【正文】 120144 144180 1 8 0 以上面積 5173 453 120 1192 0占比 75% 7% 2% 17% 0%合計 6939存量 結(jié)構(gòu)： 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 85574 4091 1684 0 0 占比 94% 4% 2% 0% 0% 合計 91349 成交 結(jié)構(gòu)： 項目位置 園區(qū)唯新路 88號 基地面積 建筑面積 24萬平方米 總戶數(shù) 2122戶 開發(fā)參數(shù) 容積率 綠化率 45% 規(guī)劃形態(tài) 小高層、高層 發(fā) 展 商 首開股份 物業(yè)管理 北京燕僑 裝修別準(zhǔn) 毛坯 成交： 2020年 111月悅瀾灣成交房源 以首置產(chǎn)品為絕對主力，占總量的 94%,其次為少量首改產(chǎn)品； 存量： 截止 11月 30日存量有限約 7000平米，以首置產(chǎn)品為主力及少量再改產(chǎn)品。 存量： 截止 11月 30日存量為 9145平米 首置產(chǎn)品為庫存主力占總量的 66%，其余為首改產(chǎn)品占比 34%； 推盤計劃： 華園星城目前以去化第一次開盤庫存為主，預(yù)計 2020年 3月 份將會推出項目南部高層房源， 2020年 9月推出項目中部房源。 中海國際社區(qū) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 競爭項目推盤分析 —— 競品項目明年入市時間主要集中在房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季，建議本案以先發(fā)制人為原則搶先入市。 競爭市場結(jié)論 —— 未來 12年區(qū)域?qū)⒂瓉砑芯畤娛奖l(fā)，區(qū)域價值和項目價值將會進(jìn)一步顯現(xiàn)；推盤方面建議選在 3月中上旬和 9月上旬及 11月份。 啟示 客戶體驗平臺 —— 售樓處 客戶 5感體驗之旅 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 客戶體驗平臺 —— 售樓處 客戶 5感體驗之旅 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) ?從聽覺、視覺、嗅覺等出發(fā)，使客戶進(jìn)入售樓處即進(jìn)入一個 5感體驗之旅； 客戶體驗平臺 —— 看房通道、樣板段 樣板段實(shí)景呈現(xiàn) 景觀看房通道 意大利藝術(shù)小品 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 樣板房看房通道 景觀中的意大利元素景觀小品 ?將看房通道打造成意式街道的感覺，途中立體設(shè)置意式風(fēng)情小品； 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 客戶體驗平臺 現(xiàn)場樣板段實(shí)景呈現(xiàn) 打造顏色豐富的綠化和景觀小品，植被層次分明。 論道青劍湖 聯(lián)手區(qū)域板塊實(shí)力開發(fā)商，舉辦“高峰論壇”，共同致力炒作“青陽板塊”。 渠道策略 —— 巡展 目標(biāo)對象 ： 政府部門、企事業(yè)單位 我們的經(jīng)驗 ： 企事業(yè)單位是潛在客戶群積聚。 總原則 通過產(chǎn)品分析，梳理出各產(chǎn)品線的定位傾向： ◆ 哪部分、哪條線是強(qiáng)勢產(chǎn)品，需要 做高價、做利潤 ? ◆ 哪部分、哪條線是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，需要 做形象、做品質(zhì) ? ◆ 哪部分、哪條線是優(yōu)勢產(chǎn)品，需要 做價格、做標(biāo)桿 ? ◆ 哪部分、哪條線是劣勢產(chǎn)品，需要 做數(shù)量、做指標(biāo) ? 總原則 總原則 產(chǎn)品優(yōu)劣勢對比表 地塊 建筑形態(tài) 特征 數(shù)量特征 面積、價格特征 銷售難度總結(jié) 方向 北地塊 高層 剩余高層 391套、體量較小 面積小、總價低、性價比高 優(yōu)勢 做價格、做標(biāo)桿 南地塊 靠高架高層 828套、體量最大 面積大、總價高、性價比低 劣勢 做數(shù)量、做指標(biāo) 北地塊 洋房 精裝 246套、體量較大 單價接受度低、精裝接受度較低 劣勢 做形象、做品質(zhì) 南地塊 毛坯 142套、體量較小 單價相對易接受、傳統(tǒng)接受度較高 優(yōu)勢 做形象、做品質(zhì)做價格、做標(biāo)桿 北地塊 別墅 比較單一 60套，數(shù)量少 面積單一， 10套 90平方， 50套 120平方 強(qiáng)勢 做高價、做利潤 南地塊 比較豐富 102套，數(shù)量較多 面積多種， 36套 90平方， 48套 120平方， 20套 180平方 強(qiáng)勢 做高價、做利潤 ◆ 南北地塊怎么搭配？產(chǎn)品類型怎么搭配？價格如何高低交錯提升？ ◆ 如何促進(jìn)劣勢產(chǎn)品的去化？同時提升利潤？ ◆ 在一定時段內(nèi)，推廣形象便于統(tǒng)一、便于把控的情況下， 推案產(chǎn)品線和價格線適當(dāng)放大。 2020年第三批推案 第三批推案考慮點(diǎn)： ◆經(jīng)過花園洋房的價格提升，幫助南地塊高層 提價，并建立高層的高性價比印象； 南地塊 北地塊 二批所推房源位置 2020年第三批推案 第三批房源參數(shù)統(tǒng)計： 計劃于 2020年 6月底推出 第三批推案 建筑類型 樓幢 面積段 套數(shù) 推出面積（㎡） 房型 備注 北地塊高層 555 56 68 3808 1廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 88 68 5984 2房 2廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 南地塊高層 50、552 114 78 8892 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 76 156 11856 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 121 78 9438 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 合計 448 39978 （面積目前為概算） 2020年第四批推案 第四批推案考慮點(diǎn)： ◆經(jīng)過花園洋房的價格提升，幫助南地塊高層提價，并建立高層的高性價比印象； 南地塊 北地塊 二批所推房源位置 2020年第四批推案 第四批房源參數(shù)統(tǒng)計： 計劃于 2020年 9月推出 四次公開 建筑類型 樓幢 面積段 套數(shù) 推出面積（㎡） 房型 備注 北地塊高層 5 89 55 34 1870 1廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 87 34 2958 2房 2廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 78 34 2652 88 17 1496 2房 2廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 南地塊高層 4 4 449 104 68 7072 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 81 68 5508 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 108 68 7344 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 114 26 2964 76 52 3952 121 26 3146 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 合計 427 38962 （面積目前為概算） 第五批推案 第五批推案考慮點(diǎn)： ◆在毛坯高層基本去化完畢情況下，項目產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)型，并開始進(jìn)入精裝房銷售期； ◆考慮換子案名，通過推廣手段、企劃表現(xiàn)等營銷變化拔高項目形象和調(diào)性。