的檢查時間至少為一個工作日，項目檢查的內(nèi)容較區(qū)域檢查應(yīng)更為全面和細致。建立項目部的材料樣板庫，加強材料品質(zhì)的檢查、驗收和管理。 ? 對其項目管理人員的能力和勞務(wù)隊伍的資質(zhì)進行嚴格的審核。針對北方的工期特點，開工時間最好定在 8月份，多層和高層的竣工備案時間定在 12月份，入伙定在第二年的 6月份。 ? 強化過程檢查機制。 13 ?項目管理思路與方法 ? 項目部管理職責的細分 ? 完善項目管理制度，細化工程管理要求。 12 ?項目管理思路與方法 ? 項目部及時的對合約、設(shè)計計劃的跟蹤。 11 ?項目管理思路與方法 ? 項目部對提升質(zhì)量的管理思路 工程精品的最終落實還是在于產(chǎn)品的建造過程，項目部是產(chǎn)品實現(xiàn)的落實部門，在整個項目運營過程中，項目部應(yīng)起到下面的作用： ? 項目部牽頭作用。 ? 集團檢查。 ?中海集團質(zhì)量管理建議 ? 優(yōu)化管理流程。對我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。在長春，中海的綜合排名更是連續(xù)四年居于長春地產(chǎn)行業(yè)的首位。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價值觀，個體的體現(xiàn)與公司的榮譽息息相關(guān) 。 ? 質(zhì)量管理無小事。在項目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進行逐戶檢查。在項目管理過程中，負責對監(jiān)理公司和施工單位等外部資源的管理和監(jiān)督，承擔起對于質(zhì)量、進度、安全等方面的管控職能。在項目開發(fā)過程中，項目部應(yīng)牽頭召集設(shè)計、合約、營銷等部門定期舉行項目發(fā)展 協(xié)調(diào)例會（兩周一次的項目發(fā)展計劃協(xié)調(diào)會，項目、設(shè)計、合約主管領(lǐng)導要參加，生產(chǎn)調(diào)度會每周一次）。要求項目部每位員工加強熟悉項目管理制度和工作流程。 ? 合同、圖紙的要細致掌握。 ? 減少趕工現(xiàn)象。 17 ?項目管理思路與方法 ?加強各項目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理 ? 加強樣板的檢查。 ? 加強月度監(jiān)理考核。 ? 初次檢查的項目，行為檢查應(yīng)作為重點檢查內(nèi)容予以關(guān)注。 ? 施工單位的選擇尤為重要，錯選施工單位將直接影響到項目的施工質(zhì)量和進度控制，影響精品工程的實現(xiàn)。 ? 安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度。 ? 項目部每周聯(lián)合檢查評比，記錄項目執(zhí)行細則情況并發(fā)現(xiàn)安全文明潛在問題、系統(tǒng)偏差，一方面可以及時、有效地防范安全事故的發(fā)生，另一方面也是對各項目部工程管理總體成效的內(nèi)部考核與對比交流。 ?公司層面成立精裝修工作小組，設(shè)計、合約、項目、營銷組成專職工作小組。 36 ?裝修房管理與預控 ? 提高毛坯的交屋標準 ? 總包單位的毛坯質(zhì)量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對精裝的質(zhì)量影響非常大。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進度要求。 ? 目前長春市場能夠找到與公司要求相匹配的精裝隊伍將室內(nèi)工程按要求做好就很不容易了，再將公共部位交給精裝單位是不可取的，而交給總包則可充分利用總包的人力資源、管理資源不必在施工旺季鬧“瓦工”荒。 ? 營銷策劃部組織，設(shè)計研究部、合約物資部配合。 ? 確定空調(diào)機位和冷凝管預留孔洞設(shè)置部位、數(shù)量，合理布置空調(diào)機位，確定冷凝管預留孔洞留置房間的墻面部位及高度。開關(guān)、插座設(shè)置標高在滿足規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，將兩個設(shè)計單位統(tǒng)一的標高標注于土建施工圖上。 ? 孔洞留設(shè)和管線穿越，各類孔洞的留設(shè)是否齊全、合理。合約物資部應(yīng)根據(jù)工程內(nèi)容確定各承包單位的工作內(nèi)容。 53 ?裝修房管理與預控 ? 精裝修主包單位分判時間 裝飾工程的分判插入時間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個半月開展較為合適，具體進場時間視砌筑抹灰工程的進度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如外墻磚、石材，裝飾分判應(yīng)進一步提前以保證材料的備貨）。因為營銷展示的需要，樣板房實施的周期有限，往往樣板房裝修完成后一些問題尚未完全暴露，或者一些問題已發(fā)現(xiàn)但未找到好的解決辦法，還有一些問題則已經(jīng)沒有時間改正，需要在后續(xù)實施中進行調(diào)整。 ? 驗收應(yīng)按現(xiàn)行驗收規(guī)范進行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點關(guān)注。 60 ?裝修房管理與預控 ? 當裝修總包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請材料項目部會同監(jiān)理公司組織初步驗收并確定驗收時間； ? 項目部各參建單位對精裝修工程進行一次全面的驗收，戶外按規(guī)范進行驗收，戶內(nèi)逐戶進行驗收；對存在質(zhì)量缺陷的地方逐項記錄并限時整改； ? 裝修總包單位或分包單位對驗收中提出的問題在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗收； ? 對驗收未通過部份繼續(xù)進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成品保護等；對不能進行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說服業(yè)主接受現(xiàn)實的應(yīng)說