【正文】 京市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批事項(xiàng)申請表》1份現(xiàn)勢性地形圖1份，提供供圖編號，應(yīng)在地形圖上標(biāo)出擬用地范圍，并加蓋建設(shè)單位公章。土地證工本費(fèi)20元/本（六）注意事項(xiàng)：有市政道路分割的，按分割后宗地?cái)?shù)辦證，如同一宗地涉及兩種取得方式，需分證。需核實(shí)總規(guī)的用地紅線必須與用地規(guī)劃證的紅線一致。 報(bào)建專員取得的復(fù)函、許可證原件應(yīng)在第五篇：(南京)開發(fā)報(bào)建實(shí)施細(xì)則南京（市）項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建實(shí)施細(xì)則一、辦理開發(fā)項(xiàng)目備案（立項(xiàng)）（辦理部門：區(qū)發(fā)改局）（一）介入條件：繳納土地出讓金、簽訂土地出讓合同、節(jié)能評估報(bào)告及專家評審意見（二）準(zhǔn)備資料：營業(yè)執(zhí)照；組織機(jī)構(gòu)代碼證；項(xiàng)目備案請示報(bào)告（自擬）；企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請表；節(jié)能評估報(bào)告及批復(fù)；提交的其他文件（如：通過招拍掛方式取得土地的房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供土地出讓合同（含規(guī)劃要點(diǎn)）、支付土地出讓金憑證及復(fù)印件等）(三)辦事流程：窗口經(jīng)辦人處長分管局長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：第三方單位編制節(jié)能評估報(bào)告（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：無（六）注意事項(xiàng)：無（七）辦理時限：5個工作日二、辦理總體規(guī)劃報(bào)審（辦理部門：南京市規(guī)劃局）（一）介入條件：取得掛牌用的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和紅線圖做總規(guī)設(shè)計(jì)；提供日照分析報(bào)告（二）準(zhǔn)備資料： A、總規(guī)方案評審 3份不同設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案文本組織規(guī)劃局專家評審會，并通過取得專家評審意見 B、取得總體規(guī)劃審查意見組織機(jī)構(gòu)代碼證建設(shè)項(xiàng)目基本信息表南京市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批事項(xiàng)申請表符合國家設(shè)計(jì)規(guī)范的方案圖 2套數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目提交《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案自審表》，非數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目提交《建筑物指標(biāo)匯總表》規(guī)劃條件（或上一輪方案審查意見）中要求提交的相關(guān)材料（如咨詢考古、教育、人防、地鐵等意見）C、日照分析報(bào)告規(guī)劃局開具日照分析申請單簽訂分析合同、交款提交日照分析資料，跟蹤日照分析測算取得日照分析結(jié)果 D、總規(guī)批前公示公示文本1份報(bào)審制作公示牌，公示10個工作日公示期內(nèi)，無異議，提交完結(jié)報(bào)告 E、取得總體規(guī)劃審定意見組織機(jī)構(gòu)代碼證建設(shè)項(xiàng)目基本信息表《南京市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批事項(xiàng)申請表》符合國家設(shè)計(jì)規(guī)范的方案圖2套。 報(bào)文后要與各職能部門保持有效溝通，提前解決技術(shù)及相關(guān)政策問題，以取得審批部門的支持和理解，保證報(bào)建工作順利實(shí)施。 竣工驗(yàn)收階段1)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)中心（部）向國土部門申請竣工驗(yàn)收查丈報(bào)批，工程部現(xiàn)場配合，取得《竣工測繪報(bào)告》《竣工驗(yàn)收測量報(bào)告》；2)開發(fā)中心（部）憑《竣工測繪報(bào)告》向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗(yàn)收報(bào)批，工程部現(xiàn)場配合，最終取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格許可證》；3)市政部向消防部門申請消防驗(yàn)收或備案，組織接消防局人員到現(xiàn)場，由工程部組織各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行現(xiàn)場消防工程驗(yàn)收，最終取得《消防驗(yàn)收合格意見書》或備案證明；4)由人防施工單位申請人防工程單項(xiàng)驗(yàn)收，開發(fā)中心（部）提供蓋章材料，工程部組織施工單位進(jìn)行現(xiàn)場人防工程驗(yàn)收，最終取得《人防驗(yàn)收合格意見書》；5)開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請環(huán)保單項(xiàng)驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場環(huán)保驗(yàn)收，最終取得《環(huán)保驗(yàn)收合格證書》；6)開發(fā)中心（部）提供公司資料由電梯施工單位向電梯質(zhì)檢部門申請電梯驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場電梯驗(yàn)收，最終取得《電梯驗(yàn)收合格證書》；7)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請節(jié)能驗(yàn)收，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場節(jié)能驗(yàn)收，取得《節(jié)能驗(yàn)收合格證》；8)開發(fā)中心（部）向檔案部門申請檔案單項(xiàng)驗(yàn)收，工程部協(xié)助驗(yàn)收工作，取得《檔案驗(yàn)收合格證書》；9)由相關(guān)單位向電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化主管職能部門提出驗(yàn)收申請，市政部提供公司相關(guān)資料，工程部組織電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化現(xiàn)場驗(yàn)收，最終取得相關(guān)驗(yàn)收文件； 10)由開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請工程竣工綜合驗(yàn)收，工程部組織各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收（包含燃?xì)鈱I(yè)驗(yàn)收），取得《建設(shè)工程竣工（含燃?xì)猓?yàn)收合格報(bào)告》； 11)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請竣工驗(yàn)收備案，取得《竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》；12)核算部提供《工程三算單》，開發(fā)中心（部）憑《竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》《現(xiàn)狀宗地圖》及其它材料向產(chǎn)權(quán)登記中心辦理房地產(chǎn)初始登記，并領(lǐng)取“房屋公用設(shè)施專用基金繳費(fèi)通知”，財(cái)務(wù)部繳納房屋公用設(shè)施基金及初始登記公告費(fèi)用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《房產(chǎn)證》； 13)開發(fā)中心（部）向相關(guān)政府部門辦理項(xiàng)目公共配套設(shè)施移交手續(xù)，簽訂《移交協(xié)議》；14)開發(fā)中心（部）向交管部門申請項(xiàng)目停車場驗(yàn)收，工程部組織、物業(yè)公司配合驗(yàn)收工作，取得《停車場驗(yàn)收合格證》；15)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請工程支付保函退保及散裝水泥、墻改金等押金退還手續(xù)，取得同意結(jié)果；16)銷售策劃部提供商業(yè)分割要求，設(shè)計(jì)管理部/總工室出具《商業(yè)分割圖紙》及電子數(shù)據(jù)、審圖意見書，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請商業(yè)分割圖紙報(bào)批手續(xù)，取得《同意復(fù)函》； 17)開發(fā)中心（部）向測繪部門申請商業(yè)分割查丈，取得《分割查丈報(bào)告》；18)開發(fā)中心（部）向產(chǎn)權(quán)登記中心申請商業(yè)分割產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，取得商業(yè)分割《房產(chǎn)證》； 19)開發(fā)中心（部）將以上取得的驗(yàn)收證件及復(fù)函原件移交人事行政部存檔。 施工準(zhǔn)備階段1)工程部提供《臨時用地方案》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請臨時施工用地報(bào)批，取得《臨時用地方案圖》及《臨時用地工程規(guī)劃許可證》。五、流程圖(僅供參考)房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建管理流程財(cái)務(wù)/核算部土地拓展部門銷售策劃部設(shè)計(jì)部門開發(fā)報(bào)建部門公司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦其它職能部門獲取土地信息成本測算、財(cái)務(wù)狀況分析市場可行調(diào)研技術(shù)分析報(bào)建條件分析項(xiàng)目決策階段編制項(xiàng)目建議書及可研報(bào)告決策用地申請階段用地規(guī)劃選址申請核發(fā)《選址意見書》用地權(quán)屬核查復(fù)函土地前期立項(xiàng)復(fù)函資質(zhì)環(huán)保單位出具《環(huán)評報(bào)告》并辦理同意復(fù)函用地方案圖申請核發(fā)用地方案圖成本分析市調(diào)分析提出規(guī)劃指標(biāo)意見規(guī)劃要點(diǎn)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證宗地圖制作建房申請同意復(fù)函測算地價土地使用權(quán)初始登記申請簽署土地合同土地初始登記公告同意復(fù)函用地申請階段提供相關(guān)數(shù)據(jù)土地證投資概預(yù)算前期開工立項(xiàng)申請開工立項(xiàng)通知建筑物命名確定提出地形現(xiàn)狀圖測繪提出地質(zhì)災(zāi)害評估提出地質(zhì)堪察測繪建筑物命名申報(bào)命名批復(fù)申請報(bào)批批復(fù)或備案回執(zhí)設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段市政管線、路網(wǎng)查詢?nèi)〉貌樵冑Y料項(xiàng)目前期設(shè)計(jì) 成本分析市場調(diào)研定位提供方案文本審定方案設(shè)計(jì)申請行政許可設(shè)計(jì)方案審批意見書提供擴(kuò)初圖紙?zhí)岢鰯U(kuò)初申請初步設(shè)計(jì)審批意見書樁基提前開工證明提供樁基施工圖紙樁基提前開工報(bào)建資質(zhì)單位出具《環(huán)評報(bào)告》，環(huán)保局發(fā)放環(huán)保批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)審核意見書人防建設(shè)意見征詢單水土保持批復(fù)提供施工圖紙與審圖報(bào)告提出施工圖申請建筑工程規(guī)劃許可證節(jié)能圖紙節(jié)能報(bào)批建設(shè)部門節(jié)能審查備案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)修改圖紙?jiān)O(shè)計(jì)修改申請同意復(fù)函房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建管理流程—（2）核算部招標(biāo)中心銷售策劃部設(shè)計(jì)部門/工程部臨建位置選擇審定開發(fā)報(bào)建部門公司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦建設(shè)部門其它職能部門臨建申請審批Y臨時用地規(guī)劃許可證臨時用地合同書臨建方案圖紙報(bào)批同意復(fù)函臨建消防審核意見書施工準(zhǔn)備階段臨建施工圖報(bào)批臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證臨建施工臨建消防驗(yàn)收申請臨建消防驗(yàn)收合格意見書簽訂《臨水、臨電合同書》排污許可證施工單位配合臨電、臨水及排污申請準(zhǔn)予行政許可書臨時道路接口申請準(zhǔn)予行政許可書臨時占用道路許可證施工單位配合施工占道報(bào)批挖掘占用城市道路許可證紅線內(nèi)障礙物拆除遷移報(bào)批歸檔提出辦理專業(yè)施工許可要求及簽訂燃?xì)獗Ｗo(hù)協(xié)議同意復(fù)函與燃?xì)獠块T簽訂《燃?xì)獗Ｗo(hù)協(xié)議》施工合同樁基、土方、主體等專業(yè)施工許可申請核發(fā)土方、樁基、主體等專業(yè)《施工許可證》工程支付保函工程施工施工圖預(yù)算投資許可證申請質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站檢查、中間驗(yàn)收《固定資產(chǎn)投資許可證》施工階段工程配合開工驗(yàn)線申請樁基提前開工證明或工程規(guī)劃許可證蓋章開工驗(yàn)線測量報(bào)告施工單位配合正式用水、用電申請準(zhǔn)予行政許可簽訂正式供水供電合同書施工單位配合正式燃?xì)饨涌?、路口?bào)批準(zhǔn)予行政許可同意復(fù)函施工單位配合電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)報(bào)批同意復(fù)函歸檔房號編制技術(shù)支持預(yù)售查丈報(bào)批預(yù)售查丈報(bào)告項(xiàng)目預(yù)售申請行政許可預(yù)售階段預(yù)售許可證廣告公司申辦售樓廣告設(shè)置報(bào)批配合同意復(fù)函價格確定價格備案申請備案回執(zhí)房地產(chǎn)預(yù)售合同備案備案回執(zhí)組織工程驗(yàn)收工程單項(xiàng)驗(yàn)收申請行政許可單項(xiàng)工程整改NY規(guī)劃驗(yàn)收合格證環(huán)保驗(yàn)收合格意見消防驗(yàn)收合格意見書人防竣工驗(yàn)收報(bào)告質(zhì)檢綜合驗(yàn)收合格意見書電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)狻⒐┧╇?、檔案、節(jié)能等專業(yè)驗(yàn)收合格意見竣工備案回執(zhí)竣工查丈報(bào)批申請竣工驗(yàn)收階段竣工測繪報(bào)告設(shè)施專用基金繳納“三算單”編制房地產(chǎn)證初始登記申請現(xiàn)狀宗地圖制作物業(yè)公司：組織業(yè)主入伙公告通過工程保函退保及墻改金退還申請同意退還財(cái)務(wù)部：小業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記協(xié)調(diào)辦理房地產(chǎn)證協(xié)同物管用水、用電物管過戶停車場許可證協(xié)助辦理物管公司接受商業(yè)/酒店管理公司：提供分割意見提供分割圖紙商業(yè)面積分割報(bào)批審定同意復(fù)函分割查丈售后階段產(chǎn)權(quán)證辦理提供設(shè)計(jì)圖紙二次裝修報(bào)批裝修預(yù)算裝修合同二次裝修施工許可辦理裝修許可證設(shè)計(jì)備案復(fù)函消防審核意見書環(huán)保噪音報(bào)批同意復(fù)函組織二次裝修驗(yàn)收二次裝修驗(yàn)收配合消防驗(yàn)收合格意見書結(jié)束六、關(guān)鍵活動描述 報(bào)建階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建工作主要分九個階段，具體包括項(xiàng)目決策階段、用地申請階段、設(shè)計(jì)前期調(diào)查階段、設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工階段、預(yù)售階段、竣工驗(yàn)收階段、售后服務(wù)階段。 財(cái)務(wù)部；。 市政部（如單獨(dú)設(shè)置，職能如下；如與工程部或開發(fā)部合并，則由相關(guān)部門承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)）、電、燃?xì)狻㈦娦?、?shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防報(bào)批及驗(yàn)收。三、定義術(shù)語 房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行房屋建設(shè)和銷售的活動，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平、房屋建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、入伙等多項(xiàng)內(nèi)容組成。（7）辦理《規(guī)劃驗(yàn)線合格證》（8）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》（9）辦理《建筑面積核定書》，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。工程竣工備案驗(yàn)收階段：（1）負(fù)責(zé)組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進(jìn)行備案工作，獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收評估報(bào)告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》、《工程竣工備案通知書》。工程施工準(zhǔn)備階段：（1）試樁前，進(jìn)行臨時水、電的開戶，協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。（3）辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)登記書》。（20）辦理設(shè)計(jì)合同、勘察合同備案。（16）辦理《綠化證明書》，如需辦理綠化遷移手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用。（12）各專業(yè)（水、電、燃?xì)?、熱力、市政等）設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案證書，交納相關(guān)費(fèi)用。（8）辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。（4）辦理《設(shè)計(jì)階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。（2）辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（2）測量隊(duì)測繪獲得現(xiàn)狀地形圖，填報(bào)《建設(shè)用地申請書》。辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策，提前完成項(xiàng)目前期配套的計(jì)劃工作，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相關(guān)決策。以項(xiàng)目為基礎(chǔ)了解施工進(jìn)度，從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。第三篇：前期開發(fā)報(bào)建管理辦法前期開發(fā)報(bào)建工作管理制度一、目的為規(guī)范公司工程項(xiàng)目前期開發(fā)報(bào)建工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)，使工作得以圓滿進(jìn)行，特制定本管理制度。征地補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目：土地補(bǔ)償費(fèi)：用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。我國法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑總面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。開發(fā)商在出售商品房時計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。1各類面積概念：建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。城市黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。三區(qū)六線“三區(qū)”：是指鎮(zhèn)域范圍內(nèi)確定的不準(zhǔn)建設(shè)區(qū)（區(qū)域綠地）、非農(nóng)建設(shè)區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī)模和范圍。毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設(shè)施的、將被改建的土地。熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。（三）關(guān)于土地一、土地分類：A、按照開發(fā)利用：生地和熟地；B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設(shè)施所占用地）、商業(yè)服務(wù)用地（各種商店等占用的地）、工業(yè)用地（獨(dú)立設(shè)置的工廠等用地）、倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉(zhuǎn)等用地）、市政公共設(shè)施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機(jī)場）、綠化用地（公園、動物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國家土地利用總體規(guī)劃制度分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。拍賣方式的程序：，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣土地公告； ，