【正文】 （第三次） （ 7）強制終止合同期間租金物管費照常收取。 7）廣告招貼：及時清理殘留物，保持頂棚無吊線、紙屑、墻面無粘膠等 8）裝修區(qū)域；清潔、完好圍布封閉裝修區(qū)域、保持圍布上封頂，下落地，并有完整醒目告示語 9）裝修后的遺棄物：立即清理出場。 10 完成領導交待的其他工作。 15 5 配合公司制定相關的工作流程，培訓本部門員工。 11 協(xié)調(diào)與開發(fā)公司的工作，推動項目工程遺留問題的整改速度。 9 組織領導各項目維保項目的招標工作，爭取競爭力的維保價格。 14 領導營運部與其他部門之間密切溝通與配合。 購物中心的后期營運管 理主要包括四個方面： 客戶服務的優(yōu)化管理 、 商場的整體經(jīng)營管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、日常的物業(yè)服務管理 。 項 次 主要工作 1 跟進執(zhí)行年度、月度推廣計劃及資金計劃、預算收入； 2 領導月度推廣、促銷及其它活動的 策劃和執(zhí)行； 3 維護和監(jiān)督商場的整體良好形象； 4 制定及監(jiān)督部門的工作流程； 5 指導和掌控與廣告代理商或媒體代理商的聯(lián)系、談判；跟蹤評估廣告 /會刊 /DM的投放效果。 物業(yè)經(jīng)理工作職責 工作關 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 業(yè)務對接部門 項目 物業(yè)部 主要評估考核人員 營運總監(jiān)、副總經(jīng)理 /總經(jīng)理 內(nèi)部關聯(lián)部門 商業(yè)發(fā)展部、財務部、行政部、項目 物業(yè)部 11 集團關聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位 外部關聯(lián)部門 消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局 項 次 崗位職責概述 1 支持協(xié)助各項目的日常營運工作； 2 統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運有效地進行； 3 以提升購物中心價值為目的，指導項目不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 組織擬定基本營運制度和標準； 5 配合商務發(fā)展部工作，為前期設施設備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持和服務； 6 負責審核（修訂）各項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的 落實和執(zhí)行； 7 負責對各項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務分析，提出管控建議，從而最大程度 提高營運的利潤； 8 長期目標提升公司的資產(chǎn)價值。 13 負責項目人員培訓和梯隊人員的建設。 10 完成領導交待的其他工作。 4）除商鋪門前外的花車促銷時間：周六、周日和節(jié)假日 24 5）商鋪門前的花車，須經(jīng)營自已商鋪內(nèi)的商品 （ 5）花車經(jīng)營商品質(zhì)量要求： 1）花車上嚴禁銷售“假冒、偽 劣及三無”商品。 2）計租面積 a）合同面積一律以建筑面積報價出租，重點項目必須報開發(fā)公司直至集團審批。硬布置是依據(jù)消費習性來確定的，起到便于消費，引導消費的作用，一般布置到位后，短期內(nèi)不會作大的調(diào)整，例如：客戶服務區(qū)設置、通道設計，商品陳列設計等。 c）獨立項目在簽訂合同七天內(nèi)收取履約保證金和 履約首季物管費。 2）各商戶宣傳品、招貼畫、展板：不得隨意張貼懸掛于公共區(qū)域 3）各商家廣告燈箱發(fā)布：應先收費后發(fā)布 4）商品陳列展示：貨品豐滿，標價醒目，具有吸引力 5）模特：不得東倒西歪或裸露陳列，模特不得陳舊、破損 27 6）賣場照明：滿足經(jīng)營需要 7）賣場整潔：清潔、清晰 8） 商鋪門前花車：按統(tǒng)一規(guī)定的要求擺放，不得阻礙通道，展架不能橫擺在門前 9）促銷場地的花車擺放：整齊美觀 10）商鋪內(nèi)外的 POP：書寫規(guī)范，合理，合法 11）玻璃幕墻：清潔、不得設置雜物或背柜裸露面 12）賣場布置：春夏兩季更換一次 13）商戶進行促銷活動：不得損害商場整體形象行為發(fā)生 14）各樓層導視牌：完整、清晰、清潔 15）公共賣場內(nèi)外海報、吊卡、招貼畫、信息欄：不得有過期過時內(nèi)容，及時更新。 5 配合公司制定相關的工作 流程，培訓本部門員工。 經(jīng)理工作職責 工 作 關 系 直接上級部門 項目總經(jīng)理 /公司工程 部經(jīng)理 下轄部門 主要評估考核員 項目總經(jīng)理 /公司營運部工程 部經(jīng)理 內(nèi)部關聯(lián)部門 公司營運部，項目業(yè)務部、財務部、推廣部 外部關聯(lián)部門 市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局 項 次 崗位職責概述 1 負責掌握整個項目的日常營運工作； 2 負責督導工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行； 3 不斷地努力 維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 必須以最低的成本來維護、保養(yǎng)和提升項目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項目的利潤； 5 以提升項目價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和服務； 6 負責并協(xié)助總經(jīng)理編制項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務分析 ,提出管理的改進建議； 8 長期目標不斷提升項目資產(chǎn)價值。 6 督導各項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運狀況進行修改。 4 審核各項目工程物業(yè)年度維護、維修、改造計劃 ,并跟進實施。 9 審核合同條款，并監(jiān)督合同的執(zhí)行、變更、修改、終止狀況。 8 分析營運結果并提出改進意見。 3 組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程。 5 指導參與各項目節(jié)能降耗措施的落實，并對成果進行評估。 項 次 主要工作 1 全面負責項目業(yè)務部管理及運作； 2 制訂招商租賃、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作計劃，獲得公司批準后執(zhí)行落實； 3 傳達并執(zhí)行公司總部及項目經(jīng)理的工作計劃； 4 負責與公司總部及項目其他部門的聯(lián)系溝通； 5 負責業(yè)務部門人員的選撥、訓練、分工、日常管理和績效考評； 14 6 協(xié)助項目經(jīng)理制定年度租金預算計劃； 7 倡導并督促實行良好的租戶服務與顧客服務； 8 定期進行租戶銷售匯總與分類分析，提供收租預警與業(yè)態(tài)調(diào)整參考； 9 建立完善的檔案管理制度，確保合同、通知、公告等管理文件完整無缺； 10 督促各業(yè)務人員對租戶財務軟件系統(tǒng)進行核查，確保租戶信息及時、準確；并每月按時催繳和收取租金； 11 按時提交每周 /每月 /年度等工作報告與報表，負責審核； 12 負責組織市場與競爭對手的定期調(diào)查，向項目經(jīng)理提供報告； 13 配合其他部門的工作（企劃活動、營運管理、客訴處理、資 料收集等） 14 負責總部推薦客戶的接待、介紹等協(xié)助工作，及時、準確向總部反饋信息。 4 提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造計劃 ,并跟進實施。 （ 3）各區(qū)有違反賣場形象管理規(guī)定的情況出現(xiàn)，須在 24 小時內(nèi)督促整改并檢查整改 結果，對達不到整改要求者報交項目部負責人 . （ 4）每天巡查問題應做好記錄，每月進行統(tǒng)計分析 重點管理 （ 1）賣場形象效果管理規(guī)定 1）各商家品牌標識和燈箱廣告：隨時保持其形象完整。 4）租金價格 按公司價格體系表執(zhí)行 5）物管費 按公司價格體系表執(zhí)行 6）履約保證金 a）履約保證金在簽訂合同期間收取 b）租金、物管費以先交款再使用的原則，按季計收，本季度末規(guī)定時間內(nèi)收取下季度費用。軟布置從引導消費者的心靈出發(fā)，起到烘托購物氛圍，提升購物環(huán)境，帶動銷售的作用，例如：導示系統(tǒng)、氣氛渲 染，休閑設施等。 b）主 力店、主題賣場項目平面圖由開發(fā)公司提供并出圖。 2）花車所銷售的商品售后服務由花車申請人負責。 經(jīng)理工作職責 工 作關 系 直接上 級部門 項目總經(jīng)理 /公司 物業(yè)部經(jīng)理 下轄部門 主要評估考核員 項目總經(jīng)理 /公司營運部工程物業(yè)部經(jīng)理 內(nèi)部關聯(lián)部門 公司營運部，項目業(yè)務部、財務部、推廣部 外部關聯(lián)部門 市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局 項 次 崗位職責概述 1 負責掌握整個項目的日常營運工作； 2 負責督導工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行； 3 不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 必須以最低的成本來維護、保養(yǎng)和提升項目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項目的利潤； 5 以提升項 目價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和服務； 6 負責并協(xié)助總經(jīng)理編制項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務分析 ,提出管理的改進建議； 8 長期目標不斷提升項目資產(chǎn)價值。 14 協(xié)調(diào)項目各部門之間密切溝通和配合。 項 次 主要工作 1 參與并審核各項目工程物業(yè)年度預算。 6 為推廣、促銷活動尋求贊助商； 7 負責月費用跟蹤，及供應商評估、租戶評估（雙向評估）、活動評估； 8 負責與活動有關的參與租戶、第三方的聯(lián)絡、談判與跟蹤； 9 負責制定和掌控商場廣告位、場內(nèi)促銷位、及商場形象的收費標準、管理措施并與租憑方進行聯(lián)絡、談判和后期管理； 10 負責為花車、特賣場租賃尋求租戶，并談判、跟蹤及對 其進行管理； 11 組織項目商圈市場調(diào)查，并根據(jù)結果調(diào)整和修改推廣策略和方案； 12 組織對項目空置商鋪的包裝策劃、贊助方談判、執(zhí)行和后期管理； 13 部門共享文件、資料的整理歸類、存檔； 14 負責協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總部的工作配合。 營運管理的目的是通過統(tǒng)籌和 整合各種營運資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質(zhì)量， 以有效最低的成本持續(xù)維護、改善商場的購物環(huán)境和建筑空間，從而保持購物中心的運營活力 ,提升項目整體商業(yè)價值。 13 負責營運部人員培訓和梯隊人員的建設。 8 制定各種設施設備 的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行。 10 對招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議和支持；支持協(xié)助各項目租戶的裝修工作。 4 提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造計劃 ,并跟進實施。 9 協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費用成本，提出改進建議。 4）頂棚、墻面、立柱、通風口的墻體：完好無損，如有損壞要進行維護保養(yǎng) 5）公共景觀、植物清潔：清潔、衛(wèi)生、完好 6）通道：清潔、亮度適中，通道暢通無阻。 標準 （ 1）符合公司業(yè)態(tài)定位標準及項目部經(jīng)營調(diào)整指導思想 （ 2）符合公司審核同意的租金價格體系標準 （ 3）在公司 OA 程序上審批同意的合同審批表 （ 4）各種入場費用繳清 費用繳納管理 職責 （ 2）業(yè)務部負責所用費用收取工作 （ 3）財務人員負責所用費用收取督導工作 （ 4）水電費由綜合部抄表計量統(tǒng)計核算 （ 5）水電費通知書由業(yè)務部進行制單、發(fā)放、催收 （ 6）租金物管費由業(yè)務部與財務部核對后，由業(yè)務部制單發(fā)放、催收 （ 7）其它費用由業(yè)務部制單、分公司審核、業(yè)務部發(fā)單催收 重點管理 （ 1）商戶的租金、物管費與水電費單最好一并發(fā)放，減少重復發(fā)單與催費 30 （ 2）財務負責每月應收租金、物管費、水電費的核對及對欠費租戶的數(shù)據(jù)核實，由業(yè)務部負責人簽字確認并對欠費注明其原因 （ 3）財務每月三十日定期傳遞次月的應收費用數(shù)據(jù)給業(yè)務部，業(yè)務部核實簽字確認后返財務，并由業(yè)務部填寫租戶繳費通知書并發(fā)放商戶 （ 4）繳費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費，業(yè)務部應發(fā)放催費通知書（第一次） . （ 5）催費通知書發(fā)放一周后商 戶未能及時繳費的，業(yè)務部發(fā)入滯納金催費通知書（按合同約定開具滯納金金額 +應繳租金金額）（第二次） （ 6）按合同約定滯交二十天的，發(fā)函可強制終止其經(jīng)營，并開具滯納金，只有在滯納金和租金交齊后才可繼續(xù)營業(yè)。 （ 8）滯交一個月的，強制使其退場，并按合約終止合同的履行，租戶承擔由此所造成的一切損失 （ 9）因費用未完善要停止物業(yè)服務的一切行為，須經(jīng)項目負責人同意方可執(zhí)行 管理標準 準確無誤、及時催收到位 收款率 99% 商 戶轉租管理 職責 （ 1）商戶轉租由業(yè)務部樓層人員具體負責 重點管理 （ 1）業(yè)態(tài)符合項目的整體定位與經(jīng)營調(diào)整方案 （ 2）品牌要符合樓層經(jīng)營調(diào)整區(qū)域 （ 3）業(yè)種要與樓層區(qū)域業(yè)種相符 （ 4）新的經(jīng)營者實力符合公司經(jīng)營定位 （ 5）掌握經(jīng)營者的經(jīng)營理念 （ 5）前任商家在合同中的特殊約定及欠費 （ 6）轉租協(xié)議內(nèi)容的交底：商鋪面積在 150㎡ 以下的提前繳納半年租金、半年物管費，商鋪面積在 150㎡ 以上的提前繳納三個月租金、三個月物管費 管理標準 新客戶持續(xù)經(jīng)營 能力較強 商戶撒場管理 職責 （ 1）業(yè)務部負責撤場手續(xù)辦理 （ 2）綜合部負責退場商鋪設施設備的檢查及收鋪工作 （ 3）招商人員負責退場商鋪管理 重點管理 31 （ 1）撒場手續(xù) 1）商戶提出撒場申請 2）商戶填寫撒場申請表，由業(yè)務部人員完善分公司撒場審批表的審批程序 3）業(yè)務助理完善撒場審批表公司審批程序，并完善業(yè)務部的租賃合同臺帳更新處理 4）財務賃公司審批同意的撒場審批表完善分公司合同臺帳消帳處理 5）綜合部負責撒場審批表的歸檔處理