【正文】 裝飾裝修材料和設(shè) 備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理： (1)核對(duì)是否為審批同意的材料。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。 (4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低 節(jié)能效果。一般裝修時(shí)間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為： 作業(yè)時(shí)間： 8:00～ 12:00 14:00～ 18:00 拆打時(shí)間： 8:30～ 11:30 14:30～ 17:30 (2)特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。對(duì)因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。 物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日 (一般為 3個(gè)工作日 )內(nèi)完成登記工作；超出物業(yè)項(xiàng)目管理單位管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門。裝飾裝修流程一般內(nèi)容形式見下圖： (二 )流程分述 1．備齊資料 資料的準(zhǔn)備由業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供。稍有不慎， 一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。 (七 )人員配備 (1)引導(dǎo)組： 2人，負(fù)責(zé)入住流程介紹，引導(dǎo)辦理手續(xù)； (2)資料組： 6人，負(fù)責(zé)資料發(fā)放查驗(yàn)登記工作； (3)財(cái)務(wù)組： 2人，負(fù)責(zé)收費(fèi)并簽訂《管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)協(xié)議》； (4)鑰匙組： 2人，負(fù)責(zé)鑰匙發(fā)放與登記； (5)驗(yàn)房組： 20人，負(fù)責(zé)引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房，以及情況登記； (6)綜合組： 4人，咨詢工作，綜合協(xié)調(diào)工作； (7)治安組： 20人，治安防范，秩序維護(hù)，車輛引導(dǎo)。入住期間不僅有室內(nèi)手續(xù)辦理，還有現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房等程序。 (3)應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時(shí)間，適當(dāng)延長辦理時(shí)間。雖然物業(yè)管理公司可通過一定管理方法有意識(shí)地疏導(dǎo)業(yè)主，避免業(yè)主過于集中， 2020年物業(yè)管理師考試時(shí)間 但業(yè)主的隨意性是不可控的，因此，有必要預(yù)留一定余量的資料。 (四 )資料歸檔 業(yè)主物業(yè)驗(yàn)收以及其他手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理 單位應(yīng)及時(shí)將已辦理入住手續(xù)的房問號(hào)碼和業(yè)主姓名通知門衛(wèi)，并及時(shí)將各項(xiàng)業(yè)主、用戶資料歸檔，妥善保管，不得將信息泄露給無關(guān)人員。 3．環(huán)境準(zhǔn)備 在完成對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收之后，物業(yè)管理單位要對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準(zhǔn)備。一般而言，主要內(nèi)容包括： (1)物業(yè)名稱、樓號(hào)； (2)業(yè)主、驗(yàn)收人、建設(shè)單位代表姓名； (3)驗(yàn)收情況簡要描述； (4)物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù)； (5)建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認(rèn)； (6)物業(yè)驗(yàn)收存在的問題，有關(guān)維修處理的約定等； (7)驗(yàn)收時(shí)間； (8)其他需要約定或注明的事項(xiàng)。 二、入住的準(zhǔn)備 入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對(duì)業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關(guān)手續(xù)，如領(lǐng)取物業(yè)管理資料、繳納相關(guān)費(fèi)用等。與前期介入等物業(yè)管理工作不同的是，物業(yè)入住與裝修管理服務(wù)政策性強(qiáng)、涉及面廣、管理難度大，容 易導(dǎo)致物業(yè)管理單位與業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )之間發(fā)生矛盾和沖突。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。 (6)人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。 二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交 物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時(shí)，在相關(guān)方之間會(huì)發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。移交工作分為三種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。 二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容 為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行，接管單位必須對(duì)原物業(yè)的狀況及存在問題進(jìn)行查驗(yàn)和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù)，對(duì)發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時(shí)與移交單位協(xié)調(diào)處理。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。 (一 )收集整理存在問題 (1)收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》； (2)對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； (3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。 第二節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，二者進(jìn)行承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)都有一定區(qū)別。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。 1．觀感查驗(yàn) 觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。 (1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等； (2)承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物 業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。 (4)經(jīng)營虧損。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān)部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項(xiàng)目之間的相互關(guān)系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)的渠道。對(duì)分包的服務(wù)項(xiàng)目，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。 一、物業(yè) 管理項(xiàng)目前期運(yùn)作 (一 )管理資源的完善與優(yōu)化 在物業(yè)管理實(shí)踐中，往往在業(yè)主入住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場(chǎng)所和進(jìn)行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時(shí)性和不確定性。 (五 )竣工驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。 (8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (2)提供了單元門的安裝意見。 (4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。這樣對(duì)不同組團(tuán)就能按服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。設(shè)計(jì)上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資。 (2)對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點(diǎn)是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。 三、早期介入的內(nèi)容 (一 )可行性研究階段 1．內(nèi)容 (1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管 理的模式； (2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； (3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； (4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； (5)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。 【案例】 某物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，總建筑面積達(dá) 40余萬 m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三期 建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。物業(yè)管理企業(yè)可從業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )及日后管理的角度，就房屋設(shè)計(jì)和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè) 施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計(jì)更加優(yōu)化、完善。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出的合理化意見和建議，其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。 早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分 如下圖所示： 第一節(jié) 早期介入 一、早期介入的必要性 (一 )物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的問題 物業(yè)建設(shè)和銷售過程中，建設(shè)項(xiàng)目由于多種原因往往會(huì)存在一些問題，主要表現(xiàn)在： (1)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等； (2)建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理用房、物業(yè)檔 案資料缺漏等； (3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時(shí)； (4)建設(shè)單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)； (5)建設(shè)單位在售房時(shí)向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等。同時(shí) ，通過在早期介入過程中與各方的磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關(guān)系，為日后管理建立暢通的溝通渠道。 2．在社會(huì)效益方面 (1)該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下： (1)考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 在項(xiàng)目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。 (二 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 1．內(nèi)容 (1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； (2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議； (3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； (4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。 【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。 (三 )建設(shè)階段 1．內(nèi)容 (1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷， 及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過程，參與了多次專題討論會(huì)，提出改進(jìn)意見 (其中一次就提出了 18項(xiàng)整改意見 )，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。 (6)提請(qǐng)建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料 (彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等 )，以便于將來的維修和更換。 (2)征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理， 以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。 3．物業(yè)管理人員到位 物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括： (1)補(bǔ)充人員； (2)對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能； (3)對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu)； (4)加強(qiáng)內(nèi)部管理和磨合，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。業(yè)主產(chǎn)權(quán)專有部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求，在實(shí)際管理中，業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。因此，前期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。 (二 )計(jì)劃準(zhǔn)備 物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。 3．共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)， 安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。 (三 )跟蹤驗(yàn)證 為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。 (三 )準(zhǔn)備資料和工具 物業(yè)的承接查驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。 查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。 (四 )其他內(nèi)容 (1)物業(yè)管理用房； (2)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料； (3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。 (3)管理資料包括：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。 3．人、財(cái)、物的移交或交接 (1)人員。 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師考試時(shí)間 交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、行業(yè)主管部門、新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)等。 復(fù)習(xí)思考題 1．簡述物業(yè)承接查驗(yàn)的概念。 在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，應(yīng)借此機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時(shí)公約等，讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理提供的各項(xiàng)服務(wù)，為物業(yè)管理工作順利開展創(chuàng)造條件。一般而言，主要內(nèi)容包括： (1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)