【正文】 價(jià)為 358411元； 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 5 B、 二類酒店的平均客房率為 66%；平均房價(jià)為 212240元； C、 客房供應(yīng)年增長率為 %；客房住客增長率為 %3 注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級(jí)旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中星級(jí)飯店 411 家（含五星級(jí) 3 家， 4星級(jí) 25 家），平均客房出租率 ，營業(yè)收入總額 億元，占全省旅游飯店總營業(yè)收入的 %。國內(nèi)旅游方面，浙江接待國內(nèi)旅游者 8020 萬人次，國內(nèi)旅游收入 億元，分別比上年增長 %和 %。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 4 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 浙江省是一個(gè)旅游資源大省，旅游資源類型齊全， 數(shù)量眾多，國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)擁有量更是全國第一，具有相當(dāng)大的資源優(yōu)勢。在總量大幅度增長的背景下，全國平均客房出租率比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá) %。 隨著改革開放的不斷深入，綜合國力的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國的旅游業(yè)將攀上一個(gè)新的高峰。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示， 20xx年入境旅游人數(shù)達(dá) 9791 萬人次，比上年增長 %。報(bào)告顯示，在 2020 年之前，全 1 產(chǎn)權(quán)客房投資者指購買產(chǎn)權(quán)分割后的客房的獨(dú)立投資者，以獲取酒店經(jīng)營后的長期現(xiàn)金及綜合回報(bào)作為投資回報(bào)。 對(duì)項(xiàng)目投資者較好的回報(bào)。本項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)階段，以整體評(píng)價(jià)為主，分項(xiàng)評(píng)價(jià)為輔。所有的測算數(shù)據(jù)均以市場平均數(shù)據(jù)為依據(jù)，根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況作出修正評(píng)估而得。 研究的原則 本項(xiàng)目研究遵循下列原則： 客觀性原則。 簡化原則。 本項(xiàng)目總投資 萬元（不含地下室部分 ，不計(jì)地下室部分的原因見第 18 頁，計(jì)入地下室部 分后總投資超過 2億元 ），按 25%自有 資金比例，需投入自有資金 萬元，項(xiàng)目凈利潤為 萬元，項(xiàng)目投資者 2總投資回報(bào)率為 %，自有資金投資回報(bào)率為 %。其中亞太地區(qū)接待的外國游客總數(shù)為 億人次，比 20xx年增長 %，遠(yuǎn)高于全球平均 1%的增長速度。 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場分析 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 20xx 年我國入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場全面快速增長，國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入達(dá) 5566億元，比上年增長 %，高出國民經(jīng)濟(jì)總體增長速度 3 個(gè)多百分點(diǎn)。全國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) ，國內(nèi)旅游收入為 3878 億元，分別比上年增長 %和 %。到 20xx 年末，全國共有旅游飯店 10481家，比上年末增加 3446 家，客房 萬間，增加 萬間。星級(jí)飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額的 70%。統(tǒng)計(jì)資料顯示， 20xx 年，浙江接待海外旅游者 萬人次，旅游外匯收入 億美元，分別比上年增長 39%和 32%。平均客房出租率約 %，高出全國平均水平 %，營業(yè)收入達(dá) 億元。客房出租率 65%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。 臨安交通 便捷， 公路密度居全省之冠， 杭州到黃山高速公路橫貫東西，八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運(yùn)河、錢塘江溝通，年吞吐量 120 萬噸。 已成為杭州市旅游西進(jìn)的輻射區(qū)。 臨安目前擁有三星級(jí)酒店家，二星級(jí)酒店 8 家。浙江省內(nèi)游客比例也由 15%增長到 35%。 具體見附錄二。 第三章 產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本項(xiàng)目模式選擇 國內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式 目前國內(nèi)外常見的旅游度假酒店有三種模式：常規(guī)住宿型酒店、旅游目的地酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。此類酒店本身無特色，客源靠周邊已有景區(qū)吸引。在功能上，店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施并重。 產(chǎn)權(quán)式度假酒店： 產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全稱“ TIMESHARE”，即“時(shí)間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，它依托于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會(huì)打開，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。投資人的產(chǎn)權(quán)在使用期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓和繼承。 20xx 年 4月浙江臨安錢王大酒店轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店，一個(gè)星期中， 94 間客房即被搶購一空（見附錄一）。物管中心有酒店管理中心、社交俱樂部和物業(yè)管理功能。 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型 時(shí)權(quán)酒店 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 9 即由瑞士亞歷山大 .耐首次提出的“ Timeshare Hotel”，是產(chǎn)權(quán)酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團(tuán)出售，在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。 有限自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。 （二）產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶一般 70％是中產(chǎn)家庭投資， 30％左右是企業(yè)集團(tuán)購買。 固定收益模式 固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消 費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。 上表的凈收益、收益率未計(jì)算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 市區(qū)內(nèi)的公 寓、商住投資 方式樓 6%10%+物業(yè)產(chǎn)權(quán) 空置沒有租出去，無房租收入； 未來供應(yīng)量大，造成房租下降； 大多數(shù)房款超過 30 萬，資金占用量大。 國債 利率低：% 通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低。其運(yùn)轉(zhuǎn)方式采用前期適量回報(bào)，后期風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)方式，投資者全額購買產(chǎn)權(quán)客房后，后期收入視酒店的經(jīng)營情況而定，這種方式計(jì)算公式為： 酒店經(jīng)營第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的 5%； 酒店經(jīng)營第二年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的 10%； 首兩年一般用總樓價(jià)的 15%的紅利進(jìn)行讓利。 本項(xiàng)目的模式選擇 在浙江新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，旅游項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進(jìn)和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇。 因此，本項(xiàng)目建議 采用有限的自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店模式。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 14 預(yù)測： 中餐廳 800 餐位 2 餐 50 元 /人均消費(fèi) 80%上座率 365 天 =2336 萬元 其它餐廳 400餐位 2餐 38 元 /人均消費(fèi) 50%上座率 365 天 =萬元 早餐不計(jì)入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈(zèng)送客人，在客房收入中體現(xiàn)。 其中： 客房消耗 2889 8%= 中餐餐飲成本 2336 40%= 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 15 其它餐飲成本 30%= 休閑健身、娛樂、會(huì)議場租等服務(wù)成本 600 10%=60萬元 商品銷售成本 250 55%= b、 燃料動(dòng)力費(fèi)： 本項(xiàng)目的燃料動(dòng)力費(fèi)包括所使用的水費(fèi)和電費(fèi)。 e、 折舊費(fèi)用 本項(xiàng)目裝修設(shè)備（暫估） 7200 萬元按 5 年折舊，每年的折舊費(fèi)用為 1440萬 元 。 本項(xiàng)目經(jīng)營年度現(xiàn)金凈流入為： +100+1440+= 萬元。 投資案例分析如下： 以前述案例中的固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。 地下部分一般需投資數(shù)千萬元，因此項(xiàng)目總開發(fā)成本費(fèi)用會(huì)超過 2 億元。由表 可見地價(jià)變化及銷售價(jià)格的變化將影響投資收益率、稅后利潤等指標(biāo)，敏感性大。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較佳，在財(cái)務(wù)上是可行的。 ○由敏感性分析可知，土地的價(jià)格將直接影響投資回報(bào)，建議盡可能爭取理想的地價(jià)。 ○本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中可采用靈活的銷售策 略，如餐廳包廂等經(jīng)營性場地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營性場地的上座率，又提高了整體經(jīng)營效益。 一、錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過程 單元設(shè)計(jì) 于 20xx 年 6 月 13 日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程。投資者可以作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓，其升值的權(quán)益歸屬投資者。其待遇與長期包房一樣沒有區(qū)別，當(dāng)然入住者必須遵 守酒店統(tǒng)一的各項(xiàng)管理制度。 第二種方式稱為委托經(jīng)營。入住客房由酒店統(tǒng)一安排?；旌项愋驮诩s定的入住期 120 天內(nèi)享受酒店特別價(jià)格優(yōu)惠 110 元 /間天，同時(shí)享受 15 天免費(fèi)入住，剩余委托經(jīng)營期獲得回報(bào)。這就意味著，如果投資者需要，只要與浦 發(fā)銀行簽辦手續(xù)，首期只支付 30%的投資款即可獲得客房產(chǎn)權(quán)。集資式僅限于資本借貸的債務(wù)關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)式酒店是投資人投資后已獲得可以界定的產(chǎn)權(quán)，因此投資者與酒店不存在債務(wù)債權(quán)關(guān)系，不存在逆向運(yùn)作的問題，也就是投資者不能要求酒店退還投資款。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購買房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)邊緣是很清晰的，但產(chǎn)權(quán)式酒 店的客房產(chǎn)權(quán)還帶有不易分割的延伸性，因?yàn)檫€包括了客房設(shè)施、設(shè)備以及公共區(qū)域和各種酒店服務(wù)功能的享用權(quán)，其內(nèi)涵比一般房產(chǎn)交易更廣泛，但其中并不是直觀的產(chǎn)品交易，很難清晰地定量。區(qū)別這些概念，有助于投資者和公眾理解進(jìn)而大力支持，而不能用傳統(tǒng)去杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 8 主觀地自我約束。稍大一些資產(chǎn)的又沒法使中小投資者參與。對(duì)投資者、企業(yè)、政府部門十分有利。作為投資方取得產(chǎn)權(quán)后無論是自己入住或者委托經(jīng)營，他與酒店永遠(yuǎn)地保持著一種權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的不可分割的聯(lián)系，除非 他通過轉(zhuǎn)讓退出，他們既是酒店的投資者，又是酒店的消費(fèi)者。作為機(jī)遇，這些投資者就是最好的形象使者，他們?cè)谙M(fèi)群中最具有宣傳滲透力，他們是企業(yè)最好的市