【正文】 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。但在實(shí)際實(shí)施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。掛牌出讓方式的特點(diǎn)： ①公開公正公平②時(shí)間長，允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作④有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。二、土地使用權(quán)的概念行政劃撥方式（政府，土地使用權(quán)，無償，使用者）地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（買賣、贈(zèng)與等）政府出讓方式： 1）招標(biāo)：招標(biāo)就是指在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或者服務(wù)采購的條件和要求，邀請眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。目的：①是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)項(xiàng)目選址的法定憑證。做好報(bào)建項(xiàng)目費(fèi)用的減免工作和有關(guān)設(shè)計(jì)施工的報(bào)建協(xié)調(diào)工作。以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。開發(fā)商應(yīng)提交材料：(1)申請書。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查。第一篇：開發(fā)報(bào)建—工程規(guī)劃許可證（推薦）建設(shè)工程規(guī)劃許可證：1）書面申請（原件1份）；2）施工圖說（2份，附電子文檔，建筑工程限于建施圖），有外立面審查專項(xiàng)要求的，提供建筑外立面設(shè)計(jì)大樣圖、效果圖、主要材質(zhì)樣品；3）土地權(quán)屬證件（復(fù)印件1份）或土地批準(zhǔn)書；4）建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件（原件1份，限政府投資項(xiàng)目，以及非政府投資項(xiàng)目中的大、中型建設(shè)項(xiàng)目）；5）年度計(jì)劃文件（原件1份，國家或市政府規(guī)定需要年度計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目）；6）高切坡、深開挖的論證意見（原件1份，涉及高切坡、深開挖的建設(shè)項(xiàng)目）。2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。商品房預(yù)售方案。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。催辦工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批等落實(shí)情況。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。（一般由市長審批，定位圖、豎向圖在詳細(xì)規(guī)劃中）需要相關(guān)行業(yè)主管部門審查的審批意見（發(fā)改委、環(huán)保局、圖審辦、人防）經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)方案和立面效果圖建設(shè)工程規(guī)劃咨詢報(bào)告（有資質(zhì)的規(guī)劃咨詢中心出具）全套施工圖一份（含總平面圖）及電子文檔房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建知識(shí)一、什么叫做房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。三通一平：水通、電通、路通和場地平整。用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點(diǎn)的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標(biāo)識(shí)。總建筑面積：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。實(shí)用面積：它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要有兩部分組成：、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （包括山墻）墻體水平投影面積的50%。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。青苗補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管，做好交接記錄工作。協(xié)助組織工程竣工、檔案驗(yàn)收工作，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。（9）辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請》。（17）辦理《防雷證明書》。（4）交納墻改費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、安全文明施工等相關(guān)費(fèi)用。（2）組織各單位辦理工程檔案驗(yàn)收，獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗(yàn)收合格證》。 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建:指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中按照政府的辦事程序及要求，辦理各階段相關(guān)手續(xù)，最終取得政府相關(guān)部門批文。 核算部、施工圖預(yù)算書的編制工作。開發(fā)中心（部）向國土部門申請簽訂《臨時(shí)用地合同》，財(cái)務(wù)部憑國土部門繳納臨時(shí)用地使用費(fèi)通知繳納費(fèi)用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《臨時(shí)用地合同書》；2)工程部提供《臨建方案圖》，市政部向消防部門申請臨時(shí)用地方案消防報(bào)批，取得《臨建方案設(shè)計(jì)消防審核意見書》；3)臨建工程若需消防驗(yàn)收，工程部提供臨建產(chǎn)品《供貨證明》，《消防審核表》，市政部向消防部門申請臨時(shí)建筑消防驗(yàn)收，取得《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見書》；4)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《市政路口接口平面圖》，市政部向規(guī)劃部門申請臨時(shí)市政路口報(bào)批，取得《同意復(fù)函》；5)根據(jù)項(xiàng)目需要，若需要占用道路的，設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《建筑總平面圖》，市政部配合施工單位提供公司資料向交管局申請臨時(shí)占道報(bào)批，取得《臨時(shí)占用道路許可證》； 6)根據(jù)項(xiàng)目情況，若需要樹木砍伐等要求的，由設(shè)計(jì)部門提供《建筑總平面圖》，市政部配合施工單位向城管辦申請挖掘，樹木砍伐報(bào)批，取得《挖掘、占用城市道路許可證》、《樹木砍伐、移植許可證》；7)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《管網(wǎng)平面圖》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工用水、排水、用電報(bào)批，取得《同意復(fù)函》；8)工程部協(xié)調(diào)施工單位，開發(fā)中心（部）、市政部配合施工單位辦理相關(guān)資料蓋章手續(xù)負(fù)責(zé)并向水務(wù)、電力部門、燃?xì)獠块T申請臨水臨電報(bào)批，取得《臨時(shí)用水（電）合同書》； 9)結(jié)合項(xiàng)目情況，若需要遷移地塊內(nèi)的障礙物，由設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《遷移位置平面圖》，開發(fā)中心（部）配合施工單位提供公司資料并向主管部門申請用地項(xiàng)目紅線內(nèi)外有關(guān)障礙物的拆除、遷移報(bào)批（如高壓線等），取得主管部門核發(fā)的《同意復(fù)函》。 所有報(bào)建資料應(yīng)事先做好充分的準(zhǔn)備工作，如請示公文、公司法人資料及相關(guān)表格等所有應(yīng)準(zhǔn)備的資料要齊全，保證一文不跑二次，具體操作參照《房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批報(bào)建應(yīng)用指南》。取得新項(xiàng)目后必須核實(shí)下總規(guī)紅線、用地規(guī)劃紅線、國土紅線是否一致。（屬于可免費(fèi)供圖的，無需提供地形圖。數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目自審表（市政類）1份（由設(shè)計(jì)單位提供，并經(jīng)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位共同簽字、蓋章確認(rèn)）。管綜圖之后辦理水、電、氣、有限電視、電信、排水的設(shè)計(jì)和報(bào)批相關(guān)的工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃條件及方案審定意見（或上一輪施工圖審查意見）中要求提交的相關(guān)材料(三)辦事流程：窗口經(jīng)辦人分管副局長局長（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)150元/平方米，需報(bào)住建委收費(fèi)處業(yè)務(wù)科審核。（六）注意事項(xiàng)：需數(shù)字報(bào)建；領(lǐng)取規(guī)劃許可證之前，以規(guī)劃信息一覽表辦理規(guī)費(fèi)審批及繳納。（七）辦理時(shí)限：從開始委托設(shè)計(jì)到簽訂協(xié)議，歷時(shí)多月，需盡早開始。內(nèi)部流程提前走：工程部立項(xiàng)招投標(biāo)定標(biāo)待方案和合同洽談合適后簽訂合同，走審批流程。窗口—客戶經(jīng)理—大客戶部主任—分管領(lǐng)導(dǎo)審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：總工室確認(rèn)負(fù)荷及供電方案；招投標(biāo)部走定標(biāo)及合同流程。準(zhǔn)備資料并蓋章報(bào)入南京市人防辦王工申德寶吳科袁處審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：5元/平方米（費(fèi)用可談?wù)劭郏┳⒁馐马?xiàng)：人防施工圖審查意見在雨花臺(tái)區(qū)是辦理工程規(guī)劃證的前提。墻改基金5元/平方米，散水基金1元/平方米。國土證 1份。(三)辦事流程：窗口經(jīng)辦人分管副局長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：總工室提供管線方案（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（六）注意事項(xiàng)：首先辦理管綜設(shè)計(jì)要點(diǎn)，并辦理設(shè)計(jì)方案審批，待設(shè)計(jì)方案審批后根據(jù)方案答復(fù)書內(nèi)容落到管綜圖上，同時(shí)征詢電信、有線電視、地鐵的意見。住建委開發(fā)處陳處省廳經(jīng)辦人審批中心分管彭廳長（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：行政人事部提供 有職稱的人員證件原件及勞動(dòng)合同（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3000元。在契稅未交的前提下，協(xié)調(diào)先報(bào)入。數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目提交《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案自審表》，非數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目提交《建筑物指標(biāo)匯總表》。 售后服務(wù)階段1)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助財(cái)務(wù)部到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理小業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)； 2)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助辦理正式用水、用電物管過戶手續(xù)； 3)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助物管公司辦理抄表到戶手續(xù)；4)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助物管公司辦理停車場許可證手續(xù)，取得《停車場營業(yè)許可證》； 5)開發(fā)報(bào)建部門協(xié)助辦理有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)物管移交手續(xù)；6)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《二次裝飾圖紙》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請商業(yè)二次裝飾圖紙報(bào)批，取得《同意復(fù)函》；7)市政部向消防部門申請二次裝飾消防報(bào)批，取得《二次裝修消防審核意見書》； 8)開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請辦理裝飾噪音審批，取得《同意復(fù)函》。 報(bào)建流程 項(xiàng)目決策階段（參見《項(xiàng)目論證管理流程》，依照該流程執(zhí)行） 用地申請階段（以政府招拍掛形式獲得土地為例）1)財(cái)務(wù)部提供土地招拍掛投標(biāo)保證金；2)開發(fā)中心（部）提供地塊相關(guān)資料手續(xù)，并向地塊管轄的規(guī)劃主管部門提出用地申請，政府（規(guī)劃）部門批準(zhǔn)后取得政府會(huì)議紀(jì)要；3)憑政府會(huì)議紀(jì)要到規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》； 4)憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》到國土部門進(jìn)行土地權(quán)屬核查，核發(fā)用地預(yù)審批復(fù)；5)憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《項(xiàng)目可研報(bào)告》到發(fā)改部門進(jìn)行立項(xiàng)核準(zhǔn)，核發(fā)立項(xiàng)批復(fù)； 6)開發(fā)中心（部）選擇環(huán)評(píng)單位；環(huán)評(píng)單位提供《項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告》，開發(fā)中心（部）到環(huán)評(píng)部門辦理環(huán)保批復(fù)，取得環(huán)保審查意見書；7)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)方設(shè)計(jì)方案圖》，開發(fā)中心（部）到規(guī)劃部門辦理用地方案、用地規(guī)劃指標(biāo)手續(xù)，并領(lǐng)取《用地方案圖》和《建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證》； 8)開發(fā)中心（部）憑《用地方案圖》到國土部門辦理宗地圖、用地紅線放點(diǎn)、用地地界測量手續(xù)，分別取得國土部門核發(fā)的《宗地圖》、《用地界點(diǎn)測量報(bào)告》；9)人事行政部提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人身份證復(fù)印件，開發(fā)中心（部）向國土部門提出建房申請，國土部門同意后，財(cái)務(wù)部依據(jù)國土部門核發(fā)的“繳納地價(jià)通知書”辦理繳納地價(jià)工作，開發(fā)中心（部）辦理《國有土地使用權(quán)出讓合同》手續(xù)；10)開發(fā)中心（部）憑《國有土地使用權(quán)出讓合同》及相關(guān)材料到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理土地使用權(quán)初始登記，財(cái)務(wù)部配合繳納初始登記公告費(fèi)，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《土地證》； 設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段1)由銷售策劃部提供《建筑物命名方案》，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審定后，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申報(bào)建筑物命名核準(zhǔn)，取得《建筑物命名批復(fù)書》；2)由工程部提出地形現(xiàn)狀圖測繪、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、地質(zhì)堪察測繪申請要求，設(shè)計(jì)管理部/總工室審核后，開發(fā)中心（部）向主管部門申報(bào)，并取得《地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告書》、《地質(zhì)堪察報(bào)告書》及備案回執(zhí)；3)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)查詢，取得相關(guān)查詢成果資料交人事行政部存檔并復(fù)印至設(shè)計(jì)管理部/總工室；4)由核算部提供投資階段成本測算，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，開發(fā)中心（部）到發(fā)改部門申請辦理項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)，取得《核準(zhǔn)同意》復(fù)函。 設(shè)計(jì)管理部/總工室； 、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖圖紙工作； 、竣工查丈的技術(shù)解釋工作； 。（10）經(jīng)營管理單位竣工驗(yàn)收及資料交接工作。（2）向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費(fèi)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。（21）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。（13）辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》，交納相關(guān)費(fèi)用。（5）聯(lián)系各水、電、燃?xì)狻崃?、市政等單位，了解能源和市政配套要求，配合設(shè)計(jì)單位找到能源配套接口。（3）辦理《建設(shè)用地選址意見書》。應(yīng)定期上報(bào)工作進(jìn)度計(jì)劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報(bào)告。二、適用范圍本制度適用于本公司工程項(xiàng)目各階段所有前期開發(fā)報(bào)建工作的進(jìn)行。當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。目前我國大量城