【正文】 30 30 30 309 等四個(gè)鋪位和 302 鋪位基本情況相似，在權(quán)重因素考慮 上加以適當(dāng)區(qū)別、細(xì)化，得出價(jià)值排位，按價(jià)值定出價(jià)格。而且上述市場平均價(jià)格所在小片區(qū)商業(yè)成熟度高于本項(xiàng)目片區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本區(qū)域目前并不具備主題式經(jīng)營的商業(yè)空間。 O (機(jī)會(huì) )： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 湖濱新天地 鋪位劃分及價(jià)格制定報(bào)告 目錄 第一部分 市場調(diào)研 調(diào)查說明 ????????????????????2 區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)查及分析 ????????????? 3 各片區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格調(diào)查及分析 ???????? ?? 4 調(diào)查分析與總結(jié) ?????????????????5 第二部分 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目 SWOT分析 ???????????????? ?7 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的總體思路 ???? ???? ????? 8 項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)分 ????????????????? 10 第三部分 裙樓鋪位的劃分 3＃樓商鋪的劃分 ?????????????? 11 二層裙樓的劃分 ?????????????? ??12 第四部分 裙樓鋪位的價(jià)目表制訂 裙樓各層均價(jià)的確定 ??????????????13 總體銷售策略及鋪位等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn) ????????14 1＃樓鋪位價(jià)目表的制訂 ????????? ???15 3＃樓鋪位價(jià)目表的制訂 ???????? ??15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 按現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)現(xiàn)行租金可以推算出商鋪售價(jià)，采用簡單收益還原法，以經(jīng)驗(yàn)確定 7%的年收益率，在上述區(qū)域售價(jià)參差，相差較大，推算出區(qū)域臨街鋪位價(jià)格平均在￥ 4000— 25， 000 元 / M2 之 間不等，新開發(fā)住宅裙樓底商價(jià)位￥ 10000－￥ 13000 之間較為集中。 若本項(xiàng)目開發(fā)大型百貨超市，僅服務(wù)于項(xiàng)目周邊的少量客戶，不足以維持其良好的運(yùn)營。 表 5：商鋪鋪位劃分表 2樓商鋪鋪位劃分表 鋪位號(hào) 1F 面積 (m2) 2F 面積 (m2) 總面積 (m2) 201 202 203 204 205 206 36 0 36 總計(jì) 1522 3樓商鋪鋪位劃分表 鋪位號(hào) 1F 面積 (m2) 2F 面積 (m2) 總面積 (m2) 301 302 0 303 304 0 305 0 306 307 0 308 309 0 310 總計(jì) 說明如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3＃樓鋪位價(jià)目表的制訂 2＃樓鋪位按上述四個(gè)要素進(jìn)行綜合打分之后，優(yōu)勢(shì)排位如下： 206﹥ 203﹥ 201﹥ 202﹥ 204﹥ 205 二層各鋪位以一層鋪位權(quán)重要素為基準(zhǔn)。 按揭付款 98 折 以上價(jià)格將根據(jù)市場反饋和變化再及時(shí)做進(jìn)一步修改，以期能既做到充分挖掘 物業(yè)潛值又能得到馬鞍山市場和客戶的接受和認(rèn)可。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì)于已銷售完畢，并已全面啟用的商鋪，由于當(dāng)時(shí)市道狀況、市場承接力，市 場競爭狀況和現(xiàn)在相比已有很大不同， 因此不能以當(dāng)時(shí)的銷售價(jià)格作比較，宜 采用租金倒推的方法來計(jì)算現(xiàn)在的市價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。做大商場， 由大買家購買的可能性越來越小。住宅裙樓空置比較嚴(yán)重，以中央花園為例， Ⅰ 、 Ⅱ 期入伙已近一年，臨街鋪位平均空置率 50%以上，絕大部分為二層及以上層的空置，一層也有相當(dāng)數(shù)量的空置，內(nèi)鋪的空置率則最少在 90%以上，而租金價(jià)格則維持在一個(gè)較低的層次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 片 區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)： 湖東中路以其目前馬鞍山市地理中心位置及“電腦、數(shù)碼一條街”在區(qū)域內(nèi)商業(yè)最發(fā)達(dá)，又因鄰近“安徽工業(yè)大學(xué)”，擁有一個(gè)相當(dāng)新銳、時(shí)尚 且相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，以及市區(qū)大量的動(dòng)態(tài)人流量；但商鋪形態(tài)混雜，商業(yè)檔次難以統(tǒng)一； 湖南西路僅有“錦華大廈”及“華東家具城”商業(yè)較集中、檔次相對(duì)較好，但因靠近馬鋼工廠區(qū)，商業(yè)人流量較小，輻射區(qū)域僅僅陷于雨山西區(qū)居民區(qū)，因此目前的商場經(jīng)營狀況均不甚理想； 湖西北路有少量集中業(yè)態(tài)商業(yè)，主要為家具業(yè)及餐飲，另因靠近火車站及長途汽車站，又?jǐn)?shù)量眾多的小商鋪，但整體商業(yè)氛圍欠佳，不上檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng) 目業(yè)態(tài)細(xì)分 ■ 主力店：以 1＃樓 1－ 4 層的餐飲和休閑娛樂為主，主力店主營業(yè)態(tài)為大型餐飲企業(yè)品牌； ■ 次主力店：較大的知