【正文】 根據(jù)該答復(fù)落到管綜圖上。人防易地建設(shè)費（需報人防辦進(jìn)行核算），即（地下室面積人防必建面積）*100元/平方米，新建10層（含）以上或基礎(chǔ)埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積繳納易地建設(shè)費：城區(qū)每平方米2800元。地塊內(nèi)管線綜合方案報審，出示各專業(yè)管線部門意見原件，提供復(fù)印件1套。另每個土地證需收取宗地圖費500元。 預(yù)售階段1)銷售策劃部提供《房號編制方案》，設(shè)計管理部/總工室提供《施工圖》及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向國土部門申請預(yù)售查丈報批，取得《預(yù)售查丈報告》；2)工程部施工形象進(jìn)度達(dá)到辦理預(yù)售要求，開發(fā)中心（部）向國土部門申請預(yù)售報批，取得《房地產(chǎn)項目預(yù)售許可證》；3)銷售策劃部提供《樓盤價格表》，開發(fā)中心（部）向物價部門申請預(yù)售價格備案，取得備案回執(zhí)；4)銷售策劃部將預(yù)售合同交產(chǎn)權(quán)登記中心備案，開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)進(jìn)行后期跟進(jìn)及關(guān)系協(xié)調(diào)； 5)銷售策劃部負(fù)責(zé)將欲解除的《認(rèn)購書》清單及原《預(yù)售買賣合同》向國土部門提出解除申請，開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)后續(xù)跟進(jìn)及關(guān)系協(xié)調(diào)并取得回執(zhí)。四、職責(zé) 開發(fā)中心（部）；、電、燃?xì)?、電信、?shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防外的前期報建手續(xù)；、竣工查丈、規(guī)劃驗收、竣工備案專項驗收工作； ，組織公關(guān)活動的策劃與實施； 。（6）辦理《售房許可證》。（11）協(xié)助組織設(shè)計單位招標(biāo)，辦理招標(biāo)備案。五、工作內(nèi)容項目可行性研究階段：（1）搜集市場相關(guān)信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準(zhǔn)備工作，制定嚴(yán)密工作計劃，計劃包括征地（買地）、拆遷、補償?shù)确桨?。安置補助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。招標(biāo)的方式：①公開招標(biāo)；②邀請招標(biāo) 招標(biāo)代理：招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。②是土地部門提供土地，計劃部門項目立項的依據(jù)。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。7）氣象部門（防雷審查）所需申請材料（限符合國家氣象局第11號令第四條規(guī)定范圍的建設(shè)項目）：設(shè)計總平面圖、建筑及電氣專業(yè)圖。國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。工程施工合同。(7)房屋竣工驗收資料(8)房屋測繪成果。《建設(shè)項目選址意見書》是將計劃管理與規(guī)劃管理有機(jī)結(jié)合的成功經(jīng)驗的總結(jié)。三、關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃許可證所需資料 申請表及申請報告申請人身份證明及經(jīng)辦人法人委托書，法人身份證，組織機(jī)構(gòu)代碼，開發(fā)資質(zhì)； 經(jīng)效驗的土地使用權(quán)屬證明及宗地圖經(jīng)效驗的建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件及紅線圖經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件（拿投標(biāo)書時里面有幾個數(shù)字），土地出讓合同經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，定位圖，豎向圖。熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。1各類面積概念：建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。征地補償費用項目：土地補償費：用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補償。辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。（8）辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。（3）辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報登記書》。三、定義術(shù)語 房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行房屋建設(shè)和銷售的活動，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、三通一平、房屋建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、入伙等多項內(nèi)容組成。 施工準(zhǔn)備階段1)工程部提供《臨時用地方案》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請臨時施工用地報批，取得《臨時用地方案圖》及《臨時用地工程規(guī)劃許可證》。需核實總規(guī)的用地紅線必須與用地規(guī)劃證的紅線一致。七、辦理配套管線規(guī)劃申報（辦理部門：南京市規(guī)劃局分管分局）（一）介入條件（即具備辦理該項報建業(yè)務(wù)的前提條件）：取得市政規(guī)劃設(shè)計要點；征求相關(guān)部門意見（如水、電、氣、電信、城管等）（二）準(zhǔn)備資料：《南京市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃審批事項申請表》1份。數(shù)字申報項目提交《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案自審表》《建筑節(jié)能審查回復(fù)意見書》 1份。窗口—客戶經(jīng)理—工程部—分管領(lǐng)導(dǎo)審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項：設(shè)計方面需總工室對接，預(yù)算出來后需招投標(biāo)審核（五）收費標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)協(xié)議付款（六）注意事項：委托自來水公司下屬三產(chǎn)單位施工；內(nèi)部立項、定標(biāo)流程先走。（五）收費標(biāo)準(zhǔn)：公變負(fù)荷計費根據(jù)蘇價工[2012]316號；蘇價工〔2009〕414號，即住宅：規(guī)劃證住宅面積*190元/㎡ *；商業(yè)：規(guī)劃證商業(yè)面積*190元/㎡ *；地下室：規(guī)劃證地下室面積*190元/㎡ *。白蟻：普通房屋住宅7層以下（含7層、地下室）㎡；8層以上（含8層）㎡；特殊建筑：古建筑6元／平方米，公寓、別墅10元／平方米。征求意見的同時要求簽訂自來水設(shè)計和監(jiān)理合同（可協(xié)調(diào)順延，因合同具體金額需等施工圖預(yù)算出來后才能定）、有線電視、電信合同。取得國土證后應(yīng)聯(lián)系測繪單位進(jìn)行用地紅線測量和放樁，核實國土紅線與規(guī)劃紅線的差異。 報建工作要求 根據(jù)公司總體戰(zhàn)略部署及該地塊的性質(zhì)，制定項目總體開發(fā)計劃。 工程部； ； ；；、施工單位與報建相關(guān)信息和資料；、安監(jiān)日常檢查、中間驗收、城管檢查等相關(guān)工作； 、規(guī)劃驗收工作； ； ； 。工程施工階段：（1）協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系，協(xié)助組織申報樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗收工作，做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。（14）辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計審核意見書》，交納相關(guān)費用。（4）辦理《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。三、前期開發(fā)報建工作要求工程部前期開發(fā)報建主管應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。土地級別：是指根據(jù)土地利用價值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。2）拍賣：拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。按照建設(shè)工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續(xù)。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。國土資源局辦理土地預(yù)審。為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分。二、怎么體現(xiàn)土地的所有權(quán)和使用權(quán)？ 土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界限。計租面積：作為計算房租的面積。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補償水平。應(yīng)定期上報工作進(jìn)度計劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報告。（5）聯(lián)系各水、電、燃?xì)?、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套要求，配合設(shè)計單位找到能源配套接口。（21）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。（10）經(jīng)營管理單位竣工驗收及資料交接工作。 報建流程 項目決策階段（參見《項目論證管理流程》，依照該流程執(zhí)行） 用地申請階段（以政府招拍掛形式獲得土地為例）1)財務(wù)部提供土地招拍掛投標(biāo)保證金；2)開發(fā)中心（部）提供地塊相關(guān)資料手續(xù)，并向地塊管轄的規(guī)劃主管部門提出用地申請，政府（規(guī)劃）部門批準(zhǔn)后取得政府會議紀(jì)要；3)憑政府會議紀(jì)要到規(guī)劃部門辦理項目選址，取得《建設(shè)項目選址意見書》； 4)憑《建設(shè)項目選址意見書》到國土部門進(jìn)行土地權(quán)屬核查，核發(fā)用地預(yù)審批復(fù)；5)憑《建設(shè)項目選址意見書》及《項目可研報告》到發(fā)改部門進(jìn)行立項核準(zhǔn)，核發(fā)立項批復(fù)； 6)開發(fā)中心（部）選擇環(huán)評單位；環(huán)評單位提供《項目環(huán)評報告》，開發(fā)中心（部）到環(huán)評部門辦理環(huán)保批復(fù)，取得環(huán)保審查意見書；7)設(shè)計管理部/總工室提供《項目規(guī)劃指標(biāo)方設(shè)計方案圖》，開發(fā)中心（部）到規(guī)劃部門辦理用地方案、用地規(guī)劃指標(biāo)手續(xù)，并領(lǐng)取《用地方案圖》和《建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證》； 8)開發(fā)中心（部）憑《用地方案圖》到國土部門辦理宗地圖、用地紅線放點、用地地界測量手續(xù)，分別取得國土部門核發(fā)的《宗地圖》、《用地界點測量報告》；9)人事行政部提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人身份證復(fù)印件，開發(fā)中心（部）向國土部門提出建房申請，國土部門同意后，財務(wù)部依據(jù)國土部門核發(fā)的“繳納地價通知書”辦理繳納地價工作，開發(fā)中心（部）辦理《國有土地使用權(quán)出讓合同》手續(xù)；10)開發(fā)中心（部）憑《國有土地使用權(quán)出讓合同》及相關(guān)材料到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理土地使用權(quán)初始登記，財務(wù)部配合繳納初始登記公告費，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《土地證》； 設(shè)計前期調(diào)查階段1)由銷售策劃部提供《建筑物命名方案》，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審定后，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申報建筑物命名核準(zhǔn)，取得《建筑物命名批復(fù)書》；2)由工程部提出地形現(xiàn)狀圖測繪、地質(zhì)災(zāi)害評估、地質(zhì)堪察測繪申請要求，設(shè)計管理部/總工室審核后，開發(fā)中心（部）向主管部門申報，并取得《地質(zhì)災(zāi)害評估報告書》、《地質(zhì)堪察報告書》及備案回執(zhí)；3)設(shè)計管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)查詢，取得相關(guān)查詢成果資料交人事行政部存檔并復(fù)印至設(shè)計管理部/總工室；4)由核算部提供投資階段成本測算，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供《項目可行性研究報告》，開發(fā)中心（部）到發(fā)改部門申請辦理項目立項核準(zhǔn)，取得《核準(zhǔn)同意》復(fù)函。數(shù)字申報項目提交《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案自審表》，非數(shù)字申報項目提交《建筑物指標(biāo)匯總表》。住建委開發(fā)處陳處省廳經(jīng)辦人審批中心分管彭廳長（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項：行政人事部提供 有職稱的人員證件原件及勞動合同（五）收費標(biāo)準(zhǔn)：3000元。國土證 1份。準(zhǔn)備資料并蓋章報入南京市人防辦王工申德寶吳科袁處審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項：（五）收費標(biāo)準(zhǔn)：5元/平方米（費用可談?wù)劭郏┳⒁馐马棧喝朔朗┕D審查意見在雨花臺區(qū)是辦理工程規(guī)劃證的前提。內(nèi)部流程提前走：工程部立項招投標(biāo)定標(biāo)待方案和合同洽談合適后簽訂合同，走審批流程。（六）注意事項：需數(shù)字報建；領(lǐng)取規(guī)劃許可證之前，以規(guī)劃信息一覽表辦理規(guī)費審批及繳納。管綜圖之后辦理水、電、氣、有限電視、電信、排水的設(shè)計和報批相關(guān)的工程規(guī)劃許可證。（屬于可免費供圖的，無需提供地形圖。 所有報建資料應(yīng)事先做好充分的準(zhǔn)備工作，如請示公文、公司法人資料及相關(guān)表格等所有應(yīng)準(zhǔn)備的資料要齊全，保證一文不跑二次，具體操作參照《房地產(chǎn)開發(fā)報批報建應(yīng)用指南》。 核算部、施工圖預(yù)算書的編制工作。（2）組織各單位辦理工程檔案驗收，獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。（17）辦理《防雷證明書》。可得到經(jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。所有有關(guān)工程項目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管，做好交接記錄工作。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。實用面積：它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標(biāo)識。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。催辦工程項目的立項、審批等落實情況。第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階