【正文】 根據(jù)該答復(fù)落到管綜圖上。人防易地建設(shè)費(fèi)（需報(bào)人防辦進(jìn)行核算），即（地下室面積人防必建面積）*100元/平方米，新建10層（含）以上或基礎(chǔ)埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積繳納易地建設(shè)費(fèi)：城區(qū)每平方米2800元。地塊內(nèi)管線綜合方案報(bào)審，出示各專業(yè)管線部門意見原件，提供復(fù)印件1套。另每個(gè)土地證需收取宗地圖費(fèi)500元。 預(yù)售階段1)銷售策劃部提供《房號(hào)編制方案》，設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《施工圖》及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向國土部門申請(qǐng)預(yù)售查丈報(bào)批，取得《預(yù)售查丈報(bào)告》；2)工程部施工形象進(jìn)度達(dá)到辦理預(yù)售要求，開發(fā)中心（部）向國土部門申請(qǐng)預(yù)售報(bào)批，取得《房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售許可證》；3)銷售策劃部提供《樓盤價(jià)格表》，開發(fā)中心（部）向物價(jià)部門申請(qǐng)預(yù)售價(jià)格備案，取得備案回執(zhí)；4)銷售策劃部將預(yù)售合同交產(chǎn)權(quán)登記中心備案，開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)進(jìn)行后期跟進(jìn)及關(guān)系協(xié)調(diào)； 5)銷售策劃部負(fù)責(zé)將欲解除的《認(rèn)購書》清單及原《預(yù)售買賣合同》向國土部門提出解除申請(qǐng)，開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)后續(xù)跟進(jìn)及關(guān)系協(xié)調(diào)并取得回執(zhí)。四、職責(zé) 開發(fā)中心（部）；、電、燃?xì)?、電信、?shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防外的前期報(bào)建手續(xù)；、竣工查丈、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工備案專項(xiàng)驗(yàn)收工作； ，組織公關(guān)活動(dòng)的策劃與實(shí)施； 。（6）辦理《售房許可證》。（11）協(xié)助組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，辦理招標(biāo)備案。五、工作內(nèi)容項(xiàng)目可行性研究階段：（1）搜集市場(chǎng)相關(guān)信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準(zhǔn)備工作，制定嚴(yán)密工作計(jì)劃，計(jì)劃包括征地（買地）、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨浮０仓醚a(bǔ)助費(fèi)：用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。招標(biāo)的方式：①公開招標(biāo)；②邀請(qǐng)招標(biāo) 招標(biāo)代理：招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。②是土地部門提供土地，計(jì)劃部門項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。7）氣象部門（防雷審查）所需申請(qǐng)材料（限符合國家氣象局第11號(hào)令第四條規(guī)定范圍的建設(shè)項(xiàng)目）：設(shè)計(jì)總平面圖、建筑及電氣專業(yè)圖。國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。工程施工合同。(7)房屋竣工驗(yàn)收資料(8)房屋測(cè)繪成果。《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》是將計(jì)劃管理與規(guī)劃管理有機(jī)結(jié)合的成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。三、關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃許可證所需資料 申請(qǐng)表及申請(qǐng)報(bào)告申請(qǐng)人身份證明及經(jīng)辦人法人委托書，法人身份證，組織機(jī)構(gòu)代碼，開發(fā)資質(zhì)； 經(jīng)效驗(yàn)的土地使用權(quán)屬證明及宗地圖經(jīng)效驗(yàn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件及紅線圖經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件（拿投標(biāo)書時(shí)里面有幾個(gè)數(shù)字），土地出讓合同經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，定位圖，豎向圖。熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。1各類面積概念：建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。征地補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目：土地補(bǔ)償費(fèi)：用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。（8）辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。（3）辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)登記書》。三、定義術(shù)語 房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行房屋建設(shè)和銷售的活動(dòng)，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平、房屋建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、入伙等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 施工準(zhǔn)備階段1)工程部提供《臨時(shí)用地方案》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請(qǐng)臨時(shí)施工用地報(bào)批，取得《臨時(shí)用地方案圖》及《臨時(shí)用地工程規(guī)劃許可證》。需核實(shí)總規(guī)的用地紅線必須與用地規(guī)劃證的紅線一致。七、辦理配套管線規(guī)劃申報(bào)（辦理部門：南京市規(guī)劃局分管分局）（一）介入條件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）：取得市政規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；征求相關(guān)部門意見（如水、電、氣、電信、城管等）（二）準(zhǔn)備資料：《南京市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批事項(xiàng)申請(qǐng)表》1份。數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目提交《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案自審表》《建筑節(jié)能審查回復(fù)意見書》 1份。窗口—客戶經(jīng)理—工程部—分管領(lǐng)導(dǎo)審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：設(shè)計(jì)方面需總工室對(duì)接，預(yù)算出來后需招投標(biāo)審核（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)協(xié)議付款（六）注意事項(xiàng)：委托自來水公司下屬三產(chǎn)單位施工；內(nèi)部立項(xiàng)、定標(biāo)流程先走。（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：公變負(fù)荷計(jì)費(fèi)根據(jù)蘇價(jià)工[2012]316號(hào)；蘇價(jià)工〔2009〕414號(hào)，即住宅：規(guī)劃證住宅面積*190元/㎡ *；商業(yè)：規(guī)劃證商業(yè)面積*190元/㎡ *；地下室：規(guī)劃證地下室面積*190元/㎡ *。白蟻：普通房屋住宅7層以下（含7層、地下室）㎡；8層以上（含8層）㎡；特殊建筑：古建筑6元／平方米，公寓、別墅10元／平方米。征求意見的同時(shí)要求簽訂自來水設(shè)計(jì)和監(jiān)理合同（可協(xié)調(diào)順延，因合同具體金額需等施工圖預(yù)算出來后才能定）、有線電視、電信合同。取得國土證后應(yīng)聯(lián)系測(cè)繪單位進(jìn)行用地紅線測(cè)量和放樁，核實(shí)國土紅線與規(guī)劃紅線的差異。 報(bào)建工作要求 根據(jù)公司總體戰(zhàn)略部署及該地塊的性質(zhì)，制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃。 工程部； ； ；；、施工單位與報(bào)建相關(guān)信息和資料；、安監(jiān)日常檢查、中間驗(yàn)收、城管檢查等相關(guān)工作； 、規(guī)劃驗(yàn)收工作； ； ； 。工程施工階段：（1）協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系，協(xié)助組織申報(bào)樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗(yàn)收工作，做好現(xiàn)場(chǎng)資料的整理、歸檔工作。（14）辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計(jì)審核意見書》，交納相關(guān)費(fèi)用。（4）辦理《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評(píng)證明書》。三、前期開發(fā)報(bào)建工作要求工程部前期開發(fā)報(bào)建主管應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。土地級(jí)別：是指根據(jù)土地利用價(jià)值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級(jí)。2）拍賣：拍賣是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。按照建設(shè)工期的要求，積極辦理好各階段的報(bào)建手續(xù)。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。國土資源局辦理土地預(yù)審。為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說明如下。6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。二、怎么體現(xiàn)土地的所有權(quán)和使用權(quán)？ 土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界限。計(jì)租面積：作為計(jì)算房租的面積。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L(zhǎng)幅度等情況，每2至3年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。應(yīng)定期上報(bào)工作進(jìn)度計(jì)劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報(bào)告。（5）聯(lián)系各水、電、燃?xì)?、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套要求，配合設(shè)計(jì)單位找到能源配套接口。（21）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。（10）經(jīng)營管理單位竣工驗(yàn)收及資料交接工作。 報(bào)建流程 項(xiàng)目決策階段（參見《項(xiàng)目論證管理流程》，依照該流程執(zhí)行） 用地申請(qǐng)階段（以政府招拍掛形式獲得土地為例）1)財(cái)務(wù)部提供土地招拍掛投標(biāo)保證金；2)開發(fā)中心（部）提供地塊相關(guān)資料手續(xù)，并向地塊管轄的規(guī)劃主管部門提出用地申請(qǐng)，政府（規(guī)劃）部門批準(zhǔn)后取得政府會(huì)議紀(jì)要；3)憑政府會(huì)議紀(jì)要到規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》； 4)憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》到國土部門進(jìn)行土地權(quán)屬核查，核發(fā)用地預(yù)審批復(fù)；5)憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《項(xiàng)目可研報(bào)告》到發(fā)改部門進(jìn)行立項(xiàng)核準(zhǔn)，核發(fā)立項(xiàng)批復(fù)； 6)開發(fā)中心（部）選擇環(huán)評(píng)單位；環(huán)評(píng)單位提供《項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告》，開發(fā)中心（部）到環(huán)評(píng)部門辦理環(huán)保批復(fù)，取得環(huán)保審查意見書；7)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)方設(shè)計(jì)方案圖》，開發(fā)中心（部）到規(guī)劃部門辦理用地方案、用地規(guī)劃指標(biāo)手續(xù)，并領(lǐng)取《用地方案圖》和《建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證》； 8)開發(fā)中心（部）憑《用地方案圖》到國土部門辦理宗地圖、用地紅線放點(diǎn)、用地地界測(cè)量手續(xù)，分別取得國土部門核發(fā)的《宗地圖》、《用地界點(diǎn)測(cè)量報(bào)告》；9)人事行政部提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人身份證復(fù)印件，開發(fā)中心（部）向國土部門提出建房申請(qǐng)，國土部門同意后，財(cái)務(wù)部依據(jù)國土部門核發(fā)的“繳納地價(jià)通知書”辦理繳納地價(jià)工作，開發(fā)中心（部）辦理《國有土地使用權(quán)出讓合同》手續(xù)；10)開發(fā)中心（部）憑《國有土地使用權(quán)出讓合同》及相關(guān)材料到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理土地使用權(quán)初始登記，財(cái)務(wù)部配合繳納初始登記公告費(fèi)，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《土地證》； 設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段1)由銷售策劃部提供《建筑物命名方案》，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審定后，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申報(bào)建筑物命名核準(zhǔn)，取得《建筑物命名批復(fù)書》；2)由工程部提出地形現(xiàn)狀圖測(cè)繪、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、地質(zhì)堪察測(cè)繪申請(qǐng)要求，設(shè)計(jì)管理部/總工室審核后，開發(fā)中心（部）向主管部門申報(bào)，并取得《地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告書》、《地質(zhì)堪察報(bào)告書》及備案回執(zhí)；3)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)查詢，取得相關(guān)查詢成果資料交人事行政部存檔并復(fù)印至設(shè)計(jì)管理部/總工室；4)由核算部提供投資階段成本測(cè)算，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，開發(fā)中心（部）到發(fā)改部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)，取得《核準(zhǔn)同意》復(fù)函。數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目提交《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案自審表》，非數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目提交《建筑物指標(biāo)匯總表》。住建委開發(fā)處陳處省廳經(jīng)辦人審批中心分管彭廳長(zhǎng)（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：行政人事部提供 有職稱的人員證件原件及勞動(dòng)合同（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3000元。國土證 1份。準(zhǔn)備資料并蓋章報(bào)入南京市人防辦王工申德寶吳科袁處審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：5元/平方米（費(fèi)用可談?wù)劭郏┳⒁馐马?xiàng)：人防施工圖審查意見在雨花臺(tái)區(qū)是辦理工程規(guī)劃證的前提。內(nèi)部流程提前走：工程部立項(xiàng)招投標(biāo)定標(biāo)待方案和合同洽談合適后簽訂合同，走審批流程。（六）注意事項(xiàng)：需數(shù)字報(bào)建；領(lǐng)取規(guī)劃許可證之前，以規(guī)劃信息一覽表辦理規(guī)費(fèi)審批及繳納。管綜圖之后辦理水、電、氣、有限電視、電信、排水的設(shè)計(jì)和報(bào)批相關(guān)的工程規(guī)劃許可證。（屬于可免費(fèi)供圖的，無需提供地形圖。 所有報(bào)建資料應(yīng)事先做好充分的準(zhǔn)備工作，如請(qǐng)示公文、公司法人資料及相關(guān)表格等所有應(yīng)準(zhǔn)備的資料要齊全，保證一文不跑二次，具體操作參照《房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批報(bào)建應(yīng)用指南》。 核算部、施工圖預(yù)算書的編制工作。（2）組織各單位辦理工程檔案驗(yàn)收，獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊(cè)》、《工程檔案驗(yàn)收合格證》。（17）辦理《防雷證明書》。可得到經(jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管，做好交接記錄工作。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。實(shí)用面積：它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點(diǎn)的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標(biāo)識(shí)。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。催辦工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批等落實(shí)情況。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階