【正文】 裝飾裝修材料和設 備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理： (1)核對是否為審批同意的材料。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。 (4)有無損壞房屋原有節(jié)能設施，降低 節(jié)能效果。一般裝修時間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為： 作業(yè)時間： 8:00～ 12:00 14:00～ 18:00 拆打時間： 8:30～ 11:30 14:30～ 17:30 (2)特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。在綜合各方因素的基礎上，科學地制訂裝飾裝修管理細則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實處。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議而驗收不合格的，應提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。 物業(yè)管理單位應該在規(guī)定工作日 (一般為 3個工作日 )內完成登記工作；超出物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應報主管部門。裝飾裝修流程一般內容形式見下圖： (二 )流程分述 1．備齊資料 資料的準備由業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )和施工隊分別準備和提供。稍有不慎， 一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或對物業(yè)構成潛在的危險，導致物業(yè)風險；另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。 (七 )人員配備 (1)引導組： 2人，負責入住流程介紹，引導辦理手續(xù)； (2)資料組： 6人，負責資料發(fā)放查驗登記工作； (3)財務組： 2人，負責收費并簽訂《管理服務費收費協(xié)議》； (4)鑰匙組： 2人，負責鑰匙發(fā)放與登記； (5)驗房組： 20人，負責引導業(yè)主進行驗房，以及情況登記； (6)綜合組： 4人，咨詢工作，綜合協(xié)調工作； (7)治安組： 20人，治安防范，秩序維護，車輛引導。入住期間不僅有室內手續(xù)辦理，還有現場驗房等程序。 (3)應合理安排業(yè)主入住服務辦理時間，適當延長辦理時間。雖然物業(yè)管理公司可通過一定管理方法有意識地疏導業(yè)主，避免業(yè)主過于集中， 2020年物業(yè)管理師考試時間 但業(yè)主的隨意性是不可控的，因此，有必要預留一定余量的資料。 (四 )資料歸檔 業(yè)主物業(yè)驗收以及其他手續(xù)辦理完結之后，物業(yè)管理 單位應及時將已辦理入住手續(xù)的房問號碼和業(yè)主姓名通知門衛(wèi)，并及時將各項業(yè)主、用戶資料歸檔，妥善保管，不得將信息泄露給無關人員。 3．環(huán)境準備 在完成對物業(yè)的竣工驗收和接管驗收之后，物業(yè)管理單位要對物業(yè)共用部位進行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準備。一般而言，主要內容包括： (1)物業(yè)名稱、樓號； (2)業(yè)主、驗收人、建設單位代表姓名； (3)驗收情況簡要描述； (4)物業(yè)分項驗收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數； (5)建設單位和業(yè)主的簽字確認； (6)物業(yè)驗收存在的問題，有關維修處理的約定等； (7)驗收時間； (8)其他需要約定或注明的事項。 二、入住的準備 入住服務是物業(yè)管理單位首次直接面對業(yè)主提供相關服務，直接關系到業(yè)主對物業(yè)管理服務的第一印象。在此基礎上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關手續(xù)，如領取物業(yè)管理資料、繳納相關費用等。與前期介入等物業(yè)管理工作不同的是，物業(yè)入住與裝修管理服務政策性強、涉及面廣、管理難度大，容 易導致物業(yè)管理單位與業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )之間發(fā)生矛盾和沖突。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產權單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產權單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。移交雙方應做好賬務清結、資產盤點等相關移交準備工作。 (6)人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。 二、物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交 物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同的終止，將導致提供物業(yè)管理服務的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機構發(fā)生更迭，與此同時，在相關方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。移交工作分為三種情況：一是由建設單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產權單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產權單位終止物業(yè)服務合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產權單位移交或交接物業(yè)。 二、物業(yè)查驗的內容 為了使物業(yè)的移交能夠順利進行，接管單位必須對原物業(yè)的狀況及存在問題進行查驗和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據，對發(fā)現需要整改的內容需及時與移交單位協(xié)調處理。 物業(yè)管理企業(yè)應安排專業(yè)技術人員分別負責不同專業(yè)的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。 (一 )收集整理存在問題 (1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》； (2)對《物業(yè)查驗記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現問題登記造表； (3)將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。 第二節(jié) 物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗 物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，二者進行承接查驗的內容和重點都有一定區(qū)別。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。 1．觀感查驗 觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。這些均是園林綠化的查驗內容。 (1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內容及方法》、《承接查驗所發(fā)現問題的處理流程》等； (2)承接查驗的常用記錄表格有《工作聯絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物 業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表》等。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準備充足時，物業(yè)的承接查驗也可以和建設工程的竣工驗收同步進行。 (4)經營虧損。物業(yè)管理企業(yè)應分析各相關部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項目之間的相互關系，確定與各方面溝通協(xié)調的內容，建立溝通協(xié)調的渠道。對分包的服務項目，要進行市場調查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。 一、物業(yè) 管理項目前期運作 (一 )管理資源的完善與優(yōu)化 在物業(yè)管理實踐中，往往在業(yè)主入住之前就已經成立了物業(yè)管理項目機構，配備了相應的物業(yè)管理企業(yè)人員，設置了辦公場所和進行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。 (五 )竣工驗收階段 竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。 (8)協(xié)助建設單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應設施設備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費標準。 (2)提供了單元門的安裝意見。 (4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內容。這樣對不同組團就能按服務對象的特點提供不同的服務內容，確定不同的收費標準，滿足不同層次消費者的需求。設計上的預見性可以減少后續(xù)的更改和調整，為建設單位節(jié)約投資。 (2)對項目的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產生影響和干擾。 三、早期介入的內容 (一 )可行性研究階段 1．內容 (1)根據物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管 理的模式； (2)根據規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容； (3)根據目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質量標準； (4)根據物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準； (5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。 【案例】 某物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，總建筑面積達 40余萬 m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項目分三期 建設，是當地最大的住宅建設項目。物業(yè)管理企業(yè)可從業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )及日后管理的角度，就房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用、公共設 施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設計更加優(yōu)化、完善。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目提出的合理化意見和建議，其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。 早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分 如下圖所示： 第一節(jié) 早期介入 一、早期介入的必要性 (一 )物業(yè)項目開發(fā)建設存在的問題 物業(yè)建設和銷售過程中，建設項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現在： (1)物業(yè)規(guī)劃設計和施工安裝存在問題，如設備配置不當、停車位不足、物業(yè)工程質量缺陷等； (2)建設單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎條件，如管理用房、物業(yè)檔 案資料缺漏等； (3)工程質量保修和工程遺留問題處理不及時； (4)建設單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設的責任和義務轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔； (5)建設單位在售房時向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔不合理的責任等。同時 ，通過在早期介入過程中與各方的磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關系，為日后管理建立暢通的溝通渠道。 2．在社會效益方面 (1)該小區(qū)已被當地政府指定為參觀點和示范小區(qū)，成為了當地城市建設和物業(yè)管理的樣板。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設單位的采納，具體內容如下： (1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當地中低收入階層， 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 在項目規(guī)劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。 (二 )規(guī)劃設計階段 1．內容 (1)就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議； (2)就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議； (3)提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見； (4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。 【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。 (三 )建設階段 1．內容 (1)與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現的問題共同商榷， 及時提出并落實整改方案。在建設階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進意見 (其中一次就提出了 18項整改意見 )，這些意見大部分都在建設中予以采納。 (6)提請建設單位留下一部分特殊的裝飾材料 (彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等 )，以便于將來的維修和更換。 (2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理， 以此作為前期物業(yè)管理服務方案的制訂和修正依據。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。 3．物業(yè)管理人員到位 物業(yè)管理人員到位的主要內容包括： (1)補充人員； (2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業(yè)管理水平和操作技能； (3)對現有組織機構進行優(yōu)化調整，形成完善的管理組織結構； (4)加強內部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。業(yè)主產權專有部分由業(yè)主自行向建設單位提出處理要求，在實際管理中，業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映，物業(yè)管理企業(yè)應及時轉告建設單位。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗兩種類型，前者發(fā)生在建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。 (二 )計劃準備 物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。 3．共用設施設備 物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)， 安全防范系統(tǒng)，采暖和空調等。物業(yè)管理企業(yè)應督促建設單位盡快安排驗收。對于承接查驗中所發(fā)現的問題，一般的處理程序如下所示。 (三 )跟蹤驗證 為使物業(yè)工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。 (三 )準備資料和工具 物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。第二類是由于規(guī)劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題。 查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。 (四 )其他內容 (1)物業(yè)管理用房； (2)產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料； (3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。 (3)管理資料包括：各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。 3．人、財、物的移交或交接 (1)人員。 2020年注冊物業(yè)管理師考試時間 交接手續(xù)涉及建設單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門、新進入的物業(yè)管理企業(yè)等。 復習思考題 1．簡述物業(yè)承接查驗的概念。 在房地產開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務與被服務關系，應借此機會宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時公約等，讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理提供的各項服務，為物業(yè)管理工作順利開展創(chuàng)造條件。一般而言，主要內容包括： (1)物業(yè)建設基本情況、設