【正文】 總原則 通過(guò)產(chǎn)品分析，梳理出各產(chǎn)品線的定位傾向： ◆ 哪部分、哪條線是強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品，需要 做高價(jià)、做利潤(rùn) ? ◆ 哪部分、哪條線是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，需要 做形象、做品質(zhì) ? ◆ 哪部分、哪條線是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，需要 做價(jià)格、做標(biāo)桿 ? ◆ 哪部分、哪條線是劣勢(shì)產(chǎn)品，需要 做數(shù)量、做指標(biāo) ? 總原則 總原則 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比表 地塊 建筑形態(tài) 特征 數(shù)量特征 面積、價(jià)格特征 銷售難度總結(jié) 方向 北地塊 高層 剩余高層 391套、體量較小 面積小、總價(jià)低、性價(jià)比高 優(yōu)勢(shì) 做價(jià)格、做標(biāo)桿 南地塊 靠高架高層 828套、體量最大 面積大、總價(jià)高、性價(jià)比低 劣勢(shì) 做數(shù)量、做指標(biāo) 北地塊 洋房 精裝 246套、體量較大 單價(jià)接受度低、精裝接受度較低 劣勢(shì) 做形象、做品質(zhì) 南地塊 毛坯 142套、體量較小 單價(jià)相對(duì)易接受、傳統(tǒng)接受度較高 優(yōu)勢(shì) 做形象、做品質(zhì)做價(jià)格、做標(biāo)桿 北地塊 別墅 比較單一 60套，數(shù)量少 面積單一， 10套 90平方， 50套 120平方 強(qiáng)勢(shì) 做高價(jià)、做利潤(rùn) 南地塊 比較豐富 102套，數(shù)量較多 面積多種， 36套 90平方， 48套 120平方， 20套 180平方 強(qiáng)勢(shì) 做高價(jià)、做利潤(rùn) ◆ 南北地塊怎么搭配？產(chǎn)品類型怎么搭配？?jī)r(jià)格如何高低交錯(cuò)提升？ ◆ 如何促進(jìn)劣勢(shì)產(chǎn)品的去化？同時(shí)提升利潤(rùn)？ ◆ 在一定時(shí)段內(nèi)，推廣形象便于統(tǒng)一、便于把控的情況下， 推案產(chǎn)品線和價(jià)格線適當(dāng)放大。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論 —— 未來(lái) 12年區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)集中井噴式爆發(fā)，區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目?jī)r(jià)值將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)；推盤(pán)方面建議選在 3月中上旬和 9月上旬及 11月份。 鼎欣 招商 星湖客 中新 芭堤蘭灣 青湖語(yǔ)城 中信 儲(chǔ)備用地 在售項(xiàng)目 已售項(xiàng)目 臨 湖 壹 號(hào) 東方 維羅 納 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品 青湖語(yǔ)城 公寓 人才公寓 公寓 悅瀾灣 公寓 東方維羅納 公寓 +洋房 鼎欣 別墅 +公寓 招商 別墅 +公寓 中信 別墅 +公寓 建屋 別墅 +公寓 金鑫 別墅 +公寓 協(xié)信 別墅 +公寓 東方維羅納 —— 區(qū)域價(jià)值爆發(fā)的風(fēng)向標(biāo) 區(qū)域板塊發(fā)展總結(jié) —— 交通方面 —— 城鐵和輕軌的建設(shè)、北環(huán)的東延使的雙湖板塊和其他區(qū)域聯(lián)系大大加強(qiáng)，融合度進(jìn)一步提高，板塊價(jià)值凸顯。 園區(qū)新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)走勢(shì)圖 園區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)走勢(shì)圖 園區(qū)庫(kù)存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)走勢(shì)圖 可售 周期 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%09_11 09_12 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_1190 ㎡ 及以下 （ 萬(wàn)平米 ） 90 120 ㎡ 120 144 ㎡ 144 180 ㎡ 180 ㎡ 以上 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%09_11 09_12 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_1190㎡及以下（萬(wàn)平米） 90120㎡ 120144㎡ 144180㎡ 180 ㎡以上 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%09_11 09_12 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_1190 ㎡ 及以下 （ 萬(wàn)平米 ） 90 120 ㎡ 120 144 ㎡ 144 180 ㎡ 180 ㎡ 以上園區(qū)供求市場(chǎng) —— 首置 產(chǎn)品 線逐漸成為區(qū)域市場(chǎng)的 主力供求產(chǎn)品線 。 中海國(guó)際社區(qū) 中海國(guó)際社區(qū) 中海國(guó)際社區(qū) 中海國(guó)際社區(qū) 華園 星城 華園 星城 太陽(yáng)城 左岸 香頌 太陽(yáng)城 太陽(yáng)城 悅瀾灣 悅瀾灣 悅瀾灣 12月 90以下 90120 120144 144180 180以上 中海國(guó)際社區(qū) 太陽(yáng)城 本案建議 2020年 3月中上旬入市 本案建議 2020年 9月下旬入市 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) —— 競(jìng)品項(xiàng)目基本以首置、首改產(chǎn)品為主；再改高端產(chǎn)品稀缺。 通過(guò)向合作單位提供增值服務(wù)的形式， 間接的進(jìn)行產(chǎn)品的推薦 也有利地消除了潛在客戶的顧慮和對(duì)于直接推銷的抗性 ，如：活動(dòng) 酒會(huì)等。 首批推案 建筑類型 樓幢 面積段 套數(shù) 推出面積（㎡） 房型 備注 北地塊高層 5 57 56 68 3808 1廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 88 68 5984 2房 2廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 南地塊高層 5 54 114 52 5928 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 77 104 8008 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 121 52 6292 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 合計(jì) 344 30020 （面積目前為概算） 2020年第二批推案 第二批推案考慮點(diǎn)： ◆提升形象和檔次、拔升價(jià)格，樹(shù)立標(biāo)桿 ◆為后續(xù)精裝洋房樹(shù)立價(jià)格基礎(chǔ) ◆求價(jià)不求量 南地塊戶型分色圖 第二批房源：南地塊毛坯花園洋房 2020年第二批推案 第二批房源參數(shù)統(tǒng)計(jì)： 第二批推案匯總 建筑類型 面積 套數(shù) 推出面積（㎡） 房型 備注 南地塊花園洋房 / 142 18022 / / 合計(jì) 142 18022 （面積目前為概算） 共 142套，計(jì)劃于 2020年 5月上旬推出，預(yù)售證可與北地塊別墅一起領(lǐng)取，共 25100平方，不足部分領(lǐng)取南地塊一幢高層。 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 社區(qū)專屬巴士 拉近意大利濱湖小鎮(zhèn)和客戶的距離 東方維羅納專屬社區(qū)巴士，開(kāi)啟意大利風(fēng)情之旅 …… 現(xiàn)場(chǎng)核心戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)攻擊點(diǎn)之 —— 售