【正文】 )； (3)驗(yàn)樓，簽認(rèn)驗(yàn)收表； (4)發(fā)放資料及表格； (5)指導(dǎo)業(yè)主填寫(xiě)表格； (6)簽訂公約和收費(fèi)協(xié)議； (7)繳納管理費(fèi)等應(yīng)繳費(fèi)用； (8)發(fā)放鑰匙及記錄。而有些樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)施工尚 未完結(jié)，現(xiàn)場(chǎng)人員混雜，故應(yīng)注意業(yè)主人身安全和引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)車輛有序擺放。為方便業(yè)主入住，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的不同情況實(shí)行預(yù)約辦理或?qū)嵭袕椥怨ぷ鞣绞?，如在正常工作時(shí)間之外另行安排入住手續(xù)的辦理，或延長(zhǎng)工作時(shí)間，如中午或晚上延時(shí)辦公。 第三是分批辦理入住手續(xù)，避免因?yàn)檫^(guò)分集中辦理產(chǎn)生的混亂。 第二節(jié) 入住服務(wù)應(yīng)注意的問(wèn)題 一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分 物業(yè)入住在物業(yè)管理中是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，既要求快捷高效，又要求井然有序。同時(shí)，要布置好環(huán)境，保持道路通暢。 5．《業(yè)主 (住戶 )手冊(cè)》 《業(yè)主 (住戶 )手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。 2020年物業(yè)管理師報(bào)考條件 因此，物業(yè)管理單位要從各方面做好充分細(xì)致的準(zhǔn)備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。 第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。在物業(yè)管理的操作中，物業(yè)管理單位如果能以優(yōu)秀的服務(wù)品質(zhì)、高超的管理藝術(shù)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)和良好的專業(yè)素養(yǎng)贏得業(yè)主和物業(yè)使用人的認(rèn)同和擁戴，對(duì)引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，樹(shù)立良好物業(yè)管理形象，化解物業(yè)管理操作中的種種矛盾和問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)積極的物業(yè)管理服務(wù)開(kāi)局以及順利地完成物業(yè)管理服務(wù)工作均有積極的重要作用。雖然在具體移交工作中可合并進(jìn)行，但要分清楚移交的主體及責(zé)任。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。 (7)其他需要移交的資料。 (一 )移交雙方 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。 一、新建物業(yè)的 移交 (一 )移交雙方 在新建物業(yè)的移交過(guò)程中，移交方為該物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。 (二 )處理方法 工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法。 一、準(zhǔn)備工作 (一 )符合承接查驗(yàn)條件 在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)： (1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同； (2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。 2．使用查驗(yàn) 使用查驗(yàn)是通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。 5．其他公共配套設(shè)施 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門(mén)、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心 (會(huì)所 )、停車場(chǎng) (庫(kù)、棚 )、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃 圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等。 (四 )設(shè)備、工具準(zhǔn)備 在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。在前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財(cái)力、物力等資源，管理成本相對(duì)較高。通過(guò)溝通協(xié)調(diào)建立的良好合作支持關(guān)系，不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開(kāi)展，也為后期的正常管理打下良好的基礎(chǔ)。 二、工程質(zhì)量保修 在物業(yè)竣工驗(yàn)收后，工程進(jìn)入質(zhì)量保修期。因此，在前期物業(yè)管理的過(guò)程中，需要不斷進(jìn)行調(diào)整，具體內(nèi)容包括： 1．管理用房到位 建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)。按照國(guó)家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 (四 )銷售階段 1．內(nèi)容 (1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表； (2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度； (3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)； (4)對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)； (5)派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服 務(wù)； (6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。既便于安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，又便于安裝信報(bào)箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。 2．方法和要點(diǎn) (1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。 (2)對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的 布局、會(huì)所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見(jiàn)。 (3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問(wèn)題。 (3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項(xiàng)目銷售的亮點(diǎn)。 2．方法和要點(diǎn) (1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見(jiàn)，同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國(guó)家安居示范工程小區(qū)，是該市重點(diǎn)工程之一，倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。 (二 )有助于提高工程質(zhì)量 在物業(yè)的建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中及時(shí)得到解決，避免在日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費(fèi)，提升物業(yè)品質(zhì)。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 (四 )為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會(huì)，逐步開(kāi)展制訂物業(yè)管理方案和各項(xiàng)規(guī)章制度、進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、招聘人員、實(shí)施上崗培訓(xùn)等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。 1．在經(jīng)濟(jì)效益方面 首期 16萬(wàn) m2很快售完，二期銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁，部分戶型出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，房?jī)r(jià)也從前期最初的1200元 /m2，達(dá)到二期銷售時(shí)的 1500元 /m2，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的實(shí)際收入超出預(yù)期，前期購(gòu)房者也享受到了物業(yè)升值帶來(lái)的收益。 【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例 。第一期銷售的良好業(yè)績(jī)就是證明。 (5)對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì) 共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過(guò)渡性安排提供協(xié)調(diào)意見(jiàn)。 (4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實(shí)施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。 【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。 (5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計(jì)提出了 200余項(xiàng)改進(jìn)意見(jiàn)。在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實(shí)際的承諾。 2．方法和要點(diǎn) 物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及 其他方面存在的遺留問(wèn)題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在前期物業(yè)管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要逐步配備到位。物業(yè)管理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關(guān)工作，主要是向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成。 (2)前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。 復(fù)習(xí)思考題 1．早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么？它們之間有哪些主要區(qū)別？ 2．早期介入的作用是什么？ 3．早期介入在物業(yè) 建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容？ 4．物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作有哪些主要內(nèi)容？ 5．前期物業(yè)管理的特點(diǎn)是什么？ 第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn) 物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。2020年物業(yè)管理師報(bào)考條件 物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。主要內(nèi)容包括： (1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； (2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門(mén)窗； (3)公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)； (4)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。 三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要有以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。這類問(wèn)題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 若質(zhì)量問(wèn)題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。 (二 )成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組 在簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，2020年注冊(cè)物業(yè)管理師考試時(shí)間 了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗(yàn)方案。 (三 )各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 各項(xiàng)費(fèi)用與 收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出， 2020年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。 (二 )移交內(nèi)容 移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料。 (2)業(yè)主資料包括： 1)業(yè)主入住資料，包括入住通知書(shū)、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片； 2)房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。 停車場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。 (三 )辦理交 接手續(xù) 同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣，原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)。 (4)在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題。 入住過(guò)程涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住的完成意味著業(yè)主正式接收物業(yè)管理單位，物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)入使用，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)全面展開(kāi)。從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實(shí)質(zhì)均是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關(guān)手續(xù)。 3．《物業(yè)驗(yàn)收須知》 《物業(yè)驗(yàn)收須知》是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)掌握的基本知識(shí)和應(yīng)注意事項(xiàng)的提示性文件。 (二 )其他準(zhǔn)備 1．入住工作計(jì)劃 建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個(gè)月制訂入住工作計(jì)劃，由項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)，并報(bào)經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)核準(zhǔn)。 業(yè)主入住手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理公司應(yīng)將相關(guān)資料歸檔。在 進(jìn)行周密計(jì)劃和進(jìn)行資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作的同時(shí)還應(yīng)注意以下四個(gè)方面的工作： 第一是人力資源要充足。入住時(shí)由于現(xiàn)場(chǎng)人員混雜、場(chǎng)面較大，隨時(shí)可能發(fā)生如治安、消防、醫(yī)療、糾紛等突發(fā)事件，建設(shè)單位及物業(yè)管理單位應(yīng)預(yù)先設(shè)立各種處理方案，防患于未然。對(duì)于重要的法規(guī)文件等，可以開(kāi)辟公告欄公示。 (三 )資料準(zhǔn)備 (1)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 (500份，建設(shè)單位準(zhǔn)備 )； (2)《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 (500份，建設(shè)單位準(zhǔn)備 )； (3)《入住通知書(shū)》 (500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )； (4)《物業(yè)驗(yàn)收須知》 (500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )； (5)《業(yè)主 (住戶 )手冊(cè)》 (800份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )； (6)《裝修手冊(cè)》 (800份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )； (7)《業(yè)主公約》 (1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )； (8)《物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議》 (1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )； (9)《收款收據(jù)》 (500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )； (10)《登記表格》， (800份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )； (11)《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》 (1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備 )。 物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。 一、物業(yè)裝飾裝修管理流程 裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)識(shí)。用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)， 2020年物業(yè)管理師報(bào)考條件 填寫(xiě)申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。 6．施工 物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉陽(yáng)臺(tái)不得超過(guò)陽(yáng)臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)一等。目前國(guó)家頒布的法規(guī)雖無(wú)明確規(guī)定，但一般情況下不超過(guò)三個(gè)月。 (三 )物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理 物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。 裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，其對(duì)物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán) 保、安全等方面的隱患。 【案例】物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí) (工牌 )的施工人員在