【正文】 京市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃審批事項申請表》1份現(xiàn)勢性地形圖1份，提供供圖編號，應(yīng)在地形圖上標(biāo)出擬用地范圍，并加蓋建設(shè)單位公章。土地證工本費20元/本（六）注意事項：有市政道路分割的，按分割后宗地數(shù)辦證，如同一宗地涉及兩種取得方式，需分證。需核實總規(guī)的用地紅線必須與用地規(guī)劃證的紅線一致。 報建專員取得的復(fù)函、許可證原件應(yīng)在第五篇：(南京)開發(fā)報建實施細則南京（市）項目開發(fā)報建實施細則一、辦理開發(fā)項目備案（立項）（辦理部門：區(qū)發(fā)改局）（一）介入條件：繳納土地出讓金、簽訂土地出讓合同、節(jié)能評估報告及專家評審意見（二）準(zhǔn)備資料：營業(yè)執(zhí)照；組織機構(gòu)代碼證；項目備案請示報告（自擬）；企業(yè)投資項目備案申請表；節(jié)能評估報告及批復(fù)；提交的其他文件（如：通過招拍掛方式取得土地的房地產(chǎn)項目需提供土地出讓合同（含規(guī)劃要點）、支付土地出讓金憑證及復(fù)印件等）(三)辦事流程：窗口經(jīng)辦人處長分管局長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項：第三方單位編制節(jié)能評估報告（五）收費標(biāo)準(zhǔn)：無（六）注意事項：無（七）辦理時限：5個工作日二、辦理總體規(guī)劃報審（辦理部門：南京市規(guī)劃局）（一）介入條件：取得掛牌用的設(shè)計要點和紅線圖做總規(guī)設(shè)計；提供日照分析報告（二）準(zhǔn)備資料： A、總規(guī)方案評審 3份不同設(shè)計院設(shè)計的規(guī)劃方案文本組織規(guī)劃局專家評審會，并通過取得專家評審意見 B、取得總體規(guī)劃審查意見組織機構(gòu)代碼證建設(shè)項目基本信息表南京市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃審批事項申請表符合國家設(shè)計規(guī)范的方案圖 2套數(shù)字申報項目提交《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案自審表》，非數(shù)字申報項目提交《建筑物指標(biāo)匯總表》規(guī)劃條件（或上一輪方案審查意見）中要求提交的相關(guān)材料（如咨詢考古、教育、人防、地鐵等意見）C、日照分析報告規(guī)劃局開具日照分析申請單簽訂分析合同、交款提交日照分析資料，跟蹤日照分析測算取得日照分析結(jié)果 D、總規(guī)批前公示公示文本1份報審制作公示牌，公示10個工作日公示期內(nèi)，無異議，提交完結(jié)報告 E、取得總體規(guī)劃審定意見組織機構(gòu)代碼證建設(shè)項目基本信息表《南京市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃審批事項申請表》符合國家設(shè)計規(guī)范的方案圖2套。 報文后要與各職能部門保持有效溝通，提前解決技術(shù)及相關(guān)政策問題，以取得審批部門的支持和理解，保證報建工作順利實施。 竣工驗收階段1)項目竣工后，開發(fā)中心（部）向國土部門申請竣工驗收查丈報批，工程部現(xiàn)場配合，取得《竣工測繪報告》《竣工驗收測量報告》；2)開發(fā)中心（部）憑《竣工測繪報告》向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗收報批，工程部現(xiàn)場配合，最終取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格許可證》；3)市政部向消防部門申請消防驗收或備案，組織接消防局人員到現(xiàn)場，由工程部組織各業(yè)務(wù)部門進行現(xiàn)場消防工程驗收，最終取得《消防驗收合格意見書》或備案證明；4)由人防施工單位申請人防工程單項驗收，開發(fā)中心（部）提供蓋章材料，工程部組織施工單位進行現(xiàn)場人防工程驗收，最終取得《人防驗收合格意見書》；5)開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請環(huán)保單項驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場環(huán)保驗收，最終取得《環(huán)保驗收合格證書》；6)開發(fā)中心（部）提供公司資料由電梯施工單位向電梯質(zhì)檢部門申請電梯驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場電梯驗收，最終取得《電梯驗收合格證書》；7)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請節(jié)能驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場節(jié)能驗收，取得《節(jié)能驗收合格證》；8)開發(fā)中心（部）向檔案部門申請檔案單項驗收，工程部協(xié)助驗收工作，取得《檔案驗收合格證書》；9)由相關(guān)單位向電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化主管職能部門提出驗收申請，市政部提供公司相關(guān)資料，工程部組織電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化現(xiàn)場驗收，最終取得相關(guān)驗收文件； 10)由開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請工程竣工綜合驗收，工程部組織各業(yè)務(wù)部門進行現(xiàn)場驗收（包含燃氣專業(yè)驗收），取得《建設(shè)工程竣工（含燃氣）驗收合格報告》； 11)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請竣工驗收備案，取得《竣工驗收備案回執(zhí)》；12)核算部提供《工程三算單》，開發(fā)中心（部）憑《竣工驗收備案回執(zhí)》《現(xiàn)狀宗地圖》及其它材料向產(chǎn)權(quán)登記中心辦理房地產(chǎn)初始登記，并領(lǐng)取“房屋公用設(shè)施專用基金繳費通知”，財務(wù)部繳納房屋公用設(shè)施基金及初始登記公告費用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《房產(chǎn)證》； 13)開發(fā)中心（部）向相關(guān)政府部門辦理項目公共配套設(shè)施移交手續(xù)，簽訂《移交協(xié)議》；14)開發(fā)中心（部）向交管部門申請項目停車場驗收，工程部組織、物業(yè)公司配合驗收工作，取得《停車場驗收合格證》；15)開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請工程支付保函退保及散裝水泥、墻改金等押金退還手續(xù)，取得同意結(jié)果；16)銷售策劃部提供商業(yè)分割要求，設(shè)計管理部/總工室出具《商業(yè)分割圖紙》及電子數(shù)據(jù)、審圖意見書，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請商業(yè)分割圖紙報批手續(xù)，取得《同意復(fù)函》； 17)開發(fā)中心（部）向測繪部門申請商業(yè)分割查丈，取得《分割查丈報告》；18)開發(fā)中心（部）向產(chǎn)權(quán)登記中心申請商業(yè)分割產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，取得商業(yè)分割《房產(chǎn)證》； 19)開發(fā)中心（部）將以上取得的驗收證件及復(fù)函原件移交人事行政部存檔。 施工準(zhǔn)備階段1)工程部提供《臨時用地方案》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請臨時施工用地報批，取得《臨時用地方案圖》及《臨時用地工程規(guī)劃許可證》。五、流程圖(僅供參考)房地產(chǎn)開發(fā)報建管理流程財務(wù)/核算部土地拓展部門銷售策劃部設(shè)計部門開發(fā)報建部門公司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦其它職能部門獲取土地信息成本測算、財務(wù)狀況分析市場可行調(diào)研技術(shù)分析報建條件分析項目決策階段編制項目建議書及可研報告決策用地申請階段用地規(guī)劃選址申請核發(fā)《選址意見書》用地權(quán)屬核查復(fù)函土地前期立項復(fù)函資質(zhì)環(huán)保單位出具《環(huán)評報告》并辦理同意復(fù)函用地方案圖申請核發(fā)用地方案圖成本分析市調(diào)分析提出規(guī)劃指標(biāo)意見規(guī)劃要點申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證宗地圖制作建房申請同意復(fù)函測算地價土地使用權(quán)初始登記申請簽署土地合同土地初始登記公告同意復(fù)函用地申請階段提供相關(guān)數(shù)據(jù)土地證投資概預(yù)算前期開工立項申請開工立項通知建筑物命名確定提出地形現(xiàn)狀圖測繪提出地質(zhì)災(zāi)害評估提出地質(zhì)堪察測繪建筑物命名申報命名批復(fù)申請報批批復(fù)或備案回執(zhí)設(shè)計前期調(diào)查階段市政管線、路網(wǎng)查詢?nèi)〉貌樵冑Y料項目前期設(shè)計 成本分析市場調(diào)研定位提供方案文本審定方案設(shè)計申請行政許可設(shè)計方案審批意見書提供擴初圖紙?zhí)岢鰯U初申請初步設(shè)計審批意見書樁基提前開工證明提供樁基施工圖紙樁基提前開工報建資質(zhì)單位出具《環(huán)評報告》，環(huán)保局發(fā)放環(huán)保批復(fù)建設(shè)項目消防設(shè)計審核意見書人防建設(shè)意見征詢單水土保持批復(fù)提供施工圖紙與審圖報告提出施工圖申請建筑工程規(guī)劃許可證節(jié)能圖紙節(jié)能報批建設(shè)部門節(jié)能審查備案設(shè)計階段設(shè)計修改圖紙設(shè)計修改申請同意復(fù)函房地產(chǎn)開發(fā)報建管理流程—（2）核算部招標(biāo)中心銷售策劃部設(shè)計部門/工程部臨建位置選擇審定開發(fā)報建部門公司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦建設(shè)部門其它職能部門臨建申請審批Y臨時用地規(guī)劃許可證臨時用地合同書臨建方案圖紙報批同意復(fù)函臨建消防審核意見書施工準(zhǔn)備階段臨建施工圖報批臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證臨建施工臨建消防驗收申請臨建消防驗收合格意見書簽訂《臨水、臨電合同書》排污許可證施工單位配合臨電、臨水及排污申請準(zhǔn)予行政許可書臨時道路接口申請準(zhǔn)予行政許可書臨時占用道路許可證施工單位配合施工占道報批挖掘占用城市道路許可證紅線內(nèi)障礙物拆除遷移報批歸檔提出辦理專業(yè)施工許可要求及簽訂燃氣保護協(xié)議同意復(fù)函與燃氣部門簽訂《燃氣保護協(xié)議》施工合同樁基、土方、主體等專業(yè)施工許可申請核發(fā)土方、樁基、主體等專業(yè)《施工許可證》工程支付保函工程施工施工圖預(yù)算投資許可證申請質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站檢查、中間驗收《固定資產(chǎn)投資許可證》施工階段工程配合開工驗線申請樁基提前開工證明或工程規(guī)劃許可證蓋章開工驗線測量報告施工單位配合正式用水、用電申請準(zhǔn)予行政許可簽訂正式供水供電合同書施工單位配合正式燃氣接口、路口報批準(zhǔn)予行政許可同意復(fù)函施工單位配合電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)報批同意復(fù)函歸檔房號編制技術(shù)支持預(yù)售查丈報批預(yù)售查丈報告項目預(yù)售申請行政許可預(yù)售階段預(yù)售許可證廣告公司申辦售樓廣告設(shè)置報批配合同意復(fù)函價格確定價格備案申請備案回執(zhí)房地產(chǎn)預(yù)售合同備案備案回執(zhí)組織工程驗收工程單項驗收申請行政許可單項工程整改NY規(guī)劃驗收合格證環(huán)保驗收合格意見消防驗收合格意見書人防竣工驗收報告質(zhì)檢綜合驗收合格意見書電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、燃氣、供水供電、檔案、節(jié)能等專業(yè)驗收合格意見竣工備案回執(zhí)竣工查丈報批申請竣工驗收階段竣工測繪報告設(shè)施專用基金繳納“三算單”編制房地產(chǎn)證初始登記申請現(xiàn)狀宗地圖制作物業(yè)公司：組織業(yè)主入伙公告通過工程保函退保及墻改金退還申請同意退還財務(wù)部：小業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記協(xié)調(diào)辦理房地產(chǎn)證協(xié)同物管用水、用電物管過戶停車場許可證協(xié)助辦理物管公司接受商業(yè)/酒店管理公司：提供分割意見提供分割圖紙商業(yè)面積分割報批審定同意復(fù)函分割查丈售后階段產(chǎn)權(quán)證辦理提供設(shè)計圖紙二次裝修報批裝修預(yù)算裝修合同二次裝修施工許可辦理裝修許可證設(shè)計備案復(fù)函消防審核意見書環(huán)保噪音報批同意復(fù)函組織二次裝修驗收二次裝修驗收配合消防驗收合格意見書結(jié)束六、關(guān)鍵活動描述 報建階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建工作主要分九個階段，具體包括項目決策階段、用地申請階段、設(shè)計前期調(diào)查階段、設(shè)計階段、施工準(zhǔn)備階段、施工階段、預(yù)售階段、竣工驗收階段、售后服務(wù)階段。 財務(wù)部；。 市政部（如單獨設(shè)置，職能如下；如與工程部或開發(fā)部合并，則由相關(guān)部門承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)）、電、燃氣、電信、數(shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防報批及驗收。三、定義術(shù)語 房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行房屋建設(shè)和銷售的活動，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、三通一平、房屋建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、入伙等多項內(nèi)容組成。（7）辦理《規(guī)劃驗線合格證》（8）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》（9）辦理《建筑面積核定書》，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。工程竣工備案驗收階段：（1）負責(zé)組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進行備案工作，獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、《工程竣工備案通知書》。工程施工準(zhǔn)備階段：（1）試樁前，進行臨時水、電的開戶，協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。（3）辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報登記書》。（20）辦理設(shè)計合同、勘察合同備案。（16）辦理《綠化證明書》，如需辦理綠化遷移手續(xù)，交納相關(guān)費用。（12）各專業(yè)（水、電、燃氣、熱力、市政等）設(shè)計要點、方案證書，交納相關(guān)費用。（8）辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。（4）辦理《設(shè)計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。（2）辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（2）測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖，填報《建設(shè)用地申請書》。辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策，提前完成項目前期配套的計劃工作，上報主管領(lǐng)導(dǎo)進行相關(guān)決策。以項目為基礎(chǔ)了解施工進度，從實際出發(fā)制定合理的工作計劃，實現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。第三篇：前期開發(fā)報建管理辦法前期開發(fā)報建工作管理制度一、目的為規(guī)范公司工程項目前期開發(fā)報建工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)，使工作得以圓滿進行，特制定本管理制度。征地補償費用項目：土地補償費：用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。我國法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑總面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。1各類面積概念：建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。城市黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。三區(qū)六線“三區(qū)”：是指鎮(zhèn)域范圍內(nèi)確定的不準(zhǔn)建設(shè)區(qū)（區(qū)域綠地）、非農(nóng)建設(shè)區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī)模和范圍。毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設(shè)施的、將被改建的土地。熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。（三）關(guān)于土地一、土地分類：A、按照開發(fā)利用：生地和熟地；B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設(shè)施所占用地）、商業(yè)服務(wù)用地（各種商店等占用的地）、工業(yè)用地（獨立設(shè)置的工廠等用地）、倉儲用地（指國家、省及地方的儲備、中轉(zhuǎn)等用地）、市政公共設(shè)施用地（自來水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機場）、綠化用地（公園、動物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國家土地利用總體規(guī)劃制度分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。拍賣方式的程序：，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣土地公告； ，