【正文】 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。但在實際實施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。掛牌出讓方式的特點： ①公開公正公平②時間長，允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作④有利于土地有形市場的形成和運作。二、土地使用權的概念行政劃撥方式（政府，土地使用權，無償，使用者）地產(chǎn)轉讓方式（買賣、贈與等）政府出讓方式： 1）招標：招標就是指在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或者服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。目的：①是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設項目選址的法定憑證。做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協(xié)調工作。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。開發(fā)商應提交材料：(1)申請書。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。3)初步設計及施工圖審查。第一篇：開發(fā)報建—工程規(guī)劃許可證（推薦）建設工程規(guī)劃許可證：1）書面申請（原件1份）；2）施工圖說（2份，附電子文檔，建筑工程限于建施圖），有外立面審查專項要求的，提供建筑外立面設計大樣圖、效果圖、主要材質樣品；3）土地權屬證件（復印件1份）或土地批準書；4）建設工程初步設計批準文件（原件1份，限政府投資項目，以及非政府投資項目中的大、中型建設項目）；5）年度計劃文件（原件1份，國家或市政府規(guī)定需要年度計劃的建設項目）；6）高切坡、深開挖的論證意見（原件1份，涉及高切坡、深開挖的建設項目）。2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件。建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。商品房預售方案。第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段由房管局核準新建商品房所有權初始(大產(chǎn)權證)登記。(9)根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。催辦工程項目的立項、審批等落實情況。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。（一般由市長審批，定位圖、豎向圖在詳細規(guī)劃中）需要相關行業(yè)主管部門審查的審批意見（發(fā)改委、環(huán)保局、圖審辦、人防）經(jīng)批準的建設項目單體設計方案和立面效果圖建設工程規(guī)劃咨詢報告（有資質的規(guī)劃咨詢中心出具）全套施工圖一份（含總平面圖）及電子文檔房地產(chǎn)開發(fā)報建知識一、什么叫做房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。三通一平：水通、電通、路通和場地平整。用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標點的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權的土地范圍，一般用紅線標識?？偨ㄖ娣e：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。實用面積：它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要有兩部分組成：、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； （包括山墻）墻體水平投影面積的50%。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。青苗補償費：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。所有有關工程項目的政府批件、權證資料，一經(jīng)獲得將原件并復印件轉交資料員保管，做好交接記錄工作。協(xié)助組織工程竣工、檔案驗收工作，辦理《房屋產(chǎn)權證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。（9）辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項目備案申請》。（17）辦理《防雷證明書》。（4）交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關費用。（2）組織各單位辦理工程檔案驗收，獲得《建設工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。 房地產(chǎn)開發(fā)報建:指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中按照政府的辦事程序及要求，辦理各階段相關手續(xù)，最終取得政府相關部門批文。 核算部、施工圖預算書的編制工作。開發(fā)中心（部）向國土部門申請簽訂《臨時用地合同》，財務部憑國土部門繳納臨時用地使用費通知繳納費用，開發(fā)中心（部）領取《臨時用地合同書》；2)工程部提供《臨建方案圖》，市政部向消防部門申請臨時用地方案消防報批，取得《臨建方案設計消防審核意見書》；3)臨建工程若需消防驗收，工程部提供臨建產(chǎn)品《供貨證明》，《消防審核表》，市政部向消防部門申請臨時建筑消防驗收，取得《建筑工程消防驗收合格意見書》；4)設計管理部/總工室提供《市政路口接口平面圖》，市政部向規(guī)劃部門申請臨時市政路口報批，取得《同意復函》；5)根據(jù)項目需要，若需要占用道路的，設計管理部/總工室提供《建筑總平面圖》，市政部配合施工單位提供公司資料向交管局申請臨時占道報批，取得《臨時占用道路許可證》； 6)根據(jù)項目情況，若需要樹木砍伐等要求的，由設計部門提供《建筑總平面圖》，市政部配合施工單位向城管辦申請挖掘，樹木砍伐報批，取得《挖掘、占用城市道路許可證》、《樹木砍伐、移植許可證》；7)設計管理部/總工室提供《管網(wǎng)平面圖》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工用水、排水、用電報批，取得《同意復函》；8)工程部協(xié)調施工單位，開發(fā)中心（部）、市政部配合施工單位辦理相關資料蓋章手續(xù)負責并向水務、電力部門、燃氣部門申請臨水臨電報批，取得《臨時用水（電）合同書》； 9)結合項目情況，若需要遷移地塊內(nèi)的障礙物，由設計管理部/總工室提供《遷移位置平面圖》，開發(fā)中心（部）配合施工單位提供公司資料并向主管部門申請用地項目紅線內(nèi)外有關障礙物的拆除、遷移報批（如高壓線等），取得主管部門核發(fā)的《同意復函》。 所有報建資料應事先做好充分的準備工作，如請示公文、公司法人資料及相關表格等所有應準備的資料要齊全，保證一文不跑二次，具體操作參照《房地產(chǎn)開發(fā)報批報建應用指南》。取得新項目后必須核實下總規(guī)紅線、用地規(guī)劃紅線、國土紅線是否一致。（屬于可免費供圖的，無需提供地形圖。數(shù)字申報項目自審表（市政類）1份（由設計單位提供，并經(jīng)建設單位和設計單位共同簽字、蓋章確認）。管綜圖之后辦理水、電、氣、有限電視、電信、排水的設計和報批相關的工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃條件及方案審定意見（或上一輪施工圖審查意見）中要求提交的相關材料(三)辦事流程：窗口經(jīng)辦人分管副局長局長（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領導）（四）需其它部門配合的事項：（五）收費標準：基礎設施配套費150元/平方米，需報住建委收費處業(yè)務科審核。（六）注意事項：需數(shù)字報建；領取規(guī)劃許可證之前，以規(guī)劃信息一覽表辦理規(guī)費審批及繳納。（七）辦理時限：從開始委托設計到簽訂協(xié)議，歷時多月，需盡早開始。內(nèi)部流程提前走：工程部立項招投標定標待方案和合同洽談合適后簽訂合同，走審批流程。窗口—客戶經(jīng)理—大客戶部主任—分管領導審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領導）取得原件（四）需其它部門配合的事項：總工室確認負荷及供電方案；招投標部走定標及合同流程。準備資料并蓋章報入南京市人防辦王工申德寶吳科袁處審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領導）取得原件（四）需其它部門配合的事項：（五）收費標準：5元/平方米（費用可談折扣）（六）注意事項：人防施工圖審查意見在雨花臺區(qū)是辦理工程規(guī)劃證的前提。墻改基金5元/平方米，散水基金1元/平方米。國土證 1份。(三)辦事流程：窗口經(jīng)辦人分管副局長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領導）（四）需其它部門配合的事項：總工室提供管線方案（五）收費標準：（六）注意事項：首先辦理管綜設計要點，并辦理設計方案審批，待設計方案審批后根據(jù)方案答復書內(nèi)容落到管綜圖上，同時征詢電信、有線電視、地鐵的意見。住建委開發(fā)處陳處省廳經(jīng)辦人審批中心分管彭廳長（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領導）（四）需其它部門配合的事項：行政人事部提供 有職稱的人員證件原件及勞動合同（五）收費標準：3000元。在契稅未交的前提下，協(xié)調先報入。數(shù)字申報項目提交《南京市規(guī)劃局建設工程設計方案自審表》，非數(shù)字申報項目提交《建筑物指標匯總表》。 售后服務階段1)開發(fā)報建部門協(xié)助財務部到產(chǎn)權登記中心辦理小業(yè)主產(chǎn)權轉移手續(xù)； 2)開發(fā)報建部門協(xié)助辦理正式用水、用電物管過戶手續(xù)； 3)開發(fā)報建部門協(xié)助物管公司辦理抄表到戶手續(xù)；4)開發(fā)報建部門協(xié)助物管公司辦理停車場許可證手續(xù)，取得《停車場營業(yè)許可證》； 5)開發(fā)報建部門協(xié)助辦理有線電視、電話、網(wǎng)絡物管移交手續(xù)；6)設計管理部/總工室提供《二次裝飾圖紙》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請商業(yè)二次裝飾圖紙報批，取得《同意復函》；7)市政部向消防部門申請二次裝飾消防報批，取得《二次裝修消防審核意見書》； 8)開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請辦理裝飾噪音審批，取得《同意復函》。 報建流程 項目決策階段（參見《項目論證管理流程》，依照該流程執(zhí)行） 用地申請階段（以政府招拍掛形式獲得土地為例）1)財務部提供土地招拍掛投標保證金；2)開發(fā)中心（部）提供地塊相關資料手續(xù)，并向地塊管轄的規(guī)劃主管部門提出用地申請，政府（規(guī)劃）部門批準后取得政府會議紀要；3)憑政府會議紀要到規(guī)劃部門辦理項目選址，取得《建設項目選址意見書》； 4)憑《建設項目選址意見書》到國土部門進行土地權屬核查，核發(fā)用地預審批復；5)憑《建設項目選址意見書》及《項目可研報告》到發(fā)改部門進行立項核準，核發(fā)立項批復； 6)開發(fā)中心（部）選擇環(huán)評單位；環(huán)評單位提供《項目環(huán)評報告》，開發(fā)中心（部）到環(huán)評部門辦理環(huán)保批復，取得環(huán)保審查意見書；7)設計管理部/總工室提供《項目規(guī)劃指標方設計方案圖》，開發(fā)中心（部）到規(guī)劃部門辦理用地方案、用地規(guī)劃指標手續(xù)，并領取《用地方案圖》和《建設項目用地規(guī)劃許可證》； 8)開發(fā)中心（部）憑《用地方案圖》到國土部門辦理宗地圖、用地紅線放點、用地地界測量手續(xù)，分別取得國土部門核發(fā)的《宗地圖》、《用地界點測量報告》；9)人事行政部提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人身份證復印件，開發(fā)中心（部）向國土部門提出建房申請，國土部門同意后，財務部依據(jù)國土部門核發(fā)的“繳納地價通知書”辦理繳納地價工作，開發(fā)中心（部）辦理《國有土地使用權出讓合同》手續(xù)；10)開發(fā)中心（部）憑《國有土地使用權出讓合同》及相關材料到產(chǎn)權登記中心辦理土地使用權初始登記，財務部配合繳納初始登記公告費，開發(fā)中心（部）領取《土地證》； 設計前期調查階段1)由銷售策劃部提供《建筑物命名方案》，經(jīng)領導審定后，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申報建筑物命名核準，取得《建筑物命名批復書》；2)由工程部提出地形現(xiàn)狀圖測繪、地質災害評估、地質堪察測繪申請要求，設計管理部/總工室審核后，開發(fā)中心（部）向主管部門申報，并取得《地質災害評估報告書》、《地質堪察報告書》及備案回執(zhí)；3)設計管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)查詢，取得相關查詢成果資料交人事行政部存檔并復印至設計管理部/總工室；4)由核算部提供投資階段成本測算，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供《項目可行性研究報告》，開發(fā)中心（部）到發(fā)改部門申請辦理項目立項核準，取得《核準同意》復函。 設計管理部/總工室； 、擴初設計、施工圖圖紙工作； 、竣工查丈的技術解釋工作； 。（10）經(jīng)營管理單位竣工驗收及資料交接工作。（2）向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關手續(xù)、交納管理費，負責協(xié)調與相關部門的關系。（21）辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。（13）辦理《建設工程消防設計審核意見書》，交納相關費用。（5）聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套要求，配合設計單位找到能源配套接口。（3）辦理《建設用地選址意見書》。應定期上報工作進度計劃及相關政策法規(guī)研究報告。二、適用范圍本制度適用于本公司工程項目各階段所有前期開發(fā)報建工作的進行。當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平。共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。目前我國大量城