【正文】 作為投資方取得產權后無論是自己入住或者委托經營，他與酒店永遠地保持著一種權利與義務對等的不可分割的聯(lián)系，除非 他通過轉讓退出，他們既是酒店的投資者，又是酒店的消費者。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購買房產，其產權邊緣是很清晰的，但產權式酒 店的客房產權還帶有不易分割的延伸性，因為還包括了客房設施、設備以及公共區(qū)域和各種酒店服務功能的享用權，其內涵比一般房產交易更廣泛，但其中并不是直觀的產品交易，很難清晰地定量。入住客房由酒店統(tǒng)一安排。 一、錢王大酒店產權式酒店的運作過程 單元設計 于 20xx 年 6 月 13 日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程。由表 可見地價變化及銷售價格的變化將影響投資收益率、稅后利潤等指標，敏感性大。 e、 折舊費用 本項目裝修設備（暫估） 7200 萬元按 5 年折舊，每年的折舊費用為 1440萬 元 。 本項目的模式選擇 在浙江新一輪經濟建設中，旅游項目和房產項目建設都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設產權式酒店成為一種現實的選擇。 上表的凈收益、收益率未計算投資者獲得的房產增值收益。 （一）產權式酒店主要類型 時權酒店 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產權式酒店項目建議書 9 即由瑞士亞歷山大 .耐首次提出的“ Timeshare Hotel”，是產權酒店的開端，酒店向游客、中產家庭和企業(yè)集團出售，在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可轉讓或交換。 產權式度假酒店： 產權式酒店的英文全稱“ TIMESHARE”，即“時間共享”，作為一種新型的房產投資和消費模式，它依托于當地旅游資源，將業(yè)主閑置的房產和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務又是家產的新型投資方式。 具體見附錄二。 臨安交通 便捷， 公路密度居全省之冠， 杭州到黃山高速公路橫貫東西，八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運河、錢塘江溝通，年吞吐量 120 萬噸。星級飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店營業(yè)收入總額的 70%。其中亞太地區(qū)接待的外國游客總數為 億人次，比 20xx年增長 %，遠高于全球平均 1%的增長速度。所有的測算數據均以市場平均數據為依據，根據本項目的具體情況作出修正評估而得。統(tǒng)計結果顯示， 20xx年入境旅游人數達 9791 萬人次，比上年增長 %。國內旅游方面，浙江接待國內旅游者 8020 萬人次，國內旅游收入 億元，分別比上年增長 %和 %。 天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽海內外，以 “ 大樹華蓋 ” 名揚 3 此項數據表明酒店客房的需求增長大于供應增長，酒店業(yè)的效益將在今 后相當長的一段時間保持穩(wěn)步增長。 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內建設以住宿為主的純客房型酒店。產權酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房 —— 升值 ——出售”的傳統(tǒng)模式，實現了“分割置業(yè)”和“經營生財”。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經營獲取年度客房紅利，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。 股票投資 不確定 風險大，股市跌漲難測，散戶經 常被套。 第四章 效益分析 酒店經營效益分析 酒店營收估算 a、 客房收入： 根據臨安目前的酒店平均房價，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計酒店的平均房價為 388 元 /天 .間，出租率為 68%， 300間客房年出租收入約為：300 388 68% 365=2889萬元。 說明： 裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場 %左右的低風險收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。 建議 ○本 項目 應通過正確的整體定位規(guī)劃設計，力求建設成為臨安標志性建筑。 用途選擇 投資者獲得單體產權后，可以自愿選擇用途。 上述三種方式，都不限制投資者的自行轉讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可。臨安市政府及其有關部門在對待和處理這一創(chuàng)新事物時，允許大膽“試”、“闖”和寬松的費、稅政策，賦予了產權式酒店落戶臨安的獨特軟環(huán)境。依靠他們的支持共同管理酒店，可以有效地提升企業(yè)無形資產， 提高企業(yè)經濟效益，這種狀況也要永久持續(xù)下去。企業(yè)職工購買也是以社會人身份參與。給予了產權式酒店特別的界定：第一，它不是一種集資行為。公共設施還是杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產權式酒店項目建議書 6 由酒店負責。 給予產權客房投資者年固定現金回報率建議 設定 為 %。 酒店開發(fā)投資成本分析 （一）規(guī)劃指標 項目總用地面積： 11406平方米 預計建筑面積： 40000m2， （不包括地下室） 容積率： （暫估） （二）、投資成本估算 （按靜態(tài)法估算） 開發(fā)成本費用預測表 （土地價格未確定，暫按 80 萬元 /畝計算） 項目 計算依據 萬元 （一）、土地成本 1+2 1409 土地 出讓金 80 萬 /畝 1368 契稅 41 （二）、建安工程成本 1+2 12400 建安費用 約 1300 元 /平方米 5200 裝修裝備 約 1800 元 /平方米 7200 （三）、前期工程費 1 160 勘探、設計等前期費 約 40元 /平方米 160 （四）、規(guī)費 以下 6 項之和 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產權式酒店項目建議書 18 大市政配套費 45 元 /每平方米 180 人防工程費 15 元 /平方米 60 地方高教費 10 元 /每平方米 40 白蟻防治費 元 /每平方米 墻改費 10 40 散裝水泥費 2 8 （五）、雜費 以下 9 項之和 846 綠化費 按 35元 /平方米估 140 電話管線 按 4元 /平方米估 16 有線電視 按 6元 /平方米估 24 自來水、電力 按 55元 /平方米估 220 安全監(jiān)控 按 20元 /平方米估 80 預決算審核費 （二） % 質監(jiān)費 （二） % 31 監(jiān)理費 （二） % 物管基金 按 45元 /平方米估 180 合計 開發(fā)成本 +開發(fā)費用 （六）、不可預見費 （開發(fā)成本 +開發(fā)費用） 5% （七）、間接費用 以下二項之和 1100 （一）、管理費用 250 3 750 （二）、銷售費用 350 總計 開發(fā)成本 +開發(fā)費用 +不可預見費 注： 根據簡化原則，地下部分未計入成本，以可銷售經營的車庫等收入沖抵平衡。估算本項目原輔材料費用每年約 需 。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產權式酒店項目建議書 12 險收益模式 這種 模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產權式酒店項目建議書 10 （三）產權酒店的銷售經營模式 產權式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風險收益式兩大類。酒店由休閑俱樂部、客房設施和物管中心三個部分組成，其中休閑設施由多種娛樂、健身和休閑項目構成，既為住店客人服務，也為本地客人服務。 旅游目的地酒店：此類酒店的重點在于構建休閑特色和文化品位。據從 20xx 年 1月至 10 月 15 日的最新統(tǒng)計數據，臨安旅游共接待人數 205 萬人次，客源市場以上海江蘇為主。 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 截止到 20xx 年底，杭州 旅游飯店已達 138 家，比上年增加 33 家，共有客房數 20535間，床位 39902 張。 同時，我國在 旅游服務設施和旅游服務質量上也得到了很好的發(fā)展，日益與國際接軌。 研究的主要結論 本項目經營前景良好， 當產權客房投資者 1以 每平方米 6500 元 的價格購入產權分割式客房 時 ， 每年 可以 得到 %的 現金 固定 回報 以及其他回報 ，綜合投資回報率達 %，還可享受物業(yè)增值收益，對產權客房投資者有較大吸引力。杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產權式酒店項目建議書 2 簡化部分以注解說明，不影響評價結果。據世界旅游組織預計，到 2020 年，全球將有 16 億國際游客，而中國將以 億游客入境、一億游客出境成為世界第一大入境國和第四大出境旅游市場，國內旅游也將達 10 億人次以上，中國將成為世界第一大旅游大國。最新統(tǒng)計資料顯示，浙江高星級旅游飯店的客房出租率和營業(yè)收入增長勢頭強勁，已成為整個旅游飯店的主流。隨著臨安旅游的興起，雙休日和節(jié)假日酒店客房常常出現供不應求的情況，酒店業(yè)經營業(yè)績良好 。此類酒店造價不高，一般建造于大型景區(qū)的旁邊，如高爾夫俱樂部會館，濱海度假村等。 產權式酒店模式介紹 產權式酒店內的度 假設施和住宿設施要求均較高。 作為一種新型的房產投資和消費模式，產權酒店符合現代經濟資源共享的基本原則，無論對開發(fā)商還是投資者，都能演繹出豐富的商機。 購買保險 遭遇不幸， 才獲賠償 寧可希望健康平安，不要賠償。測算以日收入 600 萬元（ 365=） d、 其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商