【正文】 專變負(fù)荷計(jì)費(fèi)根據(jù)容量進(jìn)行分?jǐn)?。工程預(yù)算出來后我司招投標(biāo)部負(fù)責(zé)審核預(yù)算并多次談判。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目減半收費(fèi)?？偲矫娑ㄎ粓D4份和建筑施工圖（平、立、剖面、基礎(chǔ)圖）3套。有線電視合同需交款，可以協(xié)調(diào)延期。（七）辦理時(shí)限：2個(gè)月3個(gè)月；延期需提前2個(gè)月辦理。在做設(shè)計(jì)時(shí)，也應(yīng)核實(shí)國土紅線和規(guī)劃紅線的區(qū)別?？傄?guī)批復(fù)后辦理整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)放線。 根據(jù)審批的項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，依據(jù)各控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)和相關(guān)政府文件，制定各項(xiàng)報(bào)文的周計(jì)劃、月計(jì)劃及計(jì)劃。13)設(shè)計(jì)修改報(bào)批，包括方案設(shè)計(jì)調(diào)整規(guī)劃報(bào)批、施工圖設(shè)計(jì)修改消防報(bào)批、施工圖設(shè)計(jì)修改規(guī)劃報(bào)批，由設(shè)計(jì)管理部/總工室提供《修改圖紙》及電子文件，開發(fā)中心（部）分別向規(guī)劃部門、人防部門、市政部向消防部門申請辦理圖紙修改報(bào)批，分別取得相關(guān)主管部門《同意復(fù)函意見書》。 銷售策劃部； ； ； 。二、適用范圍本公司取得土地后房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有報(bào)批報(bào)建工作。（2）能源（水、電、燃?xì)?、熱力、市政等）單位?yàn)收組織，簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。（2）監(jiān)理、施工單位招標(biāo)及招標(biāo)備案。（15）辦理《供熱證明書》，交納相關(guān)費(fèi)用。（7）測量隊(duì)定樁、放線，交納相關(guān)費(fèi)用。項(xiàng)目前期階段：（1）繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅，獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi)，是否九通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項(xiàng)目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。各類具體的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價(jià)局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和人均收入水平等情況進(jìn)行定價(jià)。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。~。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界限。炒地皮：是指對到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對某地段土地與其地價(jià)呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價(jià)達(dá)到預(yù)期價(jià)位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。三、房地產(chǎn)市場 A、一級市場：以土地為主體（亦稱土地市場、土地交易市場）；B、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給需求者（新建商品房的買賣市場）；C、三級市場：房屋在消費(fèi)市場的在此流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃（二手房）；四、零散的名詞概念生地：是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，一般該類土地離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開發(fā)利用。拍賣方式的特點(diǎn)：①通過拍賣的形式進(jìn)行買賣而轉(zhuǎn)移拍賣標(biāo)的物； ②最高應(yīng)價(jià)者獲得標(biāo)的物； ③拍賣行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。應(yīng)由有測繪資質(zhì)的單位出具現(xiàn)狀圖，在現(xiàn)狀圖的基礎(chǔ)上畫紅線圖，可以是規(guī)劃科直接畫。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，城鎮(zhèn)規(guī)劃管理實(shí)行由縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門核發(fā)選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的制度，簡稱“一書兩證”。協(xié)助科長做好項(xiàng)目的可行性研究、立項(xiàng)和設(shè)計(jì)評審、審查的對外聯(lián)系、接待工作以及施工過程中的設(shè)計(jì)變更處理。(6)施工許可證。建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。8）繳納規(guī)費(fèi)（詳建設(shè)項(xiàng)目規(guī)費(fèi)收取表）。5)施工報(bào)建。規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：以下證明材料：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。負(fù)責(zé)有關(guān)報(bào)表的填寫、上報(bào)，及時(shí)向檔案、資料員移交工程報(bào)建的完成資料。③設(shè)計(jì)任務(wù)書（可行性研究報(bào)告）報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部核發(fā)的選址意見書。核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供服務(wù)的社會中介組織。（三）關(guān)于土地一、土地分類：A、按照開發(fā)利用：生地和熟地；B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設(shè)施所占用地）、商業(yè)服務(wù)用地（各種商店等占用的地）、工業(yè)用地（獨(dú)立設(shè)置的工廠等用地）、倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉(zhuǎn)等用地）、市政公共設(shè)施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機(jī)場）、綠化用地（公園、動物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國家土地利用總體規(guī)劃制度分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設(shè)施的、將被改建的土地。城市黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑總面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。我國法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。第三篇：前期開發(fā)報(bào)建管理辦法前期開發(fā)報(bào)建工作管理制度一、目的為規(guī)范公司工程項(xiàng)目前期開發(fā)報(bào)建工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)，使工作得以圓滿進(jìn)行，特制定本管理制度。搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策，提前完成項(xiàng)目前期配套的計(jì)劃工作，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相關(guān)決策。（2）測量隊(duì)測繪獲得現(xiàn)狀地形圖，填報(bào)《建設(shè)用地申請書》。（4）辦理《設(shè)計(jì)階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。（12）各專業(yè)（水、電、燃?xì)?、熱力、市政等）設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案證書，交納相關(guān)費(fèi)用。（20）辦理設(shè)計(jì)合同、勘察合同備案。工程施工準(zhǔn)備階段：（1）試樁前，進(jìn)行臨時(shí)水、電的開戶，協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。（7）辦理《規(guī)劃驗(yàn)線合格證》（8）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》（9）辦理《建筑面積核定書》，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。 市政部（如單獨(dú)設(shè)置，職能如下；如與工程部或開發(fā)部合并，則由相關(guān)部門承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)）、電、燃?xì)?、電信、?shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防報(bào)批及驗(yàn)收。五、流程圖(僅供參考)房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建管理流程財(cái)務(wù)/核算部土地拓展部門銷售策劃部設(shè)計(jì)部門開發(fā)報(bào)建部門公司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦其它職能部門獲取土地信息成本測算、財(cái)務(wù)狀況分析市場可行調(diào)研技術(shù)分析報(bào)建條件分析項(xiàng)目決策階段編制項(xiàng)目建議書及可研報(bào)告決策用地申請階段用地規(guī)劃選址申請核發(fā)《選址意見書》用地權(quán)屬核查復(fù)函土地前期立項(xiàng)復(fù)函資質(zhì)環(huán)保單位出具《環(huán)評報(bào)告》并辦理同意復(fù)函用地方案圖申請核發(fā)用地方案圖成本分析市調(diào)分析提出規(guī)劃指標(biāo)意見規(guī)劃要點(diǎn)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證宗地圖制作建房申請同意復(fù)函測算地價(jià)土地使用權(quán)初始登記申請簽署土地合同土地初始登記公告同意復(fù)函用地申請階段提供相關(guān)數(shù)據(jù)土地證投資概預(yù)算前期開工立項(xiàng)申請開工立項(xiàng)通知建筑物命名確定提出地形現(xiàn)狀圖測繪提出地質(zhì)災(zāi)害評估提出地質(zhì)堪察測繪建筑物命名申報(bào)命名批復(fù)申請報(bào)批批復(fù)或備案回執(zhí)設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段市政管線、路網(wǎng)查詢?nèi)〉貌樵冑Y料項(xiàng)目前期設(shè)計(jì) 成本分析市場調(diào)研定位提供方案文本審定方案設(shè)計(jì)申請行政許可設(shè)計(jì)方案審批意見書提供擴(kuò)初圖紙?zhí)岢鰯U(kuò)初申請初步設(shè)計(jì)審批意見書樁基提前開工證明提供樁基施工圖紙樁基提前開工報(bào)建資質(zhì)單位出具《環(huán)評報(bào)告》，環(huán)保局發(fā)放環(huán)保批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)審核意見書人防建設(shè)意見征詢單水土保持批復(fù)提供施工圖紙與審圖報(bào)告提出施工圖申請建筑工程規(guī)劃許可證節(jié)能圖紙節(jié)能報(bào)批建設(shè)部門節(jié)能審查備案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)修改圖紙?jiān)O(shè)計(jì)修改申請同意復(fù)函房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建管理流程—（2）核算部招標(biāo)中心銷售策劃部設(shè)計(jì)部門/工程部臨建位置選擇審定開發(fā)報(bào)建部門公司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦建設(shè)部門其它職能部門臨建申請審批Y臨時(shí)用地規(guī)劃許可證臨時(shí)用地合同書臨建方案圖紙報(bào)批同意復(fù)函臨建消防審核意見書施工準(zhǔn)備階段臨建施工圖報(bào)批臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證臨建施工臨建消防驗(yàn)收申請臨建消防驗(yàn)收合格意見書簽訂《臨水、臨電合同書》排污許可證施工單位配合臨電、臨水及排污申請準(zhǔn)予行政許可書臨時(shí)道路接口申請準(zhǔn)予行政許可書臨時(shí)占用道路許可證施工單位配合施工占道報(bào)批挖掘占用城市道路許可證紅線內(nèi)障礙物拆除遷移報(bào)批歸檔提出辦理專業(yè)施工許可要求及簽訂燃?xì)獗Ｗo(hù)協(xié)議同意復(fù)函與燃?xì)獠块T簽訂《燃?xì)獗Ｗo(hù)協(xié)議》施工合同樁基、土方、主體等專業(yè)施工許可申請核發(fā)土方、樁基、主體等專業(yè)《施工許可證》工程支付保函工程施工施工圖預(yù)算投資許可證申請質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站檢查、中間驗(yàn)收《固定資產(chǎn)投資許可證》施工階段工程配合開工驗(yàn)線申請樁基提前開工證明或工程規(guī)劃許可證蓋章開工驗(yàn)線測量報(bào)告施工單位配合正式用水、用電申請準(zhǔn)予行政許可簽訂正式供水供電合同書施工單位配合正式燃?xì)饨涌?、路口?bào)批準(zhǔn)予行政許可同意復(fù)函施工單位配合電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)報(bào)批同意復(fù)函歸檔房號編制技術(shù)支持預(yù)售查丈報(bào)批預(yù)售查丈報(bào)告項(xiàng)目預(yù)售申請行政許可預(yù)售階段預(yù)售許可證廣告公司申辦售樓廣告設(shè)置報(bào)批配合同意復(fù)函價(jià)格確定價(jià)格備案申請備案回執(zhí)房地產(chǎn)預(yù)售合同備案備案回執(zhí)組織工程驗(yàn)收工程單項(xiàng)驗(yàn)收申請行政許可單項(xiàng)工程整改NY規(guī)劃驗(yàn)收合格證環(huán)保驗(yàn)收合格意見消防驗(yàn)收合格意見書人防竣工驗(yàn)收報(bào)告質(zhì)檢綜合驗(yàn)收合格意見書電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)狻⒐┧╇?、檔案、節(jié)能等專業(yè)驗(yàn)收合格意見竣工備案回執(zhí)竣工查丈報(bào)批申請竣工驗(yàn)收階段竣工測繪報(bào)告設(shè)施專用基金繳納“三算單”編制房地產(chǎn)證初始登記申請現(xiàn)狀宗地圖制作物業(yè)公司：組織業(yè)主入伙公告通過工程保函退保及墻改金退還申請同意退還財(cái)務(wù)部：小業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記協(xié)調(diào)辦理房地產(chǎn)證協(xié)同物管用水、用電物管過戶停車場許可證協(xié)助辦理物管公司接受商業(yè)/酒店管理公司：提供分割意見提供分割圖紙商業(yè)面積分割報(bào)批審定同意復(fù)函分割查丈售后階段產(chǎn)權(quán)證辦理提供設(shè)計(jì)圖紙二次裝修報(bào)批裝修預(yù)算裝修合同二次裝修施工許可辦理裝修許可證設(shè)計(jì)備案復(fù)函消防審核意見書環(huán)保噪音報(bào)批同意復(fù)函組織二次裝修驗(yàn)收二次裝修驗(yàn)收配合消防驗(yàn)收合格意見書結(jié)束六、關(guān)鍵活動描述 報(bào)建階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建工作主要分九個(gè)階段，具體包括項(xiàng)目決策階段、用地申請階段、設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段、設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工階段、預(yù)售階段、竣工驗(yàn)收階段、售后服務(wù)階段。 竣工驗(yàn)收階段1)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)中心（部）向國土部門申請竣工驗(yàn)收查丈報(bào)批，工程部現(xiàn)場配合，取得《竣工測繪報(bào)告》《竣工驗(yàn)收測量報(bào)告》；2)開發(fā)中心（部）憑《竣工測繪報(bào)告》向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗(yàn)收報(bào)批，工程部現(xiàn)場配合，最終取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格許可證》；3)市政部向消防部門申請消防驗(yàn)收或備案，組織接消防局人員到現(xiàn)場，由工程部組織各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行現(xiàn)場消防工程驗(yàn)收，最終取得《消防驗(yàn)收合格意見書》或備案證明；4)由人防施工單位申請人防工程單項(xiàng)驗(yàn)收，開發(fā)中心（部）提供蓋章材料，工程部組織施工單位進(jìn)行現(xiàn)場人防工程驗(yàn)收，最終取得《人防驗(yàn)收合格意見書》；5)開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請環(huán)保單項(xiàng)驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場環(huán)保驗(yàn)收，最終取得《環(huán)保驗(yàn)收合格證書》；6)開發(fā)中心（部）提供公司資料由電梯施工單位向電梯質(zhì)檢部門申請電梯驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場電梯驗(yàn)收，最終取得《電梯驗(yàn)收合格證書》；7)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請節(jié)能驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場節(jié)能驗(yàn)收，取得《節(jié)能驗(yàn)收合格證》；8)開發(fā)中心（部）向檔案部門申請檔案單項(xiàng)驗(yàn)收，工程部協(xié)助驗(yàn)收工作，取得《檔案驗(yàn)收合格證書》；9)由相關(guān)單位向電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化主管職能部門提出驗(yàn)收申請，市政部提供公司相關(guān)資料，工程部組織電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化現(xiàn)場驗(yàn)收，最終取得相關(guān)驗(yàn)收文件； 10)由開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請工程竣工綜合驗(yàn)收，工程部組織各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收（包含燃?xì)鈱I(yè)驗(yàn)收），取得《建設(shè)工程竣工（含燃?xì)猓?yàn)收合格報(bào)告》； 11)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請竣工驗(yàn)收備案，取得《竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》；12)核算部提供《工程三算單》，開發(fā)中心（部）憑《竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》《現(xiàn)狀宗地圖》及其它材料向產(chǎn)權(quán)登記中心辦理房地產(chǎn)初始登記，并領(lǐng)取“房屋公用設(shè)施專用基金繳費(fèi)通知”，財(cái)務(wù)部繳納房