【正文】 意義上的股份制。而產(chǎn)權(quán)式酒店從一開始設(shè)計到運作全過程，則完全以市場需要不需要為前提，接受市場的檢驗。鑒于這種特殊關(guān)系，酒店將給予特別的身份待遇，以顯示他具有的不同一般的身份，同時，他們又有義務(wù)支持幫助酒店，維護酒店的形象，以保證自己擁有的資產(chǎn)實現(xiàn)最大程度的增值，這是共同利益的延續(xù)性。 。 產(chǎn)權(quán)式酒店對管理者提出了更高的要求 產(chǎn)權(quán)式酒店不同于一般的產(chǎn)權(quán)交易行為，是因為它不是一槌子買賣，杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 9 就此終結(jié)，買賣雙方可以各自“再見”，而是具有規(guī)范的延續(xù)性。這是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，而其它一些小企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易則通過拍賣、轉(zhuǎn)讓或租賃等“批發(fā)” 形式來完成。第二，它不是純粹的購買房屋產(chǎn)權(quán)的行為。 考慮到投資者一次性支付的困難，浦發(fā)銀行臨安支行給予這種新的產(chǎn)權(quán)改革模式的大力支持，決定為投資者提供七成十年的按揭貸款。同時酒店給每間客房每年15 天的免費入住權(quán)。自己入住擁有產(chǎn)權(quán)的客房，只需要支付標(biāo)定房價的 10%~20%物業(yè)管理及物資耗用費，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務(wù)。面對激烈的市場競爭，如何加快推進(jìn)產(chǎn)權(quán)式結(jié)構(gòu)多元化，有效配置資源，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一新名詞、新理念自然地進(jìn)入了決策視線。 ○本 項目的建設(shè)經(jīng)營與 當(dāng)?shù)卣?密切相關(guān)，建議盡可能爭取 得到當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策支持以及客源方面的支持。 則財務(wù)成本為 : 75% % = . 酒店開發(fā)投資效益測算 酒店銷售收入： 6500元 /m2 40000=26000萬元 營業(yè)稅及附加： 26000萬元 %= 項目總投資： ++1000（開辦費） = 利潤總額： 26000萬元 = 所的稅： 33%= 凈利潤： 此項目的總投資收益率為 自有資金投資收益率： % 4=% 敏感性分析見下表。 產(chǎn)權(quán)酒店售價及業(yè)主投資回報測算 每年投資者實際可分配回報為凈利潤和固定資產(chǎn)折舊共計+= 萬元 每平方米投資年現(xiàn)金回報率為 14675000/40000/6500=% 考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費客房、折扣等回報因素，客房業(yè)主以每平方米 6500元的價格投資本項目分割產(chǎn)權(quán)， 投資回報率相當(dāng)可觀。 d、 攤銷費用： 本項目前期費用暫計 1000 萬元，作為遞延資產(chǎn)按 10 年攤銷，每年攤銷 100 萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護和重新購置。根據(jù)我們對臨安餐飲、娛樂市場消費水平、消費心理的調(diào)查 ，我們認(rèn)為：由于本項目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場所的市場領(lǐng)先者地位，本項目的餐飲、娛樂消費客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項目餐飲、娛樂消費的重要來源。 風(fēng)險收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報則取之于經(jīng)營管理，這種模式的風(fēng)險由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。 收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等 不確定 投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗； 投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。 黃龍月亮灣酒店投資收益表 指標(biāo) 支出 收益 總收益率 戶型 建筑面積 M2/元 總房款 首付 款30% 貸款 20年元 /年 計算方式 房間牌價 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 A 4000 元 /m2 168960 50960 市場狀態(tài) 588 60% 64386 免費入住 % 保守估計 588 35% 30046 固定回報 28788 B 5200 元 /m2 487864 147864 市場狀態(tài) 1180 60% 129210 58145 免費入住 % 保守 估計 1180 35% 60298 27134 固定 回報 57773 由上表可知投資者只須付足 30%首付款，酒店將提供 7 成 20 年按揭等杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 11 值回報。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)按市場價格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營有 方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報。四 、這類酒店的客源市場有較大的培育彈性空間，可以邊培育市場邊擴大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。杭州樂園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。此類酒店的休閑項目建設(shè)要求嚴(yán)格，造價較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度 假村等。僅 以滿足住店客戶為主。其中三星級賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達(dá) 85%，黃金周和雙休日更達(dá) %。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國內(nèi)外罕見的寒武紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪 “ 小三峽 ” 和眾多的古跡，各具特色。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城。 到 20xx 年底，全省旅游飯店已達(dá) 594家，共有客房數(shù)近 55733 間，床位 111016 張。全年平均客房出租率為 %，同比提高 個百分點。國際旅游外匯收入達(dá) 億美元，比上年增長 %。據(jù)世界旅游組織 20xx 年底公布的一份統(tǒng)計報告顯示，全球旅游業(yè)保持強勁增長勢頭， 20xx 年全世界跨國旅游人數(shù)達(dá)到。本項目的未能明確量化的增利因素均不計入測算結(jié)果，僅作說明。 保守性原則。 第二章 項目環(huán)境介紹 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢 二戰(zhàn)以后蓬勃興起的旅游業(yè)，在經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展壯大后，已經(jīng)成長為全國最大的產(chǎn)業(yè)之一。其 中外國人 萬人次，比上年增長 %。其中：星級飯店達(dá)到 6029 家，比上年增加 2173 家。旅游業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟 的增長點和新興的支柱產(chǎn)業(yè)。 臨安市概況 臨安市 長江三角洲的一方綠寶地 ，位于浙江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西進(jìn)黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫洲、大都可朝發(fā)夕歸，市境東西長 110 余公里，南北寬 50 多公里，幅員 平方公里，轄 15 鎮(zhèn) 24 鄉(xiāng)，人口 50 萬，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城 48 公里。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 6 天下；龍?zhí)辽绞织B浪，奇花異草美不勝收；玲瓏山摩崖石刻，臥龍古寺一展唐宋風(fēng)韻；大明山奇峰蒼松、云海怪石，人稱 “ 浙江 小黃山 ” ；青山湖翠浪環(huán)抱、碧波垂釣，集名山、茂林、碧水、古跡于一體，堪稱西子湖的 “ 姊妹湖 ” ；錢王陵園為 “ 上有天堂、下有蘇杭 ” 的奠基人而載入史冊的吳越國王錢镠墓地。臨安星級賓館（包括二、三星級） 1 至 10 月份平均入住率達(dá) 75%。在酒店內(nèi)配置的餐飲和附屬娛樂設(shè)施較少。在經(jīng)營上店內(nèi)的配套設(shè)施同時為住店客人、本埠客人和來度假的不過夜客人服務(wù)。 我國早年操作的產(chǎn)權(quán)酒店位于海南、廣西等省，隨著房產(chǎn)升溫和旅游發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店漸成新熱。三、房產(chǎn)業(yè)主即是產(chǎn)權(quán)酒店的消費者又是產(chǎn)權(quán)酒店的促銷者，這種雙重身份能拓寬酒店的潛在市場，提高酒店的整體照徠能力。這種酒店一般位于旅游度假勝地，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余。因此以黃龍月亮灣酒店 A型客房 ,B 型客房 ，列出其投資收益見表 。 期貨買賣 不確定 風(fēng)險大跌漲難測 外匯買賣 不確定 要求投資者有經(jīng)驗和時間； 風(fēng)險大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。在計算中可將項目簡化為投資者只付 85%房金，酒店經(jīng)營第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報： 投資人年租金總收益 =（客房年租金總收入）（ 117%經(jīng)營成本）70%分成比例 客房年租金總收入 =年均入住率酒店客房日均房價 365天 酒店客房日均房價 =投資者分紅系數(shù)酒店客房日均租金 =（客房原售價 /酒店客房原總售價）酒店客房日均總租金 分紅系數(shù)和可分配年度利潤額度由物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會共同研究決定。 b、 餐廳經(jīng)營收入： 本項目地處臨安市中心人民廣場，地理位置優(yōu)越。 c、 工資福利： 本項目所需人員約 450人，人均 年開支 15000 元，總開支 675萬元。依據(jù)保守性原則，此項收入不計入效益測算。以年息 %計入 財務(wù)成本，開發(fā)建設(shè)期三年，按資金平均流入簡便計算財務(wù)成本發(fā)生時間為 。建議通過 與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ?爭取能充分利用廣場資源借景造勢 。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 2 附錄一 臨安旅游名勝一覽表 名稱 地址 距離臨安 周邊部分飯店賓館及價格 （元 /間 .天） 浙西天灘 龍崗鎮(zhèn)龍井村 60km 浙西大峽谷 飯店（ 100200） 浙西大峽谷 大峽谷鎮(zhèn)龍井橋 68km 白馬崖 大峽谷鎮(zhèn)龍井橋 75km 浙西天池 大峽谷鎮(zhèn)童玉村 82km 瑞晶洞 石瑞鄉(xiāng)蒲村 82km 石長城 昌化馬嘯 90km 綠城大酒店（ 100240） 柳溪江漂流 昌化河橋白下 55km 大明山 昌化順溪里仁村 88km 天目石谷 西天目東關(guān) 48km 海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山莊、天目賓館、天目山莊、天目書院、留椿屋、青龍山莊、（ 100200） 天目山 西天目 44km 白水澗 橫畈鎮(zhèn)泉坑 25km 龍須峽谷 太湖源鎮(zhèn)白沙村 36km 神龍川 太湖源鎮(zhèn) 25km 錢王陵園 錦城鎮(zhèn) 1km 青山湖 青山湖 2km 銀湖山莊（ 100200） 相思島 青 山湖 2km 玲瓏山 玲瓏山 1km 西徑山 臨安集賢村 1km 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 3 附錄二 臨安星級酒店一覽表 酒店名稱 地 理位置 星級標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)房數(shù)量（間） 標(biāo)房標(biāo)價 （元） 非雙休日折后價格（元）