【正文】 快速路、東西快速干道、六路三橋、沈新和建大零公里公鐵地道橋等城市重點(diǎn)交通工程的建設(shè)。 沈陽居民年齡構(gòu)成 沈陽居民教育程度構(gòu)成 行政區(qū)域 沈陽市下設(shè)和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū) 9 個市區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市 4 個縣（市）。 沈陽作為中國東北地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市和通往中國長城以南地區(qū)的必經(jīng)之路。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢由東向本緩緩傾斜。 第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場環(huán)境分析 沈陽市概況 大東區(qū)概況 周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施 汽車及建材家居市場調(diào)研 沈陽市概況 城市概況 沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 品牌觀念仍未出現(xiàn)，國外稱中國無純粹的物流企業(yè)。如日本，在近 20 年內(nèi)，物流業(yè)每增長 2． 6％，經(jīng)濟(jì)總量就增加 1％。 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地 平方公里，汽車貿(mào)易園占地 平方公里，汽車物流園占地 平方公里。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。 發(fā)展規(guī)劃： 20xx 年國務(wù)院批準(zhǔn)的《沈陽市城市總體規(guī)劃》，其理想模式為 “ 一個中心城區(qū)、四個副城區(qū)、兩個邊緣組團(tuán)、七個衛(wèi)星城 、二十個小城鎮(zhèn)”。東北大振興是世界 經(jīng)濟(jì)政治形勢發(fā)展的需要，也是新時期提高我國綜合國力的需要，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的客觀要求。 如何抓住機(jī)遇、展示自我、率先吸引世界關(guān)注??？ 東北振興，沈陽先行！ 第一章 總論 項(xiàng)目發(fā)展背景 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目報告編制的依據(jù) 項(xiàng)目發(fā)展背景 “第四增長極”與“東北大振興” 隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，東北將成為繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈之后的“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)第四增長極”。沈陽市政府已提出“全國先進(jìn)裝備制造基地”的城市定位及發(fā)展“大沈陽”的策略，形成全國看東北，東北看遼寧，遼寧看沈陽的良好 局面。 無限商機(jī)在大東 總體戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)想：“一城兩帶三區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想搭建商機(jī)新平臺； 一城：沈陽汽車城。 大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展 提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。在不少發(fā)達(dá)國家物流業(yè)都已發(fā)展為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。 巨大的市場需求呼喚東北地區(qū)及其它省市的現(xiàn)代化商品流通領(lǐng)域的長足發(fā)展。 l 發(fā)文單位：沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)管理委員會 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)管理委員會 文件―《關(guān)于東方商業(yè)物流園財政補(bǔ)貼款的函》 l 發(fā)文單位：沈陽市土地儲備交易中心 沈陽市土地儲備交易中心 沈土儲交函 [20xx]13 號―《關(guān)于東建街東地塊樹木砍伐有關(guān)問題的函》 沈陽市土地儲備交易中心―《關(guān)于限期交齊拖欠土地價款的通知》（ 20xx 年 6 月 2 日） 沈陽市土地儲備交易中心―《關(guān)于限期交齊拖欠土地價款的通知》（ 20xx 年 6 月 18 日） l 收文單位：沈陽市土地儲備交易中心 沈陽大東方置業(yè)有限公司文件 沈東置業(yè)字 [20xx]4 號 簽發(fā)人：董佩智 《東建街東地塊樹木砍伐有 關(guān)問題的復(fù)函》 l 收文單位：沈陽市人民政府 沈陽大東方置業(yè)有限公司文件 沈東置業(yè)字 [20xx]1 號 簽發(fā)人：董佩智 《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報告》 l 收文單位：陳政高市長 沈陽大東方置業(yè)有限公司文件 沈東置業(yè)字 [20xx]1 號 簽發(fā)人：董佩智 《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報告》 l 收文單位：邢凱副市長 沈陽大東方置業(yè)有限公司文件 沈東置業(yè)字 [20xx]1 號 簽發(fā)人：董佩智 《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免 及有關(guān)問題的報告》 l 收文單位：李佳常務(wù)副市長 沈陽大東方置業(yè)有限公司文件 沈東置業(yè)字 [20xx]1 號 簽發(fā)人：董佩智 《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報告》 l 收單位：常明秘書長 沈陽大東方置業(yè)有限公司文件 沈東置業(yè)字 [20xx]1 號 簽發(fā)人：董佩智 《關(guān)于申請工程前期行政事業(yè)性收費(fèi)減免及有關(guān)問題的報告》 ＊ 本報告中引用數(shù)據(jù)和信息如有出入，當(dāng)以沈陽市人民政府提供的數(shù)據(jù)、信息為準(zhǔn)。沈陽地區(qū)以平原為主，地勢平坦，平均海拔 50 米左右，山地丘陵集中在東北、東南部，屬遼東丘陵的延伸部分。溝通世界的大連港，正在開發(fā)的營口 新港和錦州港距沈陽也不超過 250 公里。總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口 萬人，占總?cè)丝诘?%，家業(yè)人口 萬人，占總?cè)丝诘?%；未落常住戶口 萬人，占總?cè)丝诘?%。 ――交通快速干道系統(tǒng)初具規(guī)模。 ――房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步快速增長。全年共拆除煙囪 1113 根、鍋爐房 403 座，推廣民用型煤 萬戶，并采取揚(yáng)塵覆蓋工程、機(jī)動車尾氣污染防治等措施，煙塵控制區(qū)達(dá)標(biāo)覆蓋率達(dá)到 100％，全年環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)已達(dá)到 298天，達(dá)到創(chuàng)模標(biāo)準(zhǔn)。 1996― 20xx 年沈陽城市總體規(guī)劃 沈陽市的城市建設(shè)與發(fā)展遵循人口、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境和資源 相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。中心城區(qū)是沈陽市主體，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化集中體現(xiàn)區(qū)。 沈陽經(jīng)濟(jì)概況 沈陽城市發(fā)展現(xiàn)狀 沈陽是國家“一五”時期重點(diǎn)投資建設(shè)的工業(yè)基地。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的 8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 從以上數(shù)字可以看出，沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。 l 市政規(guī)劃概述 兩年來，全市城建累計(jì)投資 億元。 改革開放二十年來，沈陽堅(jiān)定不移地實(shí)施外向牽動戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)和社會持續(xù)、快速發(fā)展，初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。全年地方財政支出達(dá) 億元，增長 %。其中國有經(jīng)濟(jì)零售額 億元 %；集體經(jīng)濟(jì)零售額 億元；私營和個體經(jīng)濟(jì)零售額 億元；股份制經(jīng)濟(jì)零售額 億元；港澳臺經(jīng)濟(jì)零售額 億元；外商經(jīng)濟(jì)零售額 億元，比上年翻一番。 大東區(qū)概況 大東區(qū) 概況 大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，北、東和東南同東陵區(qū)為鄰，西南和西同沈河區(qū)相連，西北同于洪區(qū)接壤。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。以桃仙國際機(jī)場為基地的北方航空公司，已開通國內(nèi)外航線 70多條，可直達(dá)中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國。餐飲娛樂業(yè)迅速發(fā)展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴(kuò)建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 110 萬平方米。 20xx 年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 260 億元，占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅 22 億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的 48%。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。 (2) 完成固定資產(chǎn)投資 50000 萬元，同比增長 66% 。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等 15 條一、二級街路，整修改造三、四級道路 17 萬平方米。 （ 6） 拆違治亂工程。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過來居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。 l 以喜來居、曲美、北歐、騰派、塞斯為代表的家具市場新生力量，其經(jīng)營主要特點(diǎn)是：店面裝修較豪華、購物環(huán)境較好、商品檔次較高，在中高端消費(fèi)群中有一定的市場。 現(xiàn)在不但有不少人還不認(rèn)識社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下現(xiàn)代流通的重大作用，反而熱衷于大肆發(fā)展那種帶有集中市貿(mào)易性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。 廣義的物流：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流動的全過程，既包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即交易過程，也包括實(shí)體的物理性流動。 關(guān)于物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 自 1998 年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。 （ 2）德國的經(jīng)驗(yàn)：德國政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。 2． 主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的 改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場環(huán)境。 1．用地優(yōu)惠政策。 國內(nèi)目前具備商貿(mào)流通功能的物流園區(qū)主要有：湖南瀏陽醫(yī)藥物流園區(qū)、深圳 IT 產(chǎn)品物流基地、深圳筍崗物流園區(qū)、廣東西樵紡織品物流基地、廣東韶關(guān)億華商貿(mào)物流園、廣東高州物流基地、武漢商貿(mào)物流基地、浙江傳化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分 布 交通組織 景觀設(shè)計(jì) 規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境 “沈陽光彩大東方商業(yè)物流園“是在沈陽市大東區(qū)沈海工業(yè)區(qū)內(nèi)，東北大馬路鋼泉巷 8 號，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路。 l 在現(xiàn)代工業(yè)社會向信息社會轉(zhuǎn)變過程中，如何 在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚(yáng)現(xiàn)代商業(yè)的開放、豐富、高效， 又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人的環(huán)境氛圍， 是當(dāng)代商業(yè)中心面臨的焦點(diǎn)問題之一。 （ 2） 切實(shí)做好項(xiàng)目年度資金計(jì)劃的落實(shí)工作。 第六章 營銷戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目定位 商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想 走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目定位 主題詞 : amp。 以電子商務(wù)為紐帶搭建真正的物流配送平臺 項(xiàng)目的推廣意義 : 第一，為東北總代理商量 身定做的東北總代理基地。 強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的理念，在推行住宅一次裝修到位方針的同時，與供貨商一起完成“搭建部品展示平臺的設(shè)想”。 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1122 包括道路、停車坪、室外給排水、綠化、室外照明等 4 公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 663 按《沈陽市建筑工程費(fèi)用》計(jì)算 5 建安工程費(fèi) 16320 按《沈陽市建筑工程費(fèi)用》計(jì)算 6 管理費(fèi)用 663 按 1~5 項(xiàng)和的 %提取 7 銷售及推廣費(fèi)用 1100 按預(yù)計(jì)回報額的 %提取 8 不可預(yù)見費(fèi) 1416 按 1~7 項(xiàng)和的 5%提取 9 開發(fā)期稅費(fèi) 2040 200 元 /平方米 10 財務(wù)費(fèi)用 1200 按復(fù)利， %計(jì)算 11 開發(fā)項(xiàng)目總投資 32972 項(xiàng)目經(jīng)營收入： 項(xiàng)目 Ⅱ 期租賃收入表 序號 營銷方式 比例 面積 租金水平 年租金小 銷售均價 銷售額小 備注 (┫ ) （元 /┫天） 計(jì)（萬元） （萬元） 計(jì)（萬元） 一 出租 100% 1020xx ~ 7818 租金均價 /┫ 天 合計(jì) 1020xx 7818 0 項(xiàng)目 Ⅱ 期損益表及現(xiàn)金流表 項(xiàng)目 Ⅱ 期損益 表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 年份 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 一 經(jīng)營收入 60208 3200 4500 5600 7818 7818 7818 7818 7818 7818 1.1 租房收入 60208 3200 4500 5600 7818 7818 7818 7818 7818 7818 二 產(chǎn)品總投資 32972 10000 22972 三 經(jīng)營費(fèi)用 5000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 四 房屋折舊費(fèi) 4194 466 466 466 466 466 466 466 466 466 五 經(jīng)營稅金及附加 4710 230 560 560 560 560 560 560 560 560 七 利潤總額 13332 序號 項(xiàng)目 年份 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 一 現(xiàn)金流入 326991 8