【正文】 .................................... 7 國(guó)內(nèi)外常見(jiàn)的旅游度假酒店模式 .................................................... 7 產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹 ....................................................................... 8 本項(xiàng)目的模式選擇 ......................................................................... 12 第四章 效益分析 ....................................................................................... 13 酒店經(jīng)營(yíng)效益分析 ......................................................................... 13 酒店?duì)I收估算 ........................................................................ 13 酒店?duì)I業(yè)成本分析 ................................................................ 14 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 2 經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算 ........................................................................ 15 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測(cè)算 ...................................... 16 酒店開(kāi)發(fā)投資成本分析 ................................................................. 17 資金籌措和財(cái)務(wù)成本 ..................................................................... 18 酒店開(kāi)發(fā)投資效益測(cè)算 ................................................................. 19 第五章 結(jié)論和建議 ..................................................................................... 1 結(jié)論 ................................................................................................. 1 建議 ................................................................................................. 1 附錄一 臨安旅游名勝一覽表 ...................................................................... 2 附錄二 臨安星級(jí)酒店一覽表 ...................................................................... 3 附錄三 杭州 —— 臨安公路一覽表 ............................................................... 4 附錄四 錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)理念 ................................................ 5杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 1 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：臨安東方度假酒店（暫名） 建設(shè)單位： （略） 地塊情況：位于臨安市中心 廣場(chǎng)東側(cè)，地塊面積約 畝，用地性質(zhì)為商貿(mào)綜合用地 建設(shè)主要內(nèi)容：五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)旅游度假酒店（暫定） 建設(shè)單位概況：（略） 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地面積： （ 11286平方米） 酒店建筑面積：暫估 40000 平方米（地面建筑部分，地下建筑暫不計(jì)入） 設(shè)計(jì)規(guī)格：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn) 酒店設(shè)客房約 300 套（ GB/T14308）（含雙人間、單人間、商務(wù)房、高級(jí)商務(wù)套房等），餐位 1200 位（含大堂吧、中餐廳、西餐廳或多功能廳），會(huì)議設(shè)施約 300位，娛樂(lè)設(shè)施約 600位。 研究的主要結(jié)論 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景良好， 當(dāng)產(chǎn)權(quán)客房投資者 1以 每平方米 6500 元 的價(jià)格購(gòu)入產(chǎn)權(quán)分割式客房 時(shí) ， 每年 可以 得到 %的 現(xiàn)金 固定 回報(bào) 以及其他回報(bào) ，綜合投資回報(bào)率達(dá) %，還可享受物業(yè)增值收益，對(duì)產(chǎn)權(quán)客房投資者有較大吸引力。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 3 球跨國(guó)旅游人數(shù)將會(huì)以年均 %的增幅遞增，到 20xx 年跨國(guó)旅游人數(shù)將達(dá)到 10 億， 2020年將達(dá)到 16億。 同時(shí)，我國(guó)在 旅游服務(wù)設(shè)施和旅游服務(wù)質(zhì)量上也得到了很好的發(fā)展，日益與國(guó)際接軌。到 20xx年，浙江旅游業(yè)綜合實(shí)力已位居全國(guó)前列。 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析 截止到 20xx 年底，杭州 旅游飯店已達(dá) 138 家，比上年增加 33 家，共有客房數(shù) 20535間，床位 39902 張。 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場(chǎng)分析 臨安自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。據(jù)從 20xx 年 1月至 10 月 15 日的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù) 205 萬(wàn)人次，客源市場(chǎng)以上海江蘇為主。本測(cè)算保守預(yù)測(cè)，按建成年份最低數(shù)為 68%、 388元。 旅游目的地酒店：此類酒店的重點(diǎn)在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。將酒店的總使用期分為若干時(shí)間段，出售每個(gè)時(shí)段的使用權(quán)，或?qū)⒕频攴指畛蓳碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 8 單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分紅，同時(shí)還獲得一定時(shí)段的客房 消費(fèi)權(quán)。酒店由休閑俱樂(lè)部、客房設(shè)施和物管中心三個(gè)部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂(lè)、健身和休閑項(xiàng)目構(gòu)成，既為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。這種類型的產(chǎn)權(quán)酒店在美國(guó)比較多見(jiàn)。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 10 （三）產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營(yíng)模式 產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險(xiǎn)收益式兩大類。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益比較列表如下： 投資方式 投資回報(bào)率 風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源 產(chǎn)權(quán)酒店 10%30%+免費(fèi)浪漫度假 +物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值 酒店管理公司經(jīng)營(yíng)不善：可通過(guò)聘請(qǐng)信譽(yù)度好、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卓越的酒店公司規(guī)避。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 12 險(xiǎn)收益模式 這種 模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。從本項(xiàng)目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場(chǎng)一側(cè)，可利用廣場(chǎng)借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對(duì)投資者具有較 大的吸引力。估算本項(xiàng)目原輔材料費(fèi)用每年約 需 。 f、 稅 營(yíng)業(yè)稅及附加按暫 %計(jì)，需交納營(yíng)業(yè)稅及附加共 %= 經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算 本項(xiàng)目的年總利潤(rùn)為： = 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 16 按 33%的所得稅計(jì)，凈利潤(rùn)為 。 酒店開(kāi)發(fā)投資成本分析 （一）規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目總用地面積： 11406平方米 預(yù)計(jì)建筑面積： 40000m2， （不包括地下室） 容積率： （暫估） （二）、投資成本估算 （按靜態(tài)法估算） 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用預(yù)測(cè)表 （土地價(jià)格未確定，暫按 80 萬(wàn)元 /畝計(jì)算） 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 萬(wàn)元 （一）、土地成本 1+2 1409 土地 出讓金 80 萬(wàn) /畝 1368 契稅 41 （二）、建安工程成本 1+2 12400 建安費(fèi)用 約 1300 元 /平方米 5200 裝修裝備 約 1800 元 /平方米 7200 （三）、前期工程費(fèi) 1 160 勘探、設(shè)計(jì)等前期費(fèi) 約 40元 /平方米 160 （四）、規(guī)費(fèi) 以下 6 項(xiàng)之和 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 18 大市政配套費(fèi) 45 元 /每平方米 180 人防工程費(fèi) 15 元 /平方米 60 地方高教費(fèi) 10 元 /每平方米 40 白蟻防治費(fèi) 元 /每平方米 墻改費(fèi) 10 40 散裝水泥費(fèi) 2 8 （五）、雜費(fèi) 以下 9 項(xiàng)之和 846 綠化費(fèi) 按 35元 /平方米估 140 電話管線 按 4元 /平方米估 16 有線電視 按 6元 /平方米估 24 自來(lái)水、電力 按 55元 /平方米估 220 安全監(jiān)控 按 20元 /平方米估 80 預(yù)決算審核費(fèi) （二） % 質(zhì)監(jiān)費(fèi) （二） % 31 監(jiān)理費(fèi) （二） % 物管基金 按 45元 /平方米估 180 合計(jì) 開(kāi)發(fā)成本 +開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （六）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （開(kāi)發(fā)