【正文】 司審核 4 物業(yè)合同清單 日 準(zhǔn)確、隨時備查 5 物業(yè)年度改造計 劃 日 通過公司審核 6 物業(yè)年度招標(biāo)計劃安排 年 通過公司審核 7 日常維保材料標(biāo)價清單 半年 通過公司審核，半年修訂一次 8 維保單位維保記 和評估 根據(jù)維保規(guī)定 作為付款依據(jù) 9 商場平面圖 日 隨時備用 10 保安崗位平面圖 12次 /年 半年回顧調(diào)整 11 保潔崗位平面圖 12次 /年 半年回顧調(diào)整 12 保安檢查項目和標(biāo)準(zhǔn) 日 日檢是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 13 保潔檢查項目和標(biāo)準(zhǔn) 日 保潔日常工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 14 保安巡更路線圖 日 按巡邏路線巡查 15 商場開業(yè) 日 租戶統(tǒng)一按時開店 16 自動扶梯 日 運(yùn)行正常，清潔干凈 17 電梯 日 運(yùn)行正常，清潔干凈 18 地磚 日 無破損，清潔干凈 19 墻面和柱子的日常維護(hù)（含租戶店鋪） 日 干凈、無污跡、無破損、無蜘蛛網(wǎng)、無垂掉電線 20 玻璃 /鏡子（含租戶店鋪） 日 干凈、無水跡、無污跡 21 防火卷簾門 隨機(jī)抽查 使用正常 22 消防演習(xí) 月 每年兩次 23 商場清潔衛(wèi)生工作 年 人員正常到崗、工作按計劃和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 24 商場重點區(qū)域清潔檢查 月 達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 25 租戶裝修管理 年 制作噴繪包裝、按審批圖紙施工、無明火作 業(yè)、無亂搭拉電線、其他安全隱患 26 停車場收費(fèi)系統(tǒng) 年 正常運(yùn)行 21 27 停車場管理 半年 清潔、標(biāo)示齊全 28 商場保安工作 月 人員正常到崗、工作按計劃和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 28 地漏 /地溝 隨時 無垃圾堵塞 29 廁所 半年 清潔達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、正常使用 30 商場店招和燈飾工程（含租戶店鋪） 半年 燈光無破損、無熄滅 31 夜間巡查 日 人員在崗、無安全隱患 32 商場營業(yè)結(jié)束 日 租戶統(tǒng)一按時關(guān)店、門鎖關(guān)好 賣場管理 工作 標(biāo)準(zhǔn) 一級職能 二級職能 工作界定 工作標(biāo)準(zhǔn) 購物中心 天驕物業(yè) 物業(yè)巡場 違規(guī)占道 ★ 禁止亂擺、亂放、亂堆現(xiàn)象 ,禁止在公共區(qū)域打牌， 違規(guī)搭建 ★ 手續(xù)完善、搭建規(guī)范 亂貼亂掛 ★ 禁止在公共區(qū)域的范圍內(nèi)亂貼亂掛現(xiàn)象 公共區(qū)域發(fā)放宣傳資料 ★ 嚴(yán)禁無手續(xù)在公共區(qū)域內(nèi)發(fā)放任何宣傳資料 花車管理 ★ 保證金繳納 ,符合整體形象 打架鬧事 ★ 及時處理，情況嚴(yán)重及時報 110處理 顧客糾紛 ★ 及時處理，維護(hù)正常的經(jīng)營環(huán)境 商戶投訴 ★ 分清原因，及時處理，不能處理的應(yīng)作好登記匯報 工作 有 償服務(wù) ★ 先出示價格，后維修 燈光照明 ★ 嚴(yán)格執(zhí)行開關(guān)時間 ,保證經(jīng)營需求燈光無熄滅 電梯 \扶梯運(yùn)行 ★ 清潔干凈 \正常合理運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障及時處理，杜絕突發(fā)事故發(fā)生 觀光梯運(yùn)行 ★ 清潔干潔 \正常合理運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障及時處理，杜絕突發(fā)事故發(fā)生 消火栓 ★ 外觀整潔、功能齊備，確保質(zhì)保期在有效期內(nèi) 建筑體 ★ 無破損 ,無裂縫、無污跡、無垂釣線源、發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月 地漏 ★ 無堵塞 ,發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月 公共區(qū)域漏水 ★ 無漏水 ,發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一個月 22 商鋪漏水 ★ 整改維修及時，避免造成經(jīng)營損失 衛(wèi)生間 ★ 干凈、無味 ,設(shè)施配套功能完善 裝修巡場 裝修占道 ★ 杜絕在營業(yè)時間內(nèi)占用公共區(qū)域施工 施工安全 ★ 巡場及時發(fā)現(xiàn)安全隱患及時糾正與制止 施工規(guī)范 ★ 按裝修管理規(guī)范施工 廣告位巡場 盾牌擺放 ★ 手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象 柱面廣告 ★ 手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象 欄桿廣告 ★ 手續(xù)完善、不得影響賣場整體形象 航架 ★ 擺放無安全隱患 POP ★ 規(guī)范、合理、合法 戶外廣告安裝 ★ 規(guī)范、合理、合法 空置商鋪管理 封場 ★ 美觀 \符合公司統(tǒng)一形象 商鋪內(nèi)清潔 ★ 定期檢查，每月一次清潔 商鋪內(nèi)設(shè)備運(yùn)行 ★ 功能正常 ，每月一次定期檢查 商鋪安全 ★ 杜絕卷簾門鎖盒被盜，鎖芯破損 環(huán)境美化 商鋪內(nèi) ★ 商鋪內(nèi)貨柜、貨架、門窗、天、地、墻干凈整潔明 亮 天 \墻 \柱 ★ 干凈、無污跡、破損、蜘蛛網(wǎng)、電線脫落 玻璃窗及門 ★ 干凈光 潔明亮、無水跡、無污跡 地面 ★ 干凈整潔 \無廢物 攔桿 ★ 干凈整潔、無銹跡 卷簾門 ★ 無灰塵 消防門 ★ 干凈整潔、無破損 衛(wèi)生間 ★ 地面無積水、鏡面、坐便器、屎斗、洗手槽無污漬、 無異味、 觀光梯 ★ 內(nèi)部無亂張貼現(xiàn)象，使用規(guī)定和安全標(biāo)示整潔明 顯，無任保異常現(xiàn)象發(fā)生 扶梯 \電梯 ★ 干凈整潔美觀、使用功能和安全標(biāo)示整潔明顯，無 任何異?，F(xiàn)象發(fā)生 垃圾箱 ★ 無垃圾積壓、干凈整潔、無異味 生活垃圾及建筑垃圾 ★ 清 運(yùn)及時，堆放地點的環(huán)境干凈整潔 ,無異味 地漏地溝 清潔 \暢通無堵塞 \無異味 綠化 ★ 無枯樹、無落葉、無其他雜物、植物茂盛 23 廣告牌 ★ 干凈整潔美觀無破損殘缺 總服務(wù)臺 ★ 干凈整潔、無亂堆亂放 策劃活動 現(xiàn)場安全 ★ 阻止現(xiàn)場打架 \鬧事 \破壞行為發(fā)生 搭電 ★ 安全規(guī)范 活動實施 ★ 安全、有序、 舞臺安全 ★ 事前檢查，過程監(jiān)控 ,杜絕安全隱患發(fā)生 周未促銷 促銷位置 ★ 現(xiàn)場確認(rèn)與申請位置一致 促銷活動實施 ★ 手續(xù)完善、統(tǒng)一形象、規(guī)范經(jīng)營 業(yè)務(wù)管理 工作標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容 要求 花車管理 職責(zé) （ 1）手續(xù)辦理：場內(nèi)商戶由樓層負(fù)責(zé)辦理 ,場外商戶由策劃人員負(fù)責(zé)辦理 （ 2）管理責(zé)任人： 1）樓層人員 2）樓層保安人員 管理重點 （ 1）購物中心花車 1）花車租用押金每個 300元 /個，退還時無息全額退還。 7 核算設(shè)備和設(shè)施的運(yùn)行成本，不斷提高設(shè)備的工作效率和降低能耗。 3 為 經(jīng)營戶 在簽訂租約后提供裝修方面的支持和服務(wù)。 10 完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。 6 執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進(jìn)建議。 2 工程物業(yè)月度收入和費(fèi)用跟蹤。 8 長期目標(biāo)不斷優(yōu)化租戶組合，提升 經(jīng)營戶 質(zhì)量和租金水平。 13 負(fù)責(zé)項目人員培訓(xùn)和梯隊人員的建設(shè)。 12 部門人員的培訓(xùn)和提升。 8 制定各種設(shè)施設(shè)備的維修、維保計劃，并跟進(jìn)執(zhí)行。 4 審核各項目工程物業(yè)年度維護(hù)、維修、改造計劃 ,并跟進(jìn)實施。 物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé) 工作關(guān) 系 直接上級部門 營運(yùn)總監(jiān) 業(yè)務(wù)對接部門 項目 物業(yè)部 主要評估考核人員 營運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理 /總經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 商業(yè)發(fā)展部、財務(wù)部、行政部、項目 物業(yè)部 11 集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位 外部關(guān)聯(lián)部門 消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局 項 次 崗位職責(zé)概述 1 支持協(xié)助各項目的日常營運(yùn)工作； 2 統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運(yùn)有效地進(jìn)行； 3 以提升購物中心價值為目的，指導(dǎo)項目不斷地努力維護(hù)和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 組織擬定基本營運(yùn)制度和標(biāo)準(zhǔn)； 5 配合商務(wù)發(fā)展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持和服務(wù)； 6 負(fù)責(zé)審核（修訂）各項目的營運(yùn)預(yù)算，制定營運(yùn)計劃和工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，計劃以及方案的 落實和執(zhí)行； 7 負(fù)責(zé)對各項目營運(yùn)的實際數(shù)據(jù)進(jìn)行財務(wù)分析，提出管控建議，從而最大程度 提高營運(yùn)的利潤； 8 長期目標(biāo)提升公司的資產(chǎn)價值。 10 對招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議和支持；支持協(xié)助各項目租戶的裝修工作。 6 督導(dǎo)各項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運(yùn)狀況進(jìn)行修改。 2 跟進(jìn)掌握各項目工程物業(yè)月度收入和費(fèi)用狀況。 項 次 主要工作 1 跟進(jìn)執(zhí)行年度、月度推廣計劃及資金計劃、預(yù)算收入； 2 領(lǐng)導(dǎo)月度推廣、促銷及其它活動的 策劃和執(zhí)行； 3 維護(hù)和監(jiān)督商場的整體良好形象； 4 制定及監(jiān)督部門的工作流程； 5 指導(dǎo)和掌控與廣告代理商或媒體代理商的聯(lián)系、談判；跟蹤評估廣告 /會刊 /DM的投放效果。 15 參與公司分配的其他工作。 11 在遵循公司總體經(jīng)營策略下，領(lǐng)導(dǎo)營運(yùn)部達(dá)成公司的各種業(yè)績及利潤要求。 項 次 主要工作 1 審核并執(zhí)行項目年度預(yù)算，并將指標(biāo)合理進(jìn)行分解、下達(dá)各 項目并跟進(jìn)督導(dǎo)進(jìn)展完成情況； 2 組織編制營運(yùn)基本制度和流程，擬定各項管理辦法及緊急事件處理程序； 7 3 推動各項管理規(guī)章、制度、流程執(zhí)行，并根據(jù)實際營運(yùn)狀況進(jìn)行修改； 4 負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場監(jiān)督各項目現(xiàn)場營運(yùn)工作； 5 協(xié)助支持監(jiān)督各項目基礎(chǔ)物業(yè)管理要求的執(zhí)行情況； 6 統(tǒng)籌和整合租戶、推廣、工程物業(yè)資源支持項目工作，提高工作效率和公司利益最大化； 7 收集掌握各項目租戶、市場信息，對租戶經(jīng)營狀況和市場狀況進(jìn)行分析預(yù)測，為 經(jīng)營戶 優(yōu)化、業(yè)態(tài)組合管理提供科學(xué)的依據(jù)。 購物中心的后期營運(yùn)管 理主要包括四個方面： 客戶服務(wù)的優(yōu)化管理 、 商場的整體經(jīng)營管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、日常的物業(yè)服務(wù)管理 。在日常的經(jīng)營業(yè)務(wù)管理工作中，相關(guān)人員必須遵守此手冊的規(guī)定。 營運(yùn)部組織架構(gòu)如下 : 營運(yùn)管理職能定位 營運(yùn)總監(jiān) XX 項目 XX 項目 營運(yùn)部經(jīng)理 營運(yùn)部文員 xx項目 工程物業(yè)部經(jīng)理 副總監(jiān) /總監(jiān)助理 活動策劃主管 設(shè)計制作主管 工程物業(yè)部主管 市場推廣部經(jīng)理 XXXX 6 客戶服務(wù) 咨詢 策劃推廣 賣場形象管理 物業(yè)管理 物業(yè)管理前期介入 經(jīng)營管理 合同管理 求助報修 品牌形象管理 物業(yè)外委服務(wù)質(zhì)量評定 經(jīng)營戶 管理 投訴管理 廣告宣傳 工程遺留問題整改方案 經(jīng)營調(diào)整 費(fèi)用收取 活動實施 公共物業(yè) 經(jīng)營 管理 經(jīng)營風(fēng)險管理 (三 ) 主要崗位工作職責(zé) 營運(yùn)部主要崗位工作職責(zé) 營運(yùn)總監(jiān)工作職責(zé) 工作關(guān) 系 直接上級部門 公司總經(jīng)理 /公司副總經(jīng)理 業(yè)務(wù)對接部門 各項目 主要評估考核人員 公司總經(jīng)理 /公司副總經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司商務(wù)發(fā)展部、行政部、財務(wù)部 集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、風(fēng)控部 外部關(guān)聯(lián)部門 項 次 崗位職責(zé)概述 1 在總經(jīng)理 領(lǐng)導(dǎo)下，全面支持各項目的營運(yùn)日常管理工作； 2 與項目共同完成公司下達(dá)的經(jīng)