【正文】 場跟蹤， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。 第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交 物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī)， 又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益，還直接影響到物業(yè)管理活動(dòng)能否正常進(jìn)行，因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 (4)財(cái)務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、 2020年物業(yè)管理師報(bào)考條件 水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)主要方面： (1)對(duì)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度； (2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用 (如業(yè)主拖欠 的物業(yè)服務(wù)費(fèi) )應(yīng)明確收取、支付方式； (3)確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單； (4)提出遺留問題的處理方案。第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。 4．《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》 《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》是記錄業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。 (三 )驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙 (1)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗(yàn)收情況、購房合同雙方在《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)； (2)向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄； (3)對(duì)于驗(yàn)收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。在 入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和相關(guān)部門應(yīng)集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手續(xù)，開通電話、有線電視等。 (五 )環(huán)境布置 (1)彩燈、噴繪、招貼畫； (2)指示牌 (中英文 )； (3)辦事流程 (燈箱 )； (4)樣本表格； (5)廣播、背景音樂； (6)宣傳標(biāo)語； (7)隔離樁等。 (一 )流程示意圖 裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。對(duì)裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責(zé)任。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。在我國物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。 對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備 (如電焊機(jī) )，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批手續(xù)；進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。 (6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為： 1)搭建建筑物、構(gòu)筑物； 2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； 3)拆改供暖管道和設(shè)施； 4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施； 5)超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的； 6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。 4．簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》 在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： (1)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容； (2)裝飾裝修工程的實(shí)施期限； (3)允許施工的時(shí)間； (4)廢棄物的清運(yùn)與處置； (5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求； (6)禁止行為和注 意事項(xiàng)； (7)管理服務(wù)費(fèi)用； (8)違約責(zé)任； (9)其他需要約定的事項(xiàng)。 物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報(bào)、登記審核、入場手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)計(jì)、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制和責(zé)任界定等方面。 三、入住操作實(shí)務(wù)案例 【案例】某住宅區(qū)入住方案。為避免入住工作的混亂，降低入住工作強(qiáng)度，在向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》時(shí)，應(yīng)明確告知其入住辦理時(shí)間，現(xiàn)場亦應(yīng)有明確標(biāo)識(shí)和提示，以便對(duì)業(yè)主入住進(jìn)行有效疏導(dǎo)和分流，確保入住工作的順利進(jìn)行。遇有二期工程施工或臨時(shí)施工情況，要進(jìn)行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。 (一 )資料準(zhǔn)備 1．《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》 2．《入住通知書》 《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。 第一節(jié) 入住服務(wù)的內(nèi)容 一、入住服務(wù)的涵義 入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的 過程。 (3)物資財(cái)產(chǎn)。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物 業(yè)管理企業(yè)。 (一 )物業(yè)資料情況 物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu) 在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。 (二 )物業(yè)查驗(yàn)的方式 承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖 51所示。 四、前期物業(yè)管理的特點(diǎn) (1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作， 2020年物業(yè)管理師報(bào)考條件 尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行合理劃分和必要裝修，成為項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)固定的管理用房。 2．方法和要點(diǎn) (1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。 (2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。在設(shè)計(jì)上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。 (2)除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。 (三 )有利于了解物業(yè)情況 對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 必須對(duì)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。 2020年物業(yè)管理師報(bào)考條件 早期介入在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容作用不同，早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)；二是服務(wù)的對(duì)象不同，早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。 良好的物業(yè)管理品牌提高了這個(gè)商品房小區(qū)的知名度，同時(shí)早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目與該市同類建設(shè)項(xiàng)目相比，具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 實(shí)踐證明，這幾條意見和建議對(duì)建設(shè)單位 非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，提高了項(xiàng)目的性能價(jià)格比。 (3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就得以落實(shí)。 (4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。這兩部分的保修事務(wù)都 應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。因此，前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。 2．物業(yè)共用部位 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。 4．試驗(yàn)查驗(yàn) 試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法 (如通水、閉水試驗(yàn) )測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。 查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。 一、準(zhǔn)備工作 (一 )符合承接查驗(yàn)條件 在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)： (1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或 業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同； (2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求，及時(shí)完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。 2．物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接 (1)房屋建 筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等； (2)共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施 (垃圾桶、箱、車等 )、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施 (值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等 )、文娛活動(dòng)設(shè)施 (會(huì)所、游泳池、各類球場等 )； (3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂 (包括設(shè)施 )、倉庫等。 (3)如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。 無論采用何種入住操作模式，物業(yè)入住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自的職責(zé)不同。 6．物業(yè)管理有關(guān)約定 業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定， 2020年注冊(cè)物業(yè)管 理師報(bào)名時(shí)間 進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確： (1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額； (2)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳交時(shí)間； (3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式 (現(xiàn)金或托收等 )； (4)滯納金及其計(jì)收比例； (5)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。 物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。同時(shí)，現(xiàn)場擺放物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱，減輕咨詢工作壓力。 第三節(jié) 裝修管理 物業(yè)裝飾裝修管理是通過對(duì)物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使 用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 2．物業(yè)裝飾裝修申報(bào) 用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表。物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)責(zé)任人簽名： 日期： 裝修驗(yàn)收 完工驗(yàn)收情況： 驗(yàn)收人： 日期： 物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)完工小結(jié)： 負(fù)責(zé)人： 日期： 【案例】 某日，某高層樓宇 32 樓 B室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽臺(tái)裝一臺(tái)太陽能熱水器，物業(yè) 管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。 (3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)問。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師考試時(shí)間 則該費(fèi)用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是： (1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理； (2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。 (二 )物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查： (1)有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 【案例分析】 此案例中反映的問題主要是：第一，業(yè)主填寫的《裝修申報(bào)登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實(shí)而盲目同意施工。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。 (5)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行?，F(xiàn)場引導(dǎo)、辦理手續(xù)、交接查驗(yàn)、技術(shù)指導(dǎo)、政策解釋、綜合協(xié)調(diào)等各方人員應(yīng)全部到位，協(xié)同工作。計(jì)劃中應(yīng)明確： (1)入住時(shí)間、地點(diǎn)； (2)負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工； (3)入住過程中使用的文件和表格； (4)入 住手續(xù)辦理和程序； (5)注意事項(xiàng)及其他情況。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，應(yīng)借此機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時(shí)公約等，讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理提供的各項(xiàng)服務(wù)，為物業(yè)管理工作順利開展創(chuàng)造條件。 復(fù)習(xí)思考題 1．簡述物業(yè)承接查驗(yàn)的概念。 3．人、財(cái)、物的移交或交接 (1)人員。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。 查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。 (三 )準(zhǔn)備資料和工具 物業(yè)的承接查驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。 3．共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，