【正文】 CBD地區(qū) 戀日?國際 12020 通用時代 11800 新城?國際 13000 東北二環(huán)區(qū) 康堡花園 9600 當(dāng)代萬國城 9500 藍(lán)籌名座 9500 光彩國際 16500 東方銀座 13500 杰座 9880 機(jī)場路沿線 星城國際 8500 和喬麗晶公寓 18000 海潤國際公寓 9200 東部區(qū)域高檔公寓項目普遍表現(xiàn)出高價位的特點(diǎn)，其中尤以燕莎、 CBD 和東北二環(huán)三個區(qū)域最為明顯。在這些有利條件的依托下，未來幾年這里的公寓供應(yīng)還將層出不窮。 由于毗鄰使館區(qū)，燕莎商圈與其他兩個商圈相比，生活氣息更加濃厚，酒店和外銷公寓更加密集。而在這種黃金地段的外圍，則地價明顯降低，而黃金地段的輻射影響卻沒有太大的削弱。每戶獨(dú)享 100M帶寬網(wǎng)絡(luò) ； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 區(qū)域項目特征： 檔次 此區(qū)域的項目 處于中高檔，產(chǎn)品沒有特色，包裝宣傳也比較低調(diào)。 客戶群 早期項目主要針對外國使館的工作人員，以及 是企業(yè)中高級管理人員和老板，客戶群種類比較單一。共500多套 ? 客戶構(gòu)成 項目名稱 客戶群情況 UHN國際村 重生活品質(zhì)，中青年專業(yè)人士 國際港 外籍客戶稍多 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 UHN國際村 60 109128 138188 165211 321 國際港 71 8090 130 160 項目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價 （萬元） 銷售情況 UHN國際村 130180 85150萬 銷售率 70%，其中小戶型已全部售罄； 國際港 基本售完； ? 其他情況 項目名稱 項目賣點(diǎn) 物業(yè)管 理 項目配套 UHN國際村 高中低橋設(shè)計，反圍合空間，三維全息式景觀設(shè)計 瑞斯特物業(yè)管理 配套建筑包括一個以運(yùn)動為主題的大型會所、六個功能各異的情調(diào)派私 人 會所、國際幼兒園、商業(yè)超市和臨街商業(yè)、地下車庫等 國際港 三環(huán)四環(huán)之間，中 庭綠地 戴德梁行， /月 .平方米 地下車庫，醫(yī)療，商場 區(qū)域特征 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 本區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)域的門戶地帶，是北三環(huán)、機(jī)場路、東三環(huán)的交匯點(diǎn)，是燕莎商圈、國展商圈的滲透帶，因此，它的涉外性、暫居性和投資性都非常突出。 300 米長、 30米寬，通達(dá)的社區(qū)大道 項目內(nèi)的機(jī)動車道均設(shè)于各組群的外圍，直達(dá)每一棟大樓，在住宅主入口大堂外均設(shè)置乘客上 落區(qū)。同燕莎商圈類似，地價和需求兩個因素導(dǎo)致這里的一些項目價格非常昂貴，甚至在全國范圍內(nèi)都是罕見的。直到 2020年 4月，鳳凰城的熱銷炒熱了三元橋地段之后，它的小戶型開始熱銷，兩個月后小戶型基本銷完，之后銷售漸緩。三段變頻穩(wěn)壓供水，增加熱水立管，集中供暖，分戶制冷的中央空調(diào)。 2． 豪宅項目雖然利潤高，但銷售緩慢。 戶型種類 1 居 2 居 3 居 復(fù)式等大戶型 面積（平方米） 97 76— 100 200 待定 比例 15% 15% 60%— 70% 宣傳重點(diǎn)： 錯誤 !未找到引用源。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 23 （ 4）棕櫚泉國際公寓 項目概況 ： 項目由香港康星投資有限公司投資開發(fā)，占地 7萬平方米，總建筑面積 24 萬平方米，由 11棟 2330層的塔樓組成，采用圍合式對稱布局，形成較大面積的中心花園。從該項目兩個樓的銷售價格差異及不同樓層的銷售進(jìn)度來看，高檔公寓客戶對于項目的景觀相當(dāng)看重，這一點(diǎn)對于其他定位于高檔的項目有同樣的參考意義。鳳凰城和國展家園目前的高價位原因在于好的市場時機(jī)的把握，而且它們當(dāng)初進(jìn)入市場時的也價格并不高，可以算物超所值。 二、 服務(wù)式公寓市場分析 分布及供應(yīng)狀況 除了個別項目，北京市目前的服務(wù)式公寓基本上分布于兩個地區(qū)：東三環(huán)沿線和長安街沿線，這一點(diǎn)從下面的調(diào)查項目列表中可以明顯的看出。三環(huán)以內(nèi)的產(chǎn)品大多開發(fā)較早，已普遍進(jìn)入銷售的尾聲，而且因?yàn)橥恋氐南∪焙烷_發(fā)成本較高，多數(shù)項目的規(guī)模都不大。 8號樓處于社區(qū)的西北端，由于距離公園較遠(yuǎn)，建成后低層很難觀賞到朝陽公園的風(fēng)景，吸引力相對較弱，故銷售價位也明顯低于北側(cè) 2號樓。（芳馨園毛坯 6800）。精裝修，均價內(nèi)部認(rèn)購期 7800 元， 2020年 9月 6日國貿(mào)秋季房展亮象后，漲到 8000元。目前，已經(jīng)售出約 70%。因此本項目若同國際港一樣，僅僅以公寓入市，而不向商務(wù)公寓方向強(qiáng)力包裝，則投資及商住客戶的比例會小于國際港。 種類 復(fù)式 一居 二居 三居 面積（平方米） 180 66~79平米 88~122平米 126~136 比例 30% 10% 50% 此項目雖然聘請香港城設(shè)設(shè)計（中國）有限公 司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，但綜合品質(zhì)不高，沒有亮點(diǎn)。 客戶群 投資性、暫居性和商住兩用的傾向決定了這里的客戶群特征，正在銷售的新城國際、萬豪國際公寓和旺座中心都以暫居性客戶、投資客和小公司這幾類客戶為主要的瞄準(zhǔn)對象。此區(qū)域處在機(jī)場高速路、三環(huán)路、亮馬河路的交匯處，符合邊緣效應(yīng)的條 件，因此客戶種類也非常廣泛。 客戶群 外籍人士、公司高級管理人員、公司老板是這里的主要客戶。如 此巨大的規(guī)模一旦投放市場，無疑將會給太陽宮周邊地區(qū)的地產(chǎn)市場帶來巨大的沖擊。 （ 2）各區(qū)域物業(yè)特征分析 —— 太陽宮地區(qū) —— 項目名稱 位置 開盤時間 /入住時間 占地規(guī)模 （ M2） 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶群情況 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 4 太陽國際公館（瑞景嘉園） 北京朝陽西壩河北里 20200 56000，容積率層， 塔 板 結(jié)合 ，總戶數(shù) 364戶 白領(lǐng) 國展家園 國展中心中旅南銀西壩河西里 26號 頃 萬 M2/3 棟 116 26層板樓，總套數(shù) 332 白領(lǐng)中高級人士 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項目名稱 一居 二居 三居 四居 五居 太陽國際公館 （瑞景嘉園） 60 100 190 300 900 國展家園 90 1 1315 176 199227 23314 項目名稱 主力戶型及面積 主力戶型總價 （萬元） 銷售情況 太陽國際公館 三居 196 160170萬 80% 國展家園 三居 199227 90萬，占 2/3 80% ? 其他情況 項目名稱 項目賣點(diǎn) 物業(yè)管理 項目配套 太陽國際公館 （瑞景嘉園） 精裝修； 全國首創(chuàng)全程 綠色監(jiān)理健康住宅 ，精裝修，大師園林規(guī)劃， 59米樓間距；物業(yè)管理公司 戴德梁行 1500平方米多功能會所，車位戶數(shù)比 1： 1； 周邊城市配套齊全 ； 國展家園 紫竹花園升級版，全套精裝修外銷公寓、高科技成果的結(jié)晶、世界著名品牌的薈萃 ； 營達(dá)物業(yè)， /月 .平方米 車位戶數(shù)比 1： 1，售價 1015萬 /個； 所有戶型全部精裝修。這些地帶又出現(xiàn)了一些新項目，使本區(qū)域的供應(yīng)量持續(xù)增加?！?20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 I 目 錄 市場調(diào)查與分析篇 1 前言 —— 開發(fā)歷史 1 一、發(fā)端 —— 燕莎商圈 1 二、發(fā)展 —— 商圈的衍生 2 第一章 區(qū)域公寓市場分析 2 一、高檔公寓供應(yīng)分析 2 相關(guān)區(qū)域供應(yīng)分析 2 典型案例分析 18 市場供應(yīng)分析結(jié)論 25 市場形勢判斷 26 二、服務(wù)式公寓市場分析 27 分布及供應(yīng)狀況 27 客戶群 29 出租狀況 30 三、需求分析 30 公寓需求問卷調(diào)查分析結(jié)論摘要 30 鳳凰城一期客戶深訪分析摘要 34 第二章 寫字樓市場分析 34 一、北京市寫字樓市場整體狀況 34 寫字樓供應(yīng)量有增無減 35 呈現(xiàn)地區(qū)性“二元現(xiàn)象” 36 從寫字樓銷售整體趨勢分析，寫字樓需求呈剛性 36 需求市場逐漸以國內(nèi)買家為主 37 寫字樓租務(wù)市場租金呈下降趨勢 38 租務(wù)市場呈現(xiàn)多種特征 38 2020年北京三大中心功能區(qū)寫字樓供需預(yù)測 41 二、三元橋?qū)懽謽鞘袌鲈诒本┱麄€市場中的位置 41 三、區(qū)域市場供應(yīng)分析 45 規(guī)模及檔次 45 設(shè)備及配套 46 租售比例 47 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 II 租金對比 48 入住率