【正文】 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 41 頁 1負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 負(fù)責(zé)消防器材的管理。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。 設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時。 四、運(yùn)行記錄管理制度 巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運(yùn)行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 承包商進(jìn)場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。 三、設(shè)備管理規(guī)定 設(shè)備的 維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。 機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時間占用電話。 機(jī)房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 (二 )事故轉(zhuǎn)、停電 大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 41 頁 批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 無表估算，按負(fù)荷量及用電時間事先估算。 高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點 4 米以內(nèi)，在室外不得接近故障點 8 米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長或資深技工擔(dān)任。 (三 )市電全停 當(dāng)兩路市電全停，啟動發(fā)電機(jī)。 定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。 五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。 (2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、 Y 型過濾器、軟接頭止回閥、水流開 關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。 空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。 （三）冷卻塔 水塔電機(jī)故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。 (4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 在火災(zāi)情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 41 頁 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。60 cm 范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。 故障修復(fù)后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認(rèn)。 中國最大的管理資源中心 第 37 頁 共 41 頁 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 進(jìn)行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運(yùn)行。 (5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間 4 小時內(nèi)到場維修，非辦公時間 12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 每班當(dāng)值人員每兩小時巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至 30℃ 時需要加開冷卻塔風(fēng)扇。 雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。 定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動、軸承 潤滑油 情況是否良好等。 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕 物業(yè)管理 公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。 將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛 “ 有人工作，禁止合閘 ” 指示牌。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。 工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。 （ 三）簽定用電協(xié)議 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 41 頁 物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。 二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 (一 )計劃轉(zhuǎn)、停電 供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報告物管部經(jīng)理。 火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。 供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗證件核實身份后，應(yīng)熱情接待，主動配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。 巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況， 對 “ 手動 ” 運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。 交接班人數(shù)不齊或不在場時。 巡視記錄與實 際情況不符時。 值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的 工作指令。 負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 （二）設(shè)施 設(shè)備組組長 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強(qiáng)后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。 1監(jiān)督、組織實施與 物業(yè)管理 有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 內(nèi)部管理規(guī)定 一、值班管理規(guī)定 值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。 不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。 交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。 各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。 物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。 主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。 檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機(jī)保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護(hù)， 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 41 頁 防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。 檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。 主機(jī)完全停止后 3 分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。 系統(tǒng)維修 保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。 (5)注意水泵房污 水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 三、電梯運(yùn)行管理規(guī)定 物管部負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。 當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。 消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他 原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大樓消防安全。 檢查風(fēng)機(jī)的風(fēng)葉，清除表面灰塵。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。 第六部分 維修管理 一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程 接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進(jìn)行維修工作。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、不要亂動。 嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。 在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。 水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。 設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。 1檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。 (2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。 根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。 收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告總經(jīng)理，至少提前 24 小時書面通知受影響用戶。 及時書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。 (3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應(yīng)要求做詳細(xì)補(bǔ)充。 其他工作用口頭或電話命令。 用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。 事故轉(zhuǎn)、停電后 24 小時內(nèi)， 物業(yè)管理 部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。 機(jī)房值班員工必須按時清潔機(jī) 房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。 如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設(shè)施設(shè)備組組長整改。 督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范 (如環(huán)保、勞保條例等 )及合同要求施工。 巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽 名后交設(shè)備設(shè)施組組長。 列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。 二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程