【正文】 173。 第五部分、招 商 策 略 強(qiáng)化項目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強(qiáng)投資者的信心； 強(qiáng)化項目的升值空間，并與其它商業(yè)城進(jìn)行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢； 吸納 IT 數(shù)碼品牌單位進(jìn)駐，增加品牌效應(yīng)，適機(jī)炒作，從而帶動商鋪的銷售進(jìn)程； 強(qiáng)化品牌企業(yè)進(jìn)駐單位后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等方面的優(yōu)勢及特性； 制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計劃； 招商活動中配以靈活促銷策略，激活投資群體，調(diào)動投資積極性；采取反租回報、先租后售、或免管理費等一系列促銷策略，以靈活多樣 的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。 但經(jīng)基本市調(diào)發(fā)現(xiàn)：正當(dāng)市場如火如荼的發(fā)展當(dāng)中，人們對 IT 數(shù)碼產(chǎn)品的需求正日益增長，可是，在常德乃至湘西 北的 IT 數(shù)碼產(chǎn)品市場并不規(guī)范，市場基本成散亂狀態(tài)，沒有一個理想而又規(guī)范的的 IT 數(shù)碼產(chǎn)品購物場所。 ② 地塊基地的局限：地塊基地面積約 6300 平方米，并分為兩棟， 商場建筑本體的配套功能要求又齊全，如何充分利用土地資源、實現(xiàn)開發(fā)價值成了重中之 重。真正意義上的物業(yè)管理對于常德 的商務(wù)樓來說， 基本還處于開始階段。五大商圈的比較如下： 商圈 人流量 年銷售額 市場定位 目標(biāo)市場 飽和度 武陵廣場 10 萬 中高檔商品 零售為主 城區(qū)居民 外地游客 未飽和 火車站 批發(fā)為主 外地客商 未飽和 汽車南站 批零兼營 農(nóng)村居民 周邊客 商 接近飽和 汽車北站 中低擋商品 零售為主 城區(qū)居民 飽和 甘露寺 批零兼營 農(nóng)村居民 外地客商 接近飽和 租金水平 城區(qū) 5 大中心商圈的獨立商鋪租金價格在 30500 元 /平米隨著市民生活質(zhì)量的提高，商務(wù)競爭的激烈演進(jìn)，常德現(xiàn)在亟需一種能引領(lǐng)常德商務(wù)開發(fā)、投資模式的概念性、純商務(wù)建筑，將常德地產(chǎn)開發(fā)的整體行業(yè)水平推進(jìn)到一個新的高度。 二、位置描述： XXXXXXXXXX 三、項目主要以商業(yè)功能為主導(dǎo)，總建筑面積為 萬平方米，由兩棟 6 層商業(yè)大樓組合而成， A 棟建筑面積 萬平米 ,B 棟建筑面積 6 千平米 ,整體建筑為框架結(jié)構(gòu)。 綜合近幾年的發(fā)展趨勢，無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨立商鋪 ，租金水平都呈穩(wěn) 中有升的態(tài)勢。這就意味著不僅 IT 產(chǎn)品的市場潛力巨大，而且消費者渴 望有一個包容萬象的 IT 產(chǎn)品商城為其提供眾多的選擇。 D、 T— 威脅點 ① 投資觀念的革新：項目運行的中心在于“投資觀念”的接受程度，經(jīng)過調(diào)查有 13%的市民接受這種新型的投資觀念， 72%的市民有興趣進(jìn)一步了解后再決定。 檔次定位 中 高檔次（中檔為主，高檔為輔），縱觀常德市數(shù)碼 IT 產(chǎn)品高端市場，除了德高電腦城、湘北電腦城、濱湖電腦城定位于中低檔市場，基本處于自由經(jīng)營狀態(tài)，發(fā)展商沒有在經(jīng)營上進(jìn)行統(tǒng)一的管理，處于市場的不規(guī)范性，正好引出常德高端市場幾近空白。以長期返租，高額的回報來吸引投資者以完成產(chǎn)權(quán)銷售 173。 注 ：具體銷售時間根據(jù)工程進(jìn)度及市場變化再變 定價策略 一、資金靜態(tài)投入估算 項目開發(fā)成本包括土地成本、拆遷成本、建安成本、利息、稅費等投入在內(nèi)，總計約： 4500 萬元 RMB 二、價格估算 不同的地產(chǎn)形態(tài)有不同的價格估算方法，本項目價格估算采用的是對比估算法相結(jié)合進(jìn)行預(yù)估： 對比分析法就是將其他類似項目的價格進(jìn)行區(qū)域?qū)Ρ群蜕倘C合分析所得的價格，這種分析結(jié)果只能用于參考。 1． 銷售策略 銷售整體思路 在投資者極為理性的今天，必須采取先招商后銷售的基本策略。商場以中、高檔價位的國際、國內(nèi)的知名數(shù)碼 IT 品牌作為主力商品進(jìn)行組合，構(gòu)成主題鮮明，別具創(chuàng)意，獨具風(fēng)格、