【正文】 70多條，可直達(dá)中國(guó)香港特別行政區(qū)和國(guó)內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國(guó)等國(guó)。擁有各 類專業(yè)技術(shù)人員11 萬(wàn)余人，是沈陽(yáng)市科技人員最為集中、科技力量最強(qiáng)的園區(qū)之一。餐飲娛樂業(yè)迅速發(fā)展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴(kuò)建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 110 萬(wàn)平方米。 大東區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模。 20xx 年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 260 億元，占沈陽(yáng)市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅 22 億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的 48%。 大東區(qū)相關(guān)的規(guī)劃建設(shè) “一城兩帶三區(qū)”商機(jī)開啟新平臺(tái) 一城： 沈陽(yáng)汽車城。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。八王寺商住區(qū)、吉祥商住區(qū)、北海商住區(qū)、東站廣場(chǎng)、大二臺(tái)子居住區(qū)、四德里 居住區(qū)、金晨白領(lǐng)居住區(qū)、老瓜堡居住區(qū)、小二臺(tái)子居住區(qū)。 (2) 完成固定資產(chǎn)投資 50000 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 66% 。 (6) 完成財(cái)政收入 50556 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 12% 。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等 15 條一、二級(jí)街路，整修改造三、四級(jí)道路 17 萬(wàn)平方米。啟動(dòng)大東廣場(chǎng)主體建設(shè)，力爭(zhēng)年內(nèi)主體竣工。 （ 6） 拆違治亂工程。 自然環(huán)境分析 空氣：該地區(qū)并無(wú)大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過(guò)來(lái)居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。 附：本案周邊在售商品房列表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 占地面積 建筑面積 戶數(shù) 北海嘉園 大東區(qū)北海街 20 號(hào) 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 600 戶 智居園 大東區(qū)吉祥一路 56 號(hào) 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 200 戶 開建康都 大東區(qū)北大營(yíng)東街 4 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 720 戶 卉盛家園 大東區(qū)望花南街 27 號(hào) 萬(wàn) ┫ 7 萬(wàn) ┫ 560 戶 祥和家園 沈陽(yáng)市大東區(qū)望花南街 25號(hào) 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 圣淘沙家園（一期） 大東區(qū)望花街 39 號(hào)甲 萬(wàn) ┫ 11 萬(wàn) ┫ 鴻彤園 大東區(qū)和睦北三路十二號(hào) 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 洪澤園 大東區(qū)吉祥三路 62 號(hào) 萬(wàn) ┫ 6 萬(wàn) ┫ 360 戶 中房基安花園 大東區(qū)東陵西路 30 號(hào) 16 萬(wàn) ┫ 24 萬(wàn) ┫ 1000 戶 歡樂人家 東陵西路 73 號(hào) 4 萬(wàn) ┫ 5 萬(wàn) ┫ 400 戶 彤利 ? 雅寧居 大東區(qū)滂江街 73 號(hào) 萬(wàn) ┫ 10 萬(wàn) ┫ 800 戶 水岸雅居 大東區(qū)小河沿路 1 號(hào) 6 萬(wàn) ┫ 10 萬(wàn) ┫ 400 戶 城建東逸花園 大東區(qū)小河沿路 21 萬(wàn) ┫ 47 萬(wàn) ┫ 4000 戶 天龍家園 沈陽(yáng)市大東區(qū)小什字街 39號(hào) 萬(wàn) ┫ 40 萬(wàn) ┫ 4000 戶 鵬利廣場(chǎng)花園 沈陽(yáng)中街鵬利廣場(chǎng) 萬(wàn) ┫ 45 萬(wàn) ┫ 萊茵河畔 大東區(qū)北海街 222 號(hào) 12 萬(wàn) ┫ 30 萬(wàn) ┫ 祥云居 沈陽(yáng)市大東區(qū)臨河路 18 號(hào) 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 圓緣雅居 大東區(qū)東北大馬路 169 號(hào) 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 中街北苑 大東區(qū)大北街火神廟巷 12號(hào) 萬(wàn) ┫ 9 萬(wàn) ┫ 500 戶 萬(wàn)科金色家園 大東區(qū)八王寺街 32 號(hào) 萬(wàn) ┫ 16 萬(wàn) ┫ 上東風(fēng)華 大東區(qū)老瓜堡 20 萬(wàn) ┫ 34 萬(wàn) ┫ 3000 戶 東方儷城 大東區(qū)北海街 35 萬(wàn) ┫ 50 萬(wàn) ┫ 5000 戶 梧桐馨園 大東區(qū)北大營(yíng)東街 4 號(hào) 2 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 280 戶 鳳凰園 大東區(qū)合作街 2 萬(wàn) ┫ 5 萬(wàn) ┫ 200 戶 文華園 大東區(qū)聯(lián)合路 145 號(hào) 萬(wàn) ┫ 16 萬(wàn) ┫ 845 戶 辰宇新村 大東區(qū)東站街 6 萬(wàn) ┫ 800 戶 風(fēng)和日麗 大東區(qū)北海街 500 戶 久業(yè)家園 大東區(qū)沈遼路 萬(wàn) ┫ 萬(wàn) ┫ 384 戶 如意明珠 大東區(qū)東北大馬路 萬(wàn) ┫ 2 萬(wàn) ┫ 226 戶 保利花園 新立堡地區(qū) 100 萬(wàn) ┫ 150 萬(wàn) ┫ 15000 戶 建材家具市場(chǎng)調(diào)研 建材家居家具市場(chǎng)： 沈陽(yáng)市共有大小各類家具市場(chǎng)約 30 余家，其中主要家具專賣店 15 家，約占 50%；綜合家具市場(chǎng)約 8 家，約占 23%。 l 以喜來(lái)居、曲美、北歐、騰派、塞斯為代表的家具市場(chǎng)新生力量，其經(jīng)營(yíng)主要特點(diǎn)是：店面裝修較豪華、購(gòu)物環(huán)境較好、商品檔次較高，在中高端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。 第三章 物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 物流園區(qū)的內(nèi)涵 物流園區(qū)的功能 物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式 物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析 物流園區(qū)的發(fā)展政策分析 20xx 年發(fā)展情況分析 當(dāng)今社會(huì)商業(yè)流通領(lǐng)域以逐漸成為一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，它控制著市場(chǎng)，決定著生產(chǎn)，影響著金融。 現(xiàn)在不但有不少人還不認(rèn)識(shí)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下現(xiàn)代流通的重大作用，反而熱衷于大肆發(fā)展那種帶有集中市貿(mào)易性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。 物流園區(qū)的內(nèi)涵 關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)明確和統(tǒng)一的定義。 廣義的物流：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流動(dòng)的全過(guò)程，既包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即交易過(guò)程，也包括實(shí)體的物理性流動(dòng)。 物流園區(qū)的物流組織與管理功能 包括：貨物運(yùn)輸、分揀包裝、儲(chǔ)存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場(chǎng)信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過(guò)不同節(jié)點(diǎn)將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個(gè)社會(huì)化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。 關(guān)于物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 自 1998 年以來(lái)，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國(guó)被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。目前基本形成了全國(guó)從南到北、從東到西的 物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以廣州、深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。 （ 2）德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)：德國(guó)政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國(guó)內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。 在我國(guó)，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市已經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。 2． 主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的 改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場(chǎng)環(huán)境。而“沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園”就屬于綜合運(yùn)作模式。 1．用地優(yōu)惠政策。以下主要人功能和類型上進(jìn)行分析： 物流園區(qū)功能分析 通過(guò)對(duì) 20xx 年近 50 個(gè)冠名為物流園區(qū)（基地）項(xiàng)目的分析，物流園區(qū)的功能大致涉及兩大方面： （包括工業(yè)生產(chǎn)、商貿(mào)流通、港口 等類型）的物流組織與管理基礎(chǔ)功能，主要通過(guò)將包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息管理中心等在內(nèi)的適應(yīng)城市物流組織與管理需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行集中規(guī)劃建設(shè)而體現(xiàn)出來(lái)； ，主要作用是提供滿足城市居民消費(fèi)、企業(yè)就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的物流服務(wù)。 國(guó)內(nèi)目前具備商貿(mào)流通功能的物流園區(qū)主要有：湖南瀏陽(yáng)醫(yī)藥物流園區(qū)、深圳 IT 產(chǎn)品物流基地、深圳筍崗物流園區(qū)、廣東西樵紡織品物流基地、廣東韶關(guān)億華商貿(mào)物流園、廣東高州物流基地、武漢商貿(mào)物流基地、浙江傳化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。 屬 于運(yùn)輸樞紐型的物流園區(qū)包括：深圳航空物流園區(qū)、大連鑫碼頭物流基地、大連國(guó)際物流園區(qū)、北京空港物流園區(qū)、廣東南海三山國(guó)際物流園區(qū)、上海洋山深水港物流園區(qū)、溫州港物流園區(qū)、徐州香山物流園、南昌進(jìn)出口物流園區(qū)等。 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃場(chǎng)地環(huán)境及周邊環(huán)境 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分 布 交通組織 景觀設(shè)計(jì) 規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃場(chǎng)地環(huán)境及周邊環(huán)境 “沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園“是在沈陽(yáng)市大東區(qū)沈海工業(yè)區(qū)內(nèi)，東北大馬路鋼泉巷 8 號(hào)，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路。本設(shè)計(jì)力求在有限的空間內(nèi)，有效組織人、車、物三流的高效有序流動(dòng)。 l 在現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)向信息社會(huì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，如何 在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚(yáng)現(xiàn)代商業(yè)的開放、豐富、高效， 又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人的環(huán)境氛圍， 是當(dāng)代商業(yè)中心面臨的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。 工 程管理 工程管理是建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié) ,工程管理的核心是建設(shè)工期與建設(shè)質(zhì)量 .建設(shè)工期是項(xiàng)目順利實(shí)施 ,節(jié)約資金的主要環(huán)節(jié) ,為此 ,應(yīng)做好以下工作： （ 1） 根據(jù)基本建設(shè)管理程序和工程建設(shè)的有關(guān)法規(guī)及規(guī)定 ,制定切實(shí)的工作標(biāo)準(zhǔn)和制度 . （ 2） 嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 . （ 3） 制定定期協(xié)調(diào)各生產(chǎn) ,工程監(jiān)理等單位工作制度 . 資金管理 項(xiàng)目的資金管理是實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃的主要組成部分 ,按照國(guó)家制定的建設(shè)專項(xiàng)資金專項(xiàng)專用的原則 ,做到管好項(xiàng)目用好資金。 （ 2） 切實(shí)做好項(xiàng)目年度資金計(jì)劃的落實(shí)工作。 （ 3） 合理編制項(xiàng)目施工程序，優(yōu)化施工措施。 第六章 營(yíng)銷戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目定位 商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想 走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目定位 主題詞 : amp。 東北建材及家居家具為主題的采購(gòu)基地 amp。 以電子商務(wù)為紐帶搭建真正的物流配送平臺(tái) 項(xiàng)目的推廣意義 : 第一，為東北總代理商量 身定做的東北總代理基地。細(xì)分對(duì)商品 的種類、規(guī)格等進(jìn)行充分的揀選和分類，劃行歸市，使采購(gòu)行為更快捷；集聚某類商品貨品最齊全，最大限制滿足采購(gòu)者的選擇權(quán)。 強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的理念，在推行住宅一次裝修到位方針的同時(shí)，與供貨商一起完成“搭建部品展示平臺(tái)的設(shè)想”。 (2) 交錯(cuò)開發(fā)原則。 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1122 包括道路、停車坪、室外給排水、綠化、室外照明等 4 公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 663 按《沈陽(yáng)市建筑工程費(fèi)用》計(jì)算 5 建安工程費(fèi) 16320 按《沈陽(yáng)市建筑工程費(fèi)用》計(jì)算 6 管理費(fèi)用 663 按 1~5 項(xiàng)和的 %提取 7 銷售及推廣費(fèi)用 1100 按預(yù)計(jì)回報(bào)額的 %提取 8 不可預(yù)見費(fèi) 1416 按 1~7 項(xiàng)和的 5%提取 9 開發(fā)期稅費(fèi) 2040 200 元 /平方米 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1200 按復(fù)利， %計(jì)算 11 開發(fā)項(xiàng)目總投資 32972 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入： 項(xiàng)目 Ⅱ 期租賃收入表 序號(hào) 營(yíng)銷方式 比例 面積 租金水平 年租金小 銷售均價(jià) 銷售額小 備注 (┫ ) （元 /┫天） 計(jì)（萬(wàn)元） （萬(wàn)元） 計(jì)（萬(wàn)元） 一 出租 100% 1020xx ~ 7818 租金均價(jià) /┫ 天 合計(jì) 1020xx 7818 0 項(xiàng)目 Ⅱ 期損益表及現(xiàn)金流表 項(xiàng)目 Ⅱ 期損益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 一 經(jīng)營(yíng)收入 60208 3200 4500 5600 7818 7818 7818 7818 7818 7818 1.1 租房收入 60208 3200 4500 5600 7818 7818 7818 7818 7818 7818 二 產(chǎn)品總投資 32972 10000 22972 三 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 5000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 四 房屋折舊費(fèi) 4194 466 466 466 466 466 466 466 466 466 五 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4710 230 560 560 560 560 560 560 560 560 七 利潤(rùn)總額 13332 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 一 現(xiàn)金流入 326991 8