【正文】 股份有限公司 2020年 12月 28日 1 2020年市場預(yù)測 2 2020年策劃概要 3 2020年推案計(jì)劃 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢解讀 ?美聯(lián)儲(chǔ)推出 6千億美元定量寬松計(jì)劃，造成美元貶值，國際大宗商品價(jià)格預(yù)期上升，世界 通脹預(yù)期急劇加大 ?歐洲央行行長特里謝 “危機(jī)還在惡化先從希臘開始然后愛爾蘭現(xiàn)在葡萄牙也受到了巨大壓力西班牙也開始到有些不妙西班牙也陷入歐債危機(jī)魔掌那么問題非常大了” 國際經(jīng)濟(jì)層面 —— 美元貶值，世界通脹預(yù)期加強(qiáng)，以中國為首的 新興市場陷入高通脹困局 ； 歐洲債務(wù)危機(jī)蔓延， 全球復(fù)蘇放緩風(fēng)險(xiǎn)加大 ?11月份居民消費(fèi)價(jià)格（ CPI）同比上漲 %,漲幅比上月擴(kuò)大了 ，環(huán)比上漲%， CPI創(chuàng) 26個(gè)月以來的新高； ?就在該數(shù)據(jù)公布的前一天晚間，央行宣布自 11月 16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)。 首置、首改 為去化主力； 高端和首改 產(chǎn)品存量居多。 競爭個(gè)案分析 —— 左岸香頌 項(xiàng)目位置 園區(qū)唯新路 88號 基地面積 建筑面積 總戶數(shù) 1032戶 開發(fā)參數(shù) 容積率 綠化率 51% 規(guī)劃形態(tài) 小高層、高層 發(fā) 展 商 江蘇億城地產(chǎn) 物業(yè)管理 北京億城物業(yè)蘇州份公司 裝修別準(zhǔn) 毛坯 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 9827 25470 0 0 0 占比 28% 72% 0% 0% 0% 合計(jì) 35140 存量 結(jié)構(gòu)： 成交 結(jié)構(gòu)： 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 36705 32735 0 0 0 占比 53% 47% 0% 0% 0% 合計(jì) 69440 成交： 2020年 111月左岸香頌成交房源全部為首置和首改低產(chǎn)品，共計(jì)去化 。 競品推盤主要集中在 2020年春秋季節(jié)，集中上市競爭激烈。 小眾媒體：短信和 DM直郵 3 4 5 6 太陽城 維羅納 1 8 現(xiàn)場高炮及圍墻 星湖街與陽澄湖大道交匯處 （進(jìn)入青陽板塊主通道） 東環(huán)路和現(xiàn)代大道交匯處 （進(jìn)入園區(qū)主通道） 東環(huán)路和中新路交匯處 （進(jìn)入園區(qū)主通道） 星港街和金雞湖路交匯處 （引至奧特萊斯） 星港街和金雞湖大道交匯處 （引至奧特萊斯） 奧特萊斯外接待 太陽城附近高炮 北環(huán)快速路路旗 對市區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)的目標(biāo)客進(jìn)行引導(dǎo) 對周邊客戶進(jìn)行指引 ,讓品牌深入人心 對太陽城客戶展開攔截 7 2 戶外媒體建議： 9 報(bào)紙媒體建議： 創(chuàng)新版式定制，最大化吸引眼球。 在輕松的活動(dòng)氛圍中獲得客戶的品牌認(rèn)同，并傳遞項(xiàng)目訊息。 其他房源 說明 建筑類型 套數(shù) 推出面積（㎡） 房型 備注 其他未列入銷售批次的房源 北地塊別墅 60 7087 / / 南地塊別墅 102 13463 / / 合計(jì) 162 20540 （面積目前為概算） 后續(xù)推案 后續(xù)推案的考慮： ◆本案后續(xù)（ 2020)的推案主要是南地塊 744套的精裝高層和剩余別墅的銷售，在該地段精裝高層必將遇到較大的銷售難度，需要較長的銷售周期，而別墅會(huì)因?yàn)殇N售周期的拉長可以獲取更高的利潤。 南地塊 北地塊 首批所推房源位置 計(jì)劃 3月下旬推出 2020年首批推案 首批房源參數(shù)統(tǒng)計(jì)： 從今年 2次推出大面積三房房源的去化速度情況證明，本案三房去化難度較高，在推廣上拔升項(xiàng)目形象和調(diào)性的同時(shí)，與北地塊熱銷產(chǎn)品組合推出，通過拉高北地塊的高層的價(jià)格，反襯南地塊高層的性價(jià)比； 對南地塊高層進(jìn)行價(jià)格測試，通過首批南地塊高層的去化速度反映市場客觀接受的單價(jià)、總價(jià)，對后續(xù)南地塊高層的定價(jià)和推案起到驗(yàn)證作用。 時(shí)間： 2020年 5月 ~9月 形式：以“達(dá)人秀”為主題，分別設(shè)置周度、月度獎(jiǎng)和大獎(jiǎng)，注重全民的參與度； 獎(jiǎng)品： 建議大獎(jiǎng)為意大利雙 人游 目的：持續(xù)炒作項(xiàng)目影響力和知名度 “秀出真我” 東方維羅納達(dá)人秀 形式：以意大利風(fēng)情為主題，舉辦歌舞、器樂表演，美食等引出樣板房、樣板段的公開 目的：營造良好氣氛，引爆項(xiàng)目公開 意大利風(fēng)情嘉年華 暨樣板房、樣板段公開 渠道策略 核心思路： 精耕本區(qū)域、拓展外區(qū)域 渠道策略 ?巡展：選擇人流量大的賣場、小區(qū)，搭設(shè)產(chǎn)品展區(qū)，配合銷售進(jìn)行介紹； ?團(tuán)購：以園區(qū)企業(yè)為突破口，針對中高層、公務(wù)員重點(diǎn)推介洋房產(chǎn)品； ?資源整合：利用中新品牌影響和集團(tuán)資源，促成更多關(guān)系客戶成交； ?全員銷售：利用博仕會(huì)、商會(huì)等渠道資源，促進(jìn)銷售； 渠道策略 —— 精耕本區(qū)域 常規(guī)渠道的特色包裝，內(nèi)外場緊密的結(jié)合 ! 目標(biāo)對象 ： 大眾消費(fèi)場所 大型商場超市 我們的經(jīng)驗(yàn) ： 項(xiàng)目周邊大型同檔次商業(yè)場所，區(qū)域內(nèi)熱門消費(fèi)休閑區(qū)是潛在客戶集中區(qū)域，客戶導(dǎo)入量大 。 項(xiàng)目形象炒作策略 蘇州 園區(qū) 中新置地 精工制作 首席 50萬方濱湖小鎮(zhèn) 稀缺洋房 以稀缺花園洋房帶動(dòng)形象和品質(zhì)提升 以南地塊的花園洋房入市，帶動(dòng)項(xiàng)目整體形象和品質(zhì)的提升，炒作區(qū)域稀缺概念，奠定區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿， 為高層公寓產(chǎn)品的提價(jià)和塑價(jià)提供基礎(chǔ) 項(xiàng)目營銷推廣策略核心 現(xiàn)場策略 核心策略： 打造客戶體驗(yàn)平臺(tái) 以 “ 現(xiàn)場售樓處 ” 和 “ 實(shí)景示范區(qū) ” 為中心，從理性和感性的雙重角度，構(gòu)筑現(xiàn)場令人心動(dòng)的現(xiàn)場體驗(yàn)之旅。 存量： 截止 11月 30日存量有限約 ，首改高產(chǎn)品為主力占總量的 75%，其余為首置產(chǎn)品占比 25%； 推盤計(jì)劃： 雅戈?duì)柼柍且黄谧≌呀?jīng)基本售完，二期 2020年 12月 5日開盤在售，預(yù)計(jì) 2020年 3月 份將推二期部分房源，預(yù)計(jì) 2020年 6月 份將推二期部分房源， 2020年 10月推出二期剩余房源。 新雙湖板塊結(jié)論 —— 未來 12年區(qū)域?qū)⒂瓉砑芯畤娛奖l(fā)；成交量將會(huì)明顯增加，區(qū)域價(jià)格將會(huì)有 30%50%的上升空間。 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)層面 —— “ 熱錢效應(yīng) ” 下 通脹壓力陡增貨幣政策趨緊； 全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇放緩，帶來的外部需求下滑， 導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長速率放緩。 G D P 同比增長%%%%%%%%%2007年四季度2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度2009年一季度2009年二季度2009年三季度2009年四季度2010