【正文】 強調(diào)可持續(xù)發(fā)展的理念，在推行住宅一次裝修到位方針的同時，與供貨商一起完成“搭建部品展示平臺的設(shè)想”。 第六章 營銷戰(zhàn)略體系 項目定位 商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想 走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路 項目開發(fā)節(jié)奏 項目定位 主題詞 : amp。 l 在現(xiàn)代工業(yè)社會向信息社會轉(zhuǎn)變過程中，如何 在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚現(xiàn)代商業(yè)的開放、豐富、高效， 又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人的環(huán)境氛圍， 是當(dāng)代商業(yè)中心面臨的焦點問題之一。 國內(nèi)目前具備商貿(mào)流通功能的物流園區(qū)主要有：湖南瀏陽醫(yī)藥物流園區(qū)、深圳 IT 產(chǎn)品物流基地、深圳筍崗物流園區(qū)、廣東西樵紡織品物流基地、廣東韶關(guān)億華商貿(mào)物流園、廣東高州物流基地、武漢商貿(mào)物流基地、浙江傳化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。 2． 主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟管理體制、管理機制等制度方面具有大的 改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實力企業(yè)和良好的市場環(huán)境。 關(guān)于物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗 自 1998 年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。 現(xiàn)在不但有不少人還不認(rèn)識社會主義市場經(jīng)濟體制下現(xiàn)代流通的重大作用，反而熱衷于大肆發(fā)展那種帶有集中市貿(mào)易性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過來居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等 15 條一、二級街路，整修改造三、四級道路 17 萬平方米。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。餐飲娛樂業(yè)迅速發(fā)展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點 110 萬平方米。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。其中國有經(jīng)濟零售額 億元 %；集體經(jīng)濟零售額 億元；私營和個體經(jīng)濟零售額 億元；股份制經(jīng)濟零售額 億元；港澳臺經(jīng)濟零售額 億元；外商經(jīng)濟零售額 億元，比上年翻一番。 改革開放二十年來，沈陽堅定不移地實施外向牽動戰(zhàn)略，經(jīng)濟和社會持續(xù)、快速發(fā)展，初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。 從以上數(shù)字可以看出，沈陽經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。 沈陽經(jīng)濟概況 沈陽城市發(fā)展現(xiàn)狀 沈陽是國家“一五”時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。 1996― 20xx 年沈陽城市總體規(guī)劃 沈陽市的城市建設(shè)與發(fā)展遵循人口、經(jīng)濟、社會、環(huán)境和資源 相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 ――房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步快速增長?？?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口 萬人，占總?cè)丝诘?%，家業(yè)人口 萬人，占總?cè)丝诘?%；未落常住戶口 萬人，占總?cè)丝诘?%。沈陽地區(qū)以平原為主，地勢平坦，平均海拔 50 米左右，山地丘陵集中在東北、東南部，屬遼東丘陵的延伸部分。 巨大的市場需求呼喚東北地區(qū)及其它省市的現(xiàn)代化商品流通領(lǐng)域的長足發(fā)展。 大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展 提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。沈陽市政府已提出“全國先進裝備制造基地”的城市定位及發(fā)展“大沈陽”的策略，形成全國看東北，東北看遼寧，遼寧看沈陽的良好 局面。東北大振興是世界 經(jīng)濟政治形勢發(fā)展的需要，也是新時期提高我國綜合國力的需要，更是經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的客觀要求。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。如日本，在近 20 年內(nèi)，物流業(yè)每增長 2． 6％，經(jīng)濟總量就增加 1％。 第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析 沈陽市概況 大東區(qū)概況 周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施 汽車及建材家居市場調(diào)研 沈陽市概況 城市概況 沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 沈陽作為中國東北地區(qū)最大的經(jīng)濟中心城市和通往中國長城以南地區(qū)的必經(jīng)之路。城市道路以構(gòu)建快速干道系統(tǒng)為重點，以加強城市景觀建設(shè)為突破口，相繼 完成了大二環(huán)快速路、東西快速干道、六路三橋、沈新和建大零公里公鐵地道橋等城市重點交通工程的建設(shè)。全市噪聲達標(biāo)區(qū)覆蓋率達到 70％，自然保護區(qū)覆蓋率達到 ％，建成生態(tài)環(huán)保模范住宅小區(qū) 35 個。中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為東南組團布局形式，以中部核心區(qū)為核心，周圍分布東西南北四個副城及道義、汪家兩個組團，為中心城區(qū)開辟良好的發(fā)展空間，使城市由單一中心結(jié)構(gòu)向松散布局過渡。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組 站和全國最高等級的“ 一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。新增綠化面積 平房公里，城市綠化率躍升至％。用于農(nóng)業(yè)支出 億元，增長%；用于教育事業(yè)支出 億元，增長 %。全區(qū)總面積為 平方公里，南北長 公里，東西寬 公里 ,是沈陽市面積最大的城區(qū) .地處渾河沖積平原，地勢北高南低，稍有傾斜，海拔高低差為 21 米。 貨運：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)， 101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達的貨運網(wǎng)絡(luò)。其以現(xiàn)在的汽車制造、機械加工、電子信息技術(shù)制造、生物制藥、新材料、環(huán)境保護、物流配送等企業(yè)為依托，重點發(fā)展汽車工業(yè)。 (3) 社會消費品零售總額達到 720xx 萬元，同比增長 20% 。按照市政府的統(tǒng)一要求，拆除區(qū)域內(nèi)主要街路的違建、臨建及占道商亭，積極推進占道市場退路進廳。 l 以萊德、軒琴為代表的家具自營模式，其主要特點是：與家具廠家形成戰(zhàn)略合作，在店中展示商品并自主經(jīng)營。實現(xiàn)“商流”、“物流”、“信息流”、“資金流”等的整體融合。德國一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府、市政府扶持建設(shè)；企業(yè)化經(jīng)營管理；入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營。 2．財稅優(yōu)惠政策。該地塊交通極為便捷。 （ 3） 項目資金計劃落實后，及時劃撥到專用基建帳戶。從“總代理”們的實際經(jīng)營需求出發(fā)，提供符合其特殊要求的經(jīng)營場所和配套服務(wù)，降低其經(jīng)營成本，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，致力打造“東北總代理的經(jīng)營聚集的平臺”，創(chuàng)造一種全新的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式，瞄準(zhǔn)特定的目標(biāo)群體，更容易在市場上形成核心競爭優(yōu)勢。 第七章 投資分析 項目投資估算 項目經(jīng)營收入 項目損益表及現(xiàn)金流表 項目Ⅱ期投資估算 項目總投資估算表 總建筑面積： 1020xx 平方米 位：萬元 序 號 項 目 投資額 備注 1 土地費用 7836 1149 元 /平方米 2 前期工程費 612 包括勘、設(shè)、監(jiān)，七通一平等。Oslash。 （ 1） 及時準(zhǔn)確編報項目資金使用計劃。 我們正在研究的“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”項目無論在規(guī)模、功能還是產(chǎn)生的經(jīng)濟效益上都屬于綜合性物流園區(qū)。 物流園區(qū)的發(fā)展政策分析 從目前國內(nèi)已經(jīng)出臺的關(guān)于物流發(fā)展的政策看，關(guān)于物 流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策主要內(nèi)容包括以下幾個方面。 （ 1）日本的經(jīng)驗：日本在西方經(jīng)濟發(fā)達國家中的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長，建設(shè)較早的日本東京物流園區(qū)是以緩解城市交通壓力為主要目的而興建的，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗： 重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境。 對物流概念的理解可以從狹義和廣義方面進行解釋： 狹義的物流：指物品從供應(yīng)地向接收地的實體流動過程，根據(jù)實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、配送、流通加工、信息處理等基本功能有機結(jié)合。其主要特點是：攤位式租賃經(jīng)營，市場有較大的對外輻射功能。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達到 80 平方米以上，平均面積達到115 平方米以上，達標(biāo)社區(qū)達到 70% 以上 ，示范社區(qū)達到 40% 以上。 大東區(qū)經(jīng)濟目標(biāo) (1) 完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 398340 萬元，同比增長 20％。 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地 平方公里，汽車貿(mào)易園占地 平方公里，汽車物流園占地 平方公里。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國際機場。全年新增固定資產(chǎn) 億元，完成投資額 億元，占總投資額的 %。全年完成地方財政收入 億元，比上年增長 %。截至去年 12 月末，沈陽市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已達 1214 億元，比 20xx 年年初增長 156 億元，增幅為 ％，與 20xx 年同期相比，這一增長率高過了 20xx 年居民儲蓄增長率 4 個百分點，居民儲蓄持續(xù)呈升溫之勢。 沈陽做為東北地區(qū)最大的中心城市，地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。到 20xx 年城市實際居住人口規(guī)模控制在 472 萬人 以內(nèi)。改造和新建了老虎沖、大辛兩個垃圾填埋場，全市日處理垃圾 4484 噸，生活垃圾無害化處理率達到 100％。 沈陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施 ――中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，建成區(qū)綠地率達 %。在以沈陽為中心的 150 公里的半徑內(nèi)，有中國著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。 項 目 報 告 編 制 的 依 據(jù) 參照沈陽市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊； 參照沈陽市人民政府“投資指南”材料； 參照沈陽市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃； 參照沈陽市相關(guān)官方網(wǎng)站對外公開內(nèi)容； 參照東方家園置業(yè)公司與政府的相關(guān)報告。 物流業(yè)被視為未來企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，物流領(lǐng)域更被人看作經(jīng)濟增長的“黑暗大陸”，是“降低成本的最后邊界”，是降低 資源消耗、提高勞動生產(chǎn)率之后的“第三利潤源泉”。 關(guān)注重點――大東“商機平臺”：作為未來城市經(jīng)濟發(fā)展的重點，大東區(qū)區(qū)域功能規(guī)劃為“一城兩帶三區(qū)”。 沈陽，各項產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，正面臨著前所未有的發(fā)展契機。至此，中心城區(qū)建成區(qū)面積將由 186 平方公里擴展到 440 平方公里，城市規(guī)劃范圍將達到 1220 平方公里。 20xx 年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達到 260 億元，占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實現(xiàn)利稅 22 億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的 48%。 項 目 概 況 項目概述 ：沈陽光彩大東方商業(yè)物流園Ⅰ ,Ⅱ 期項目 ： 項目位置：沈陽市大東區(qū)東北大馬路鋼泉巷 8 號，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路。 氣候 沈陽屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。區(qū)、縣（市）下設(shè)街道辦事處 112 個，鄉(xiāng)政府 73 個，鎮(zhèn)政府 68 個。全年商品房施工面積 ，增長 ％；商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％?，F(xiàn)正在加速城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進一步完善城市功能，實現(xiàn)單一工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)城市向現(xiàn)代化經(jīng)濟中心改變。沈陽具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢。 l 社會消費情況概述 沈陽市大力引進連鎖經(jīng)營、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。初步統(tǒng)計。出口總額 14 億美元，增加 12%。 公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。東中街停車場、津橋停車場、沈陽廣場、小商品大世界、小食品城、日匯大廈、冠信大廈、寶馬汽車大廈、東北數(shù)碼大廈。植樹 30 萬株，完成望花街、東望街兩條出口路的綠化建設(shè)及小區(qū)庭院的綠化建設(shè)。 生活類超市主要客群分析 目前在本項目周邊 3 公里內(nèi)沒有生活類超市，且項目周邊 6 個主要 街道辦事處所轄人口就高達 30 萬人。吳儀總理指出“要在 WTO 規(guī)則的保護期內(nèi)培育出我國自己的具有國際競爭力的大型商業(yè)流通企業(yè)，這是 我國經(jīng)濟長足發(fā)展的必要保障”。在我國，隨著傳統(tǒng)儲運業(yè)向市場化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，國家有關(guān)主管部門開始制定了促進物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達地區(qū)和省份也紛紛開始籌建物流園區(qū)。目前，經(jīng)濟發(fā)達國家，如澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發(fā)模式的范例。因此，建設(shè)專門的運輸樞紐型的物流園區(qū)，形成區(qū)域運輸組織功能也是物流園區(qū)的重要類型之一。 規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目Ⅱ期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) : 序號 經(jīng)濟指標(biāo) 數(shù)據(jù) 一 總規(guī)劃用地 68200 平方米 二 總建筑面積 1020xx 平方米 單體建材城面積 32300