馬鞍山湖濱新天地鋪位劃分及價格制定報告(doc)-其他行業(yè)報告-全文預(yù)覽
【正文】 為高檔，許多業(yè)態(tài)在區(qū)域范圍內(nèi)尚處于相對的空白狀態(tài)，存在商業(yè)需求及商業(yè)配套的運營空間； ．項目是否可做小商鋪的形式？ 區(qū)域內(nèi)許多以小商鋪形式經(jīng)營的餐飲、精品店、服裝店鋪等，經(jīng)營狀況一直不盡人意；目前住戶對商業(yè)配套的要求相對較高，小區(qū)配套中首先應(yīng)從滿足本 區(qū)客戶的需求出發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 若本項目開發(fā)大型百貨超市，僅服務(wù)于項目周邊的少量客戶，不足以維持其良好的運營。 雨山湖酒店近在咫尺，這兩所酒店內(nèi)大量高端客戶將成為項目商業(yè)的潛在客戶； ▼ 本項目為目前馬鞍山房地產(chǎn)市場最為高端住宅產(chǎn)品之一，業(yè)主多 為 在各領(lǐng)域內(nèi)的成功人士，高端的業(yè)主素質(zhì)及經(jīng)濟能力將 為本項目商家提供穩(wěn)定及相當(dāng)水平的消費需求； T (威脅 )： ▼ 位于團結(jié)廣場的“大華商業(yè)廣場”定位為購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的 Shopping Mall，未來其商業(yè)核心地位將對本項目人流及市場信心起到分化作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 按現(xiàn)行房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)驗，根據(jù)現(xiàn)行租金可以推算出商鋪售價，采用簡單收益還原法，以經(jīng)驗確定 7%的年收益率，在上述區(qū)域售價參差，相差較大，推算出區(qū)域臨街鋪位價格平均在￥ 4000— 25， 000 元 / M2 之 間不等，新開發(fā)住宅裙樓底商價位￥ 10000－￥ 13000 之間較為集中。 項目相鄰片區(qū)臨街鋪位租金差別較大，既有 20－ 30 元的低端價位，也有 80－ 100元的較高水平租金， 50－ 60 元的租金價位相對集中，鋪位主要分布于車行干道兩側(cè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。片區(qū)商業(yè)除湖西南路臨近市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，輻射范圍較大之外，目前基本以生活配套、服務(wù)為主，而不斷開發(fā)的住宅新區(qū)需要高層次的休閑娛樂、家居裝飾及生活配套補充。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū) 域商業(yè)狀況調(diào)查及分析 表 1：紅旗南路以東至本項目位置商業(yè)分區(qū)調(diào)查表 區(qū)域 范圍 形式 業(yè)態(tài) 商業(yè)成熟度 湖 西 北 路 湖南路以北、紅旗路以南 大 廈 裙 樓 、獨立商鋪 專業(yè)市場、餐飲、洗浴桑拿、酒店 ★★ 湖 西 南 路 湖南路以南、雨山路以北 集 中 性 商 業(yè)廣場、住宅裙樓、單體商鋪 加華步行街、餐飲、娛樂 ★★☆ 湖 南 西 路 湖西路以西、紅旗南路以東 集 中 性 商 業(yè)廣場、住宅裙樓、單體商鋪 美容、郵政、銀行、茶莊、快餐等生活商業(yè)，裝飾建材，服裝飾品 ★★ 表 2：湖東路及湖南中路商業(yè)分區(qū)調(diào)查表 區(qū)域 范圍 形式 業(yè)態(tài) 商業(yè)成熟度 湖 東 中 路 湖北路以南、湖南路以北 住 宅 一 層 臨街鋪 位 ， 集 中式商 業(yè) 市 場 ，超市，大廈裙樓 IT 一條 街、 數(shù) 碼產(chǎn)品、文化教育、服飾 ★★★ 湖 東 南 路 湖南路以南 綜 合 市 場 ，臨街 鋪 ， 住 宅區(qū)首層鋪位 專賣店、通訊產(chǎn)品 ★★ 注：成熟度以 ★ 表示， ☆ 為 ★ 的一半， ★ 越多則表示片區(qū)商業(yè)越成熟。 第一部分 市場調(diào)研 調(diào) 查說明 本次調(diào)查的商業(yè)物業(yè)，北至湖北路，南至雨山路，西至紅旗南路，東至江東大道，另外還有部分在建商業(yè)物業(yè)，基本涵蓋馬鞍山當(dāng)前的主要商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，具體調(diào)查區(qū)域見下圖： 湖 東 路 商 圈 團結(jié)廣場 雨 山 湖 南 湖 湖 本 案 錦華商 圈 加華廣場 湖西北商圈 湖 北 路 湖 南 路 雨 山 路 紅 旗 南 路 海外海 湖 西 路 北 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 湖濱新天地 鋪位劃分及價格制定報告 目錄 第一部分 市場調(diào)研 調(diào)查說明 ????????????????????2 區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)查及分析 ????????????? 3 各片區(qū)商業(yè)物業(yè)價格調(diào)查及分析 ???????? ?? 4 調(diào)查分析與總結(jié) ?????????????????5 第二部分 項目業(yè)態(tài)定位 項目 SWOT分析 ???????????????? ?7 項目業(yè)態(tài)定位的總體思路 ???? ???? ????? 8 項目業(yè)態(tài)細分 ????????????????? 10 第三部分 裙樓鋪位的劃分 3＃樓商鋪的劃分 ?????????????? 11 二層裙樓的劃分 ?????????????? ??12 第
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