【正文】 記錄； （八）土建維修管理員 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責房屋的維修，并管理雜工。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 41 頁 1負責大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 負責本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 1負責對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。負責組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作； 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價； 負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準； 1負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。 負責對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 物管部的職責范圍如下： l、負責公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。 二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖 第二節(jié) 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 41 頁 物業(yè)管理 部崗位職責 (一 )物業(yè)管理 部經(jīng)理 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責物管部的各項工作。 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。 負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部 。 負責管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 41 頁 保養(yǎng)、維修。 制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 負責給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。 負責用戶室內(nèi) 水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。 負責室內(nèi)二次裝修的初審。 對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。 值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。 交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。 交接班人數(shù)不齊或不在場時。 交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 41 頁 當值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 設(shè)備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。 借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。承包商用料的任何變 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 41 頁 更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 四、機房管理規(guī)定 物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房 、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。 遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。 維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24 小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。 收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總經(jīng)理，并至少提前 24 小時書面通知受影響的用戶。 （四）接線及送電 經(jīng)批準后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚。 工作票的有效時間，以批準檢修期為限。 八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施 (一 )外線故障 大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。 將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。 (四 )通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 41 頁 知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 二、大樓節(jié)水、用水措施 嚴格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標用水。 停水前應(yīng)將地下水池注滿。 進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷 電源，并掛上 “ 有人工作，嚴禁合閘 ” 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 41 頁 的告示牌。 污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。如雨水 較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。 (2)吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。 檢查膨脹水箱補水是否正常。 1啟動主機。 按大樓空調(diào)運行時間表準時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。 工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。 （二）水泵 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。 水塔溢漏 (1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏 應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當場解決的即時修復(fù)。 水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 41 頁 空調(diào)機房內(nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。 當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 六、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。 攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修 現(xiàn)場。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。 如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。 清潔錄音機磁頭和機械部分。 。 清潔擴音機散熱器上的灰塵。 由物管部選定消防報警設(shè)備維保單位，對消防報警設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。 當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運 行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。15cm 位置上。 中國最大的管理資源中心 第 36 頁 共 41 頁 當電梯停在距某平層位置約 177。 物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。 故障及緊急事故時，采取臨時應(yīng)變措施。 停止電扶梯運行。 若需停梯，用電梯專用鑰匙 進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 (3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 (3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。 水泵 故障較嚴重，應(yīng)報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。 系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。 四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。 （二）關(guān)機程序 關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。 啟動冷凍水泵和冷卻水泵。 檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。 空調(diào)機房 (1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。 給排水設(shè)備的故障應(yīng)于 24 小時內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。 每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。 當值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當值日志上。 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 41 頁 安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。