馬鞍山湖濱新天地鋪位劃分及價格制定報告(doc)-其他行業(yè)報告(文件)
【正文】 小。 ．本項目是否適合做成主題式商場？ 主題式商場對地段的商業(yè)氣氛和市場背景有較高要求，并且該主題要具備市場需求空 間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二樓以婚紗攝影、美容美發(fā)為主； 針對目前項目入伙后的裝修較多，住戶進行房屋裝修和裝飾的需求較大的狀況， 現(xiàn)時段定位為一個“裝飾裝修一條龍”的中高檔專業(yè)市場，可包括家庭裝修用 品、家居裝飾用品、品牌床上用品、陶瓷、廚具等，在銷售二層商鋪時，將鋪 位進行一定的分割，可以知名店鋪的分銷點的形式出現(xiàn)，以較低的總價吸引投 資客，以明確的業(yè)態(tài)和簡便的操作吸引經(jīng)營者；利用住宅的物業(yè)管理公司，對 今后的商業(yè)經(jīng)營進行宏觀控制， 另一方面，可與銀行、證券公司接洽進場，消化部分面積； 目前住戶對商業(yè)配套的要求相對較高，小區(qū)配套中首先應(yīng)從滿足本區(qū)客戶的需 求出發(fā) ,如西餐廳、面包店和小賣部（如 711 店）、洗衣店、 銀行網(wǎng)點、酒樓、美容店、沖印店和藥店；其次為：影音、花店、書店（售賣 精裝雜志等豪華版雜 志、書 ） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建議在臨小區(qū)入口和臨湖南路市政綠化帶一側(cè)適當增加一些休閑椅，供顧客小 憩，作為公共面積來處理，可聚集人氣，促進商業(yè)氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對于已銷售完畢，并已全面啟用的商鋪，由于當時市道狀況、市場承接力，市 場競爭狀況和現(xiàn)在相比已有很大不同， 因此不能以當時的銷售價格作比較，宜 采用租金倒推的方法來計算現(xiàn)在的市價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整個區(qū)域大廈裙樓空置嚴重，供過于求，特別是新開發(fā)住宅裙樓空置較多，老街鋪供求基本平衡。 各鋪位的等級劃分標準主要按以下四個權(quán)重要素進行： 距 離 公共人流出入口距離 鋪 位 面積大?。ê螤睿? 鋪 位 門面寬度 鋪 位 進深 1＃樓鋪位價目表的制訂 項目 1＃樓濱江國際中心 1－ 4F 裙樓，作為項目鋪位的重頭，無論是從面積體量 上來看，還是從銷售招商的角度出發(fā)，都有著舉足輕重的位置。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 302 因為距離小區(qū)次出入口較近，沒有 2 樓部分，面積小，總價低，且有被相 鄰鋪位客戶整體購買的可能，所以權(quán)重比最 大、價值最高，相應(yīng)的價格也最高。 根據(jù)以往的經(jīng)驗，在實際銷售過程中，商鋪的折扣率要適當高于住宅的折扣率， 建議項目商鋪的折扣率為： 一次性付款 96 折 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 按揭付款 98 折 以上價格將根據(jù)市場反饋和變化再及時做進一步修改，以期能既做到充分挖掘 物業(yè)潛值又能得到馬鞍山市場和客戶的接受和認可。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 308 因為距離小區(qū)出 入 口較遠、位置居中，未來人流有可能被湖南路市政綠化帶隔離，一樓開間較小，二樓面積較大等因素，優(yōu)勢排位價值最低，價格也相應(yīng)最低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3＃樓鋪位價目表的制訂 2＃樓鋪位按上述四個要素進行綜合打分之后，優(yōu)勢排位如下： 206﹥ 203﹥ 201﹥ 202﹥ 204﹥ 205 二層各鋪位以一層鋪位權(quán)重要素為基準。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)市場比較法，結(jié)合本項目地段及項目優(yōu)劣勢，擬定 3＃樓各層均價如下： 一 層： 1,2020 元 / m2 二 層： 6,000 元 / m2 總 體銷售策略及鋪位等級劃分標準 在“國八條”出臺之后，市場的觀望氣氛逐漸趨濃，基于目前馬鞍山的市場狀 況供大于求，商用物業(yè)貸款審批 嚴格、程序復雜，且買家心理預(yù)期市場價格走 向仍有可能下調(diào)，在銷售策略上，我們應(yīng)將價目表的價格適度調(diào)高，以便于在 實際銷售中有較大的回旋余地，而較大幅度的折扣對客戶而言是非常受用的。 區(qū)域大廈裙樓首層實現(xiàn)均價在￥ 10， 000—— 13， 000 元 / m2 之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大面積商業(yè)物業(yè)的盤活，亦都要看發(fā)展商是否有能力自營，或提供優(yōu)惠的招商條件，如：一年免租、三年免息，提供裝修等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3＃樓裙樓為項目臨湖南路的單位，價值最高，由于其臨街面較寬，可作適 當?shù)姆指睿? 二 層裙樓的劃分 由于鋪位重新劃 分，在此不能精確地測量出各單位的實際使用面積，這里只給 出鋪位劃分的原則，說明如下： 將 2 樓單位進行小單位的鋪位劃分，以應(yīng)對 1 樓鋪位客戶要求。 表 5：商鋪鋪位劃分表 2樓商鋪鋪位劃分表 鋪位號 1F 面積 (m2) 2F 面積 (m2) 總面積 (m2) 201 202 203 204 205 206 36 0 36 總計 1522 3樓商鋪鋪位劃分表 鋪位號 1F 面積 (m2) 2F 面積 (m2) 總面積 (m2) 301 302 0 303 304 0 305 0 306 307 0 308 309 0 310 總計 說明如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但從市場需求上看，本區(qū)域人口密度相對較大，小區(qū)較
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