【正文】 ，同時(shí)出于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。. 城市財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，增幅居安徽省首位據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年 1—7月馬鞍山財(cái)政收入和城市居民人均可支配收入雙雙大幅增長(zhǎng)。加快了與長(zhǎng)三角城市對(duì)接的步伐，與皖江城市的協(xié)作進(jìn)一步加強(qiáng)。其中出口5億美元，%，機(jī)電、高新技術(shù)產(chǎn)品出口均實(shí)現(xiàn)成倍增長(zhǎng)。慈湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破20億元；工業(yè)銷售收入達(dá)到46億元，%；實(shí)際利用外資3384萬(wàn)美元，增長(zhǎng)65%。精心組織參加香港徽商大會(huì)、中博會(huì)、 臺(tái)商大會(huì)、南京重洽會(huì)等大型招商活動(dòng)，取得一批重要招商成果。占全部投資額比重為10%。馬鞍山市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長(zhǎng)，為馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2007年，全市完成固定資產(chǎn)投資330億元，%，投資額居全省第3位。2007年，全市GDP達(dá)540億元，％，人均GDP達(dá)5600美元，08年上半年全市GDP達(dá)310億元，人均GDP達(dá)3629美元，按可比口徑計(jì)算，%,增長(zhǎng)速度列安徽省第1位。固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。截至2007年底馬鞍山市人均GDP已經(jīng)突破5000美元達(dá)到5600美元，標(biāo)志著馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期。. 馬鞍山市固定資產(chǎn)投資情況分析馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，,比2004年增長(zhǎng)分別增長(zhǎng)31%、%，,同比增長(zhǎng)分別增長(zhǎng)26%、%；2007年，全市完成固定資產(chǎn)投資330億元，%，投資額居全省第3位。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建100個(gè)招商小分隊(duì)進(jìn)駐沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網(wǎng)絡(luò)。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)前列。積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，完成外貿(mào)進(jìn)出口總額20億美元，%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作取得新進(jìn)展。開(kāi)放環(huán)境進(jìn)一步改善，榮列國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。1—7月份，人均消費(fèi)性支出6128元，%。中國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)放緩，國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)弱，鋼材價(jià)格大幅回落，企業(yè)利潤(rùn)急劇下滑。2004年以后經(jīng)濟(jì)各方面表現(xiàn)出迅速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，城市作出新的區(qū)劃和城市擴(kuò)容后，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了符合國(guó)家宏觀調(diào)控要求的積極變化。這無(wú)形當(dāng)中在一定的程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。4239。2639。3839。4439。馬鞍山市最北點(diǎn)在慈湖河入江口，最南點(diǎn)在黃池鎮(zhèn)水陽(yáng)江中心航道線上，最西點(diǎn)為江心洲與和縣之間長(zhǎng)江主航道中心線，最東點(diǎn)處于石臼湖中心線。建市時(shí)，馬鞍山建成區(qū)面積只有0．7平方公里，人口5．65萬(wàn)人，經(jīng)40多年發(fā)展與建設(shè)，馬鞍山已由原來(lái)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小村莊發(fā)展為人口達(dá)125萬(wàn)人、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值371億元、市區(qū)面積354平方公里的新興工業(yè)城市。. 馬鞍山市行政區(qū)域劃分原則馬鞍山市下轄三區(qū)一縣： 花山區(qū)、雨山區(qū)、金家莊區(qū)與當(dāng)涂縣. 馬鞍山市整體城市發(fā)展格局——“南進(jìn) 東擴(kuò)” 馬鞍山市整體城市現(xiàn)階段形成了“南進(jìn)、東擴(kuò)”的一個(gè)發(fā)展格局，南部將會(huì)是未來(lái)馬鞍山市政府所在地，也是市政府著力拓展的重點(diǎn)區(qū)域，東部則是馬鞍山市新東區(qū)，著力與南京靠攏并形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展；. 馬鞍山城市地位——長(zhǎng)江中下游重要的制造業(yè)基地216。綜合分析：現(xiàn)階段項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诨ㄉ絽^(qū)境內(nèi)，主要定位為馬鞍山市老城區(qū)的銜接地帶，區(qū)域在定位上不具備很強(qiáng)的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域定位、住宅定位上明顯弱于雨山區(qū)，區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)功能有待提高。南進(jìn)：加快市政新區(qū)及高新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)逐步與蕪湖形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)；東擴(kuò)：依托大學(xué)城建設(shè)，新東區(qū)向東擴(kuò)張逐步發(fā)展慈湖，加強(qiáng)馬鞍山與南京的聯(lián)系， 馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸的確立，進(jìn)一步加強(qiáng)樂(lè)城市與南京蕪湖間的聯(lián)系，有利于形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)馬鞍山經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展；. 馬鞍山市區(qū)已經(jīng)形成“5縱10橫”的路網(wǎng)體系 216。 城市外部交通路網(wǎng)的完善，將有效地提升馬鞍山與周邊城市特別是南京的聯(lián)系，有利于促進(jìn)馬鞍山經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升。216。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)“一心引兩帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動(dòng)式“圈層+扇形”的共享布局模式。. 馬鞍山市就業(yè)中心整體布局研究行政中心就業(yè)中心大學(xué)城就業(yè)中心（規(guī)劃中）東部采礦區(qū)就業(yè)中心高新區(qū)就業(yè)中心花山旅游風(fēng)貌區(qū)就業(yè)中心（規(guī)劃中）行政中心就業(yè)中心（規(guī)劃中）東部新區(qū)就業(yè)中心（規(guī)劃中）馬鋼就業(yè)中心濱江就業(yè)中心馬鋼就業(yè)中心馬鞍山的產(chǎn)業(yè)區(qū)劃分為：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶、城市生活產(chǎn)業(yè)帶、高新技術(shù)東部產(chǎn)業(yè)帶，就業(yè)中心主要有10個(gè)（含規(guī)劃中）主要集中在中心行政就業(yè)中心、新區(qū)、馬鋼傳統(tǒng)就業(yè)中心、高新區(qū)就業(yè)中心； ? 本項(xiàng)目屬于新東區(qū)花山旅游風(fēng)貌區(qū)規(guī)劃部分，受城市規(guī)劃發(fā)展制約，項(xiàng)目周邊的大型就業(yè)中心形成尚需時(shí)日，同時(shí)項(xiàng)目距傳統(tǒng)就業(yè)中心較遠(yuǎn)，具有一定的心理抗性。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)前列。馬鞍山城市吸納外資的能力不斷增強(qiáng)，同時(shí)對(duì)外來(lái)人口接納能力也增強(qiáng)，有利推動(dòng)樂(lè)馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。未來(lái)發(fā)展格局將是多個(gè)中心，多種特色的。. 房?jī)r(jià)仍作為第一購(gòu)買因素，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升從銷售角度來(lái)看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價(jià)大面積項(xiàng)目的銷售量有所縮水，說(shuō)明馬鞍山消費(fèi)者的購(gòu)房理念已經(jīng)趨于理性消費(fèi)，并不是一味的追捧高價(jià)樓盤(pán)，相反消費(fèi)者更加注重對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、品質(zhì)及實(shí)用性的考慮 。. 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低；隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)始轉(zhuǎn)變以往的開(kāi)發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以萬(wàn)馬、海外海較為代表性，房市的激活也同這批企業(yè)的進(jìn)入有很大關(guān)系。隨著市民的經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，這為本項(xiàng)目提供了很好的入市時(shí)機(jī)，同時(shí)也為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為馬鞍山最高檔居住社區(qū)提供了很好的市場(chǎng)平臺(tái)，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展機(jī)遇比較大。再加上其它板塊在區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)、配套、交通、教育、投資前景方面的明顯優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的項(xiàng)目定位當(dāng)中本項(xiàng)目主要是從差異化競(jìng)爭(zhēng)上尋求突破，這是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。消費(fèi)群體中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主與馬鋼高級(jí)管理人員為主。 三房占據(jù)市場(chǎng)主流，小面積兩房在本區(qū)域內(nèi)體量較小；216。沿江東大道的樓盤(pán)以工薪階層為主要購(gòu)買人群。 目前板塊內(nèi)樓盤(pán)已有項(xiàng)目外立面多采用用面磚，品質(zhì)感覺(jué)較強(qiáng)，個(gè)別樓盤(pán)全部使用涂料裝飾外立面，消費(fèi)者對(duì)面磚的認(rèn)可度相對(duì)涂料要高；. 花山板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)配套設(shè)施分析216。沿江東大道的樓盤(pán)以開(kāi)發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以高層、小高層為主，有少量多層及花園洋房。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，有少量中式灰派建筑、以及少量歐式風(fēng)格，歐式建筑現(xiàn)在主要集中在部分多層及花園洋房；216。. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案分析1）、西湖花園n 基本資料216。 在售范圍：多層、小高層216。城東新居住區(qū)是馬鞍山市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 開(kāi)發(fā)商：馬鞍山和家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司216。春暉家園有著城市上風(fēng)口的自然區(qū)位優(yōu)勢(shì)；周邊建中中學(xué)、網(wǎng)絡(luò)電視大學(xué)、規(guī)劃中的小學(xué)、大學(xué)城、小區(qū)內(nèi)特色幼兒園、大型運(yùn)動(dòng)休閑中心、大型集中商業(yè)、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、銀行等完善的配套保障業(yè)主的舒適生活。 開(kāi)發(fā)商：浙江萬(wàn)馬 216。該項(xiàng)目現(xiàn)已銷售完畢。3. 區(qū)域間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析根據(jù)目前本項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目所處板塊是目前馬鞍山競(jìng)爭(zhēng)能力相對(duì)較弱的區(qū)域，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇