【正文】 第八章： 項(xiàng)目 創(chuàng)業(yè) 者 簡(jiǎn)介 劉路 33 歲， 中南財(cái)經(jīng)政法 大學(xué)畢業(yè) ，高級(jí)注冊(cè)規(guī)劃理財(cái)師、 武 漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 。 而 在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì) ， 可以 將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè) 。 第四章： 市場(chǎng) 和服務(wù) 一、戰(zhàn)略目標(biāo) 做 市場(chǎng)的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模 、交易量和利潤(rùn)各項(xiàng)指標(biāo)。 除 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌效益外，其他 方面 對(duì)加盟者的支持很少，前期運(yùn)行 水土不服發(fā)展停滯， 1/3的加盟店虧損由總部托管，但 如果調(diào)整得當(dāng) ，擁有 “ 品牌經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng) ” 三位一體 經(jīng)營(yíng)理念 的 世界級(jí)的 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 還將 是 武漢市場(chǎng)上的一二名 。其中，住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %；寫字樓平均價(jià)格為 元 /平方米，同比增長(zhǎng) 26%； 武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額 05 年增大，而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說(shuō)明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 05 年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。 地之杰是一個(gè)科技型的公司， 1999 年 2 月率先提出房地產(chǎn)資訊業(yè)的概念，策劃組織、開發(fā)《 DISTEND 多媒體房地產(chǎn)銷售資訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)》，該系統(tǒng)被武漢市經(jīng)委微機(jī)辦列為“ 99’ 武漢高科技電子信息技術(shù)推廣計(jì)劃” ， 并 被選為武漢市政府到北京對(duì)外遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 4 招商引資 , 并且是 44 個(gè)招商項(xiàng)目中唯一的房地產(chǎn)信息產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定： 1）若收件人不希望涉足本計(jì)劃書所述項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址盡快將本計(jì)劃書完整退回； 2）在沒 有取得 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 的書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書全部和 /或部分地予以復(fù)制、傳遞、影印、泄露或散布給他人； 3）應(yīng)該象對(duì)待貴 單位 的機(jī)密資料一樣的態(tài)度對(duì)待本計(jì)劃書所提供的所有機(jī)密資料。 新地之杰是一個(gè)銷售型的公司， 多年以來(lái)為十幾個(gè)項(xiàng)目提供 高效、專業(yè)的 策劃、代理銷售 服務(wù) ， 獲得了開發(fā)商的一致贊譽(yù)。 雖然我市的二手房市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但相對(duì)于國(guó)內(nèi)一些城市市場(chǎng)，我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。 但 公司整體沒有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和布局， 從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，業(yè)務(wù)戰(zhàn)線 長(zhǎng)資金鏈比較緊張、對(duì)外投資的效率和回報(bào)也不高，發(fā)展遇到瓶頸。 公司總部 三、 組織 和 職能 社區(qū)店： 在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為 A 級(jí)店和 B 級(jí)店。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。主要負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)管理，有 著八年以上的企業(yè)管理及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)內(nèi)有著較好的 聲譽(yù)，并 與 相關(guān)政府主管部門保持良好的人際關(guān)系。 遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 16 中介交易量481081802282763363965160100200300400500600一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度交易量（套） 050100150200一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度中介業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)I業(yè)收入業(yè)務(wù)利潤(rùn) 二 、 其他增值業(yè)務(wù)收入 社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù) 收入 單個(gè)廣告欄 經(jīng)濟(jì)分析： 項(xiàng)目（ 米的廣告欄） 數(shù)量 備注 一次性投資制作成本 1200 元 廣告欄和遮雨棚一年折舊 上繳租金 2021 元 /月 社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)管理公司 廣告發(fā)布費(fèi) 100 元 /月 城管局 標(biāo)準(zhǔn)廣告位（ 米） 54 可任意組合 標(biāo)準(zhǔn)廣告位月租金 200 元 包制作安裝費(fèi)提成 50 元 盈虧平衡點(diǎn) 15 塊 遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 17 社區(qū)廣告發(fā)展經(jīng)濟(jì)分析： 項(xiàng)目 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 40 50 60 80 廣告欄 (個(gè) ) 160 200 240 320 廣告業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元） 112 140 168 220 月稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 61 說(shuō)明： 以 1 家社區(qū)點(diǎn)平均管理 4 個(gè)廣告欄 為例 ，廣告位出租率為 65％，即 35塊標(biāo)準(zhǔn)廣告位。 公司總部： 設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員 20 人，面積 300 平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。 聯(lián)動(dòng)典范 順馳置業(yè) （ ） ： 成立于 2021 年 11 月，是天津順馳置業(yè)集團(tuán)在武遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 8 漢地區(qū)設(shè)立的全資子公司，公司目前現(xiàn)有員工 300 多名，擁有直營(yíng)連鎖店 70 家，是武漢門點(diǎn)數(shù)量第一的連鎖運(yùn)營(yíng)體系。 國(guó)際連鎖加盟巨頭－ 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) ():上市公司人福高科技股份有限公司全資子公司武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展有限公司 經(jīng) 21 世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)直接授權(quán)，成立了 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)。 遷喜家和房產(chǎn)專賣店連鎖項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 5 2021 年 和 2021 年的 武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長(zhǎng)率較小，這是由兩方面造成的。達(dá)到利用建立房產(chǎn) 中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū)，成為 社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端 廣告 和房產(chǎn)延伸服務(wù)的 渠道。 遷喜家和 房產(chǎn) 中介 店連鎖項(xiàng)目 的 商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是在總結(jié) 分析 二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合武漢城市 市民化 的特質(zhì) ， 在執(zhí)行門 點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下， 提出“品牌形象、 操 作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營(yíng)連鎖模式 。而 2021 年全市二手房 成交 60168 起，同比下降 %，面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中：二手房住宅成交 34179 起，同比下降 %，成交面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，說(shuō)明 二手房的成交量與新房的成交量之比為 3： 4， 二手房市場(chǎng) 正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上 的需求主力 無(wú)論新房還是 二手房 都 是住宅 。 三、 競(jìng)爭(zhēng) 分析 根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有 400 多家，可分為本土中介商和外來(lái)中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在 60 家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來(lái)的一年內(nèi)，不超過(guò) 3 家公司；第二集團(tuán)在 20 家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn) 以上 ，數(shù)量在 8－ 10 家公司，第三集團(tuán)在 5 個(gè)網(wǎng)點(diǎn) 左右 ，有 30 家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。政府資源充足，公司內(nèi)部官僚作風(fēng)嚴(yán)重，市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍，不會(huì)成為市場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊。 主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等）。 房 租 10000元 /月 10,000元 工 資 2021元 20人 40,000元 傭金獎(jiǎng)金 傭金 的 20％ 24,000元 辦公費(fèi)用 15,000元 折舊遞延 8,000元 廣告費(fèi) 30,000元 營(yíng)業(yè)附加稅 營(yíng)業(yè)收入的 6％