【正文】 由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務費用。 早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強制性要求，而是根據(jù)項目和管理需要進行選擇。 (三 )有利于了解物業(yè)情況 對物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運行管理和維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作， 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 必須對物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負責該項目物業(yè)管理的早期介入工作。 (2)除對物業(yè)檔次定位外，還應考慮物業(yè)的使用成本。 (4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經(jīng)濟承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標利益相統(tǒng)一。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，所以實施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。 (2)仔細做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。 (3)在進行綠化帶施工時 ，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。 2．方法和要點 (1)準確全面展示未來物業(yè)管理服務內(nèi)容。 1．內(nèi)容 這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗收。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構(gòu)固定的管理用房。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。 四、前期物業(yè)管理的特點 (1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作， 2020年物業(yè)管理師報考條件 尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。但與此同時，物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率低。物業(yè)的承接、查驗工作流程如圖 51所示。 二、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式 (一 )物業(yè)查驗的主要內(nèi)容 1．物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料： (1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； (2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (4)物業(yè)管理所必需的其他資 料。 (二 )物業(yè)查驗的方式 承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進行核對查驗。 3．檢測查驗 檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對 檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應由建設(shè)單位督促施工單位負責。 (二 )成立物業(yè)承接查驗小組 在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應組織力 量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設(shè)單位進行針對性整改。 第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，二者進行承接查驗的內(nèi)容和重點都有一定區(qū)別。 (一 )物業(yè)資料情況 物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對原管理機構(gòu) 在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進行檢查。雙方應簽訂前期物業(yè)服務合同。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu)，承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物 業(yè)管理企業(yè)。 資料移交應按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。 (3)物資財產(chǎn)。 (2)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物 業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。 第一節(jié) 入住服務的內(nèi)容 一、入住服務的涵義 入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的 過程。 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 這種情況多出現(xiàn)于物業(yè)管理早期和前期介入較深，物業(yè)建設(shè)單位樓盤較多、人力資源不足，或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位系上下級單位，以及其他建設(shè)單位 和物業(yè)管理單位協(xié)商認為必要的情況等等。 (一 )資料準備 1．《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》 2．《入住通知書》 《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。一般而言，主要包括以下內(nèi)容： (1)歡迎辭； (2)小區(qū)概況； (3)物業(yè)管理公司以及項目管理單位 (處 )情況介紹； (4)《業(yè)主臨時公約》； (5)小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度； (6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務流程等； (7)公共及康樂設(shè)施介紹； (8)服務指南及服務投訴電話； (9)其他需要說明的情況以及相關(guān)注意事項。遇有二期工程施工或臨時施工情況，要進行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。由于業(yè)主普遍缺乏物業(yè)入住的相關(guān)知識和經(jīng)驗，經(jīng)常會存在相關(guān)資料準備不足和對物業(yè)入住管理等缺乏認識的問題，加之業(yè)主入住又是短時間內(nèi)集中辦理的，工作的頻密度高、勞動強度大，因此，一定要充分做好物業(yè)入住的各項準備工作。為避免入住工作的混亂，降低入住工作強度，在向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》時，應明確告知其入住辦理時間，現(xiàn)場亦應有明確標識和提示，以便對業(yè)主入住進行有效疏導和分流，確保入住工作的順利進行。 (4)辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖，在顯 要位置張貼或擺放各類業(yè)主入住的標牌標識、作業(yè)流程、歡迎標語、公告提示等，方便業(yè)主了解掌握，加快入住進程。 三、入住操作實務案例 【案例】某住宅區(qū)入住方案。 (九 )其他注意事項 2020年元月 11日起不再集中辦理入住手續(xù)，逾期沒有辦理完入住手續(xù)的，可繼續(xù)到物業(yè)管理單位辦理。 物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、登記審核、入場手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)計、管理細則規(guī)定、過程控制和責任界定等方面。物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時，還應當取得業(yè)主的書面同意。 4．簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》 在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》， 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項，應當包括下列內(nèi)容： (1)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容； (2)裝飾裝修工程的實施期限； (3)允許施工的時間； (4)廢棄物的清運與處置； (5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求； (6)禁止行為和注 意事項； (7)管理服務費用； (8)違約責任； (9)其他需要約定的事項。 裝修申 報登記表 (示例 ) 業(yè)主 (物業(yè)使用人 ) 業(yè)主 (物業(yè)使用人 ) 聯(lián)系電話： 地址： 裝修公司 名稱： 聯(lián)系電話： 地址： 聯(lián)系電話： 負責人： 承建資格證號： 資料發(fā)放 《 裝修手冊 》□ 《 小區(qū)統(tǒng)一要求 》□ 執(zhí)行保證□ 資料收集： (復印件需核對原件 )□ 裝修設(shè)計圖 張 (清晰簡要明確 ) 裝修合同 (復印件 )□ 消防審批文件 (原件 )□ 改造設(shè)計圖 張 (原件 ) 動火申請表 (原件 )□ 業(yè)主委托書 (原件 ) 業(yè)主認可書 (原件 )□ 租賃合同 (復印件 )□ 營業(yè)執(zhí)照 (復印件 )□ 裝修內(nèi)容： (位置、材料、施工方式 ) 物業(yè)管理項目機構(gòu)意見： 物業(yè)管理公司 (或相關(guān)單位 )意見： 施工時間： 年 月 日至 年 月 日 開工意見 準予本申報項目開始施工。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。因特殊情況需要裝修，應視具體情況相應縮短裝修時間。 (6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準的下列行為： 1)搭建建筑物、構(gòu)筑物； 2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； 3)拆改供暖管道和設(shè)施； 4)拆改燃氣管道和設(shè)施； 5)超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的； 6)改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。 2．垃圾清運費 垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運費用。 對于有特別要求的材料或設(shè)備 (如電焊機 )，應按照規(guī)定辦理相應手續(xù)；施工隊須進行動火作業(yè)的，必須辦理申報審批手續(xù)；進入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。 (四 )物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理 1．嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài) 由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應嚴格物業(yè)區(qū)域出入口 (包括電梯 )的人員和材料管理。在我國物業(yè)管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規(guī)定的不同，差別較大。 (2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。因此，在物業(yè)裝修管理中，應從以下方面改進：首先，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應輔導業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》， 2020年注冊物業(yè)管理師報考條件 詳細說明裝修地點、內(nèi)容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達不清時，物業(yè)管理人員應到現(xiàn)場核實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報；再次，應對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》的，應追究違約責任。 物業(yè)管理工作人員應要求和指導業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業(yè)部門 (如水、電、氣等 )、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項目的，要求寫明地 點、位置或改變的程度及尺寸 (具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表 )等詳細數(shù)據(jù)和資料，必要時裝修人或裝修單位還應向有關(guān)部門申報核準。 (一 )流程示意圖 裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計、施工、材料等的個性化程度越來越高。 (五 )環(huán)境布置 (1)彩燈、噴繪、招貼畫； (2)指示牌 (中英文 )； (3)辦事流程 (燈箱 )； (4)樣本表格； (5)廣播、背景音樂； (6)宣傳標語； (7)隔離樁等。入住現(xiàn)場應設(shè)迎賓、引導、辦事、財務、咨詢等各類人員，以方便業(yè)主的不同需要，保障現(xiàn)場秩序，解決各類問題。在 入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和相關(guān)部門應集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手續(xù)，開通電話、有線電視等。如現(xiàn)場出現(xiàn)人員缺位，其他人員或機動人員應及時補位。 (三 )驗房及發(fā)放鑰匙 (1)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收情況、購房合同雙方在《業(yè)主入住房屋驗收表》上簽字確認； (2)向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄； (3)對于驗收不合格的部分，物業(yè)管理單位應協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。 2．入住儀式策劃 為了提高小區(qū)整體形象，有效加強與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況，組織舉行入住儀式。 4．《業(yè)主入住房屋驗收表》 《業(yè)主入住房屋驗收表》是記錄業(yè)主對房屋驗收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。 入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間期限 ，當新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應通過有效途徑或合理方法，如根據(jù)業(yè)主提供的通信方式，以電話、電報、信函、電子郵件等方式與業(yè)主聯(lián)系，或在上述聯(lián)系無效的情況下通過登報、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達物業(yè)入住信息，向業(yè)主適時發(fā)出入住通知，約定時間驗收物業(yè)和辦理相關(guān)手續(xù)。第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。 2．新建物業(yè)承接查驗的準備工作包括哪些內(nèi)容？ 3．簡述物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式。在辦理交接手續(xù)時應注意以下幾個主要方面： (1)對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價，真實客觀地反映房屋的完好程度； (2)各類管理資產(chǎn)和各項費用應辦理移交，對未結(jié)清的費用 (如業(yè)主拖欠 的物業(yè)服務費 )應明確收取、支付方式； (3)確認原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單； (4)提出遺留問題的處理方案。在進行物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機構(gòu)在本項目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應與移交方進行友好協(xié)商，雙方達成共識。 (4)財務資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務移交清單、 2020年物業(yè)管理師報考條件 水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相