馬鞍山湖濱新天地鋪位劃分及價格制定報告(doc)-其他行業(yè)報告-預覽頁
【正文】 四部分 裙樓鋪位的價目表制訂 裙樓各層均價的確定 ??????????????13 總體銷售策略及鋪位等級劃分標準 ????????14 1＃樓鋪位價目表的制訂 ????????? ???15 3＃樓鋪位價目表的制訂 ???????? ??15 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。經營中的普遍為臨街小鋪，檔次較低，沒有成行成市，整體商業(yè)氛圍較差。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。綜上所述，片區(qū)商業(yè)成熟度從高到低排序，以次為： 湖 東中路→湖西南路→湖南西路→湖西北路 在價格上，湖西南路片區(qū)和湖南路片區(qū)因其地段最接近本項目，有很強的參照性，但從商業(yè)價值上比較，本項目所在湖南路片區(qū)目前價值較低，因此在制定核心均價時，需根據實際市場狀況作一定調整。一方面顯示供應大于需求，另一方面說明居高不下的商業(yè)裙樓價格不為買家所接受。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 O (機會 )： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ▼ 馬鞍山餐飲業(yè)主要集中在花山區(qū)重陽路及靠近市經濟技術開發(fā)區(qū)的湖西南路一帶，本項目所在地附近較為缺乏大型餐飲、娛樂場所； ▼ 項目與南湖酒店、夢都 并且，大型百貨超市需一定服務半徑的支持，即要有相當?shù)目蛻袅縼砭S持它的運營； 項目建筑設計及層高不適合用來作為大型百貨超市。 同時主題式商場的客戶主要是投資客，成行成市的市場背景與高額投資回報率是促使客戶成交的關鍵； 從以上的市場調查分析中看到，從商業(yè)氣氛、市場背景、投資回報率看， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 本區(qū)域目前并不具備主題式經營的商業(yè)空間。 因此，我對本項目的一樓商鋪提出以下建議： 〓 原則上仍按照原設計進行平面劃分作為臨街商鋪； 〓 每個鋪位在臨街面開門； 〓 將個別臨街面較長、面積較大的單位劃??； 〓 除了不能做餐飲外，一樓的業(yè)態(tài)不作特別的限制； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第三部分 裙樓鋪位的劃分 3＃樓商鋪的劃分 具體的鋪位劃分見附件一（圖一）；各鋪位的面積見表五。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第四部分 裙樓鋪位價目表的制訂 裙 樓各層均價的確定 . 價格制訂的原則 商業(yè)物業(yè)的最終收益取決于是希望獲得長期的租金收益，抑或是 希望短期快速 盤活資金，即目標取向。另外，尚需綜合考慮以下因素對價格 產生的影響： ? 目前的市場環(huán)境； ? 周邊樓盤的供應、銷售狀況及發(fā)展趨勢； ? 項目自身客觀條件：地理位置、質素及住宅的銷售狀況； ? 銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排； ? 買家追逐旺鋪的取向； . 核心均價的確定 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 區(qū)域首層臨街商鋪租金以收益還原法推算的平均價格在￥ 5， 000—— 10， 000 元 / m2 之間。而且上述市場平均價格所在小片區(qū)商業(yè)成熟度高于本項目片區(qū)。所以在 1＃樓鋪 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 位價格的制訂上，我們綜合考察了馬鞍山市整體商業(yè)市場以及局部可參考樓盤， 從面出發(fā)，以點帶面，點面結合，綜合取得 1＃樓銷售、租賃均價： 1樓商鋪銷售價格表 鋪位號 面積 (m2) 單價 (元 / m2) 總價 (元 ) 101 1800 11423 20561400 102 5172 11142350 103 3285 7077073 104 3094 6665590 總計 45446412 1樓商鋪租賃價格表 鋪位號 面積 (m2) 單價 (元 / m2/月 ) 總價 (元 /月 ) 101 1800 80 144000 102 40 86175 103 28 60322 104 25 53859 總計 344356 說明： 1＃樓 1－ 4F 商鋪 銷售 均價為 5500 元 / m2， 租賃均價為 元 / m2， 具體面積以最后政府部門查丈報告為準。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 30 30 30 309 等四個鋪位和 302 鋪位基本情況相似，在權重因素考慮 上加以適當區(qū)別、細化，得出價值排位，按價值定出價格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 馬鞍山澳申置業(yè)營銷部 2020 年 10 月 19 日
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