【正文】 b) 估價技術(shù)路線 成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方 法。制桶車間外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，預制混凝土屋面板，外門為鐵門，鋁合金窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全 。 （ 4）號房產(chǎn)：車間 B，混合結(jié)構(gòu)，為兩層廠房，建筑面積： 平方米。（本次評估結(jié)果不含土地價值） 成本法的基本公式：積算價格 =重新購建價格 折舊＝重置價格 成新率 重置價格是以估價時點現(xiàn)時的建筑材料、建筑技術(shù)及工藝重新建造與 委 估房 產(chǎn)相同的全新建筑所需的各項費用累加，主要包括前期工程費，建筑安裝 工程 費，管理費及稅費，利息，利潤 等 。 （ 11）第十一處房產(chǎn)為成品庫。 （ 7）第七處房產(chǎn)為車間 D。 （ 3）第三處房產(chǎn)為車間 A。 本報告估 價結(jié)果是反映在本次估價目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行 公開市 場 價 值 ，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊交易可能追加付出的價格等對其估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)價格的影響。 二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見 。當上述條件發(fā)生時，估價結(jié)果一般會失效。其《房屋所有權(quán)證》證號：沈房權(quán)證東陵字第 001812號，幢號： 1851，登記卷號： 22245；混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為一層，建筑面積： 平方米，設(shè)計用途為廠房，產(chǎn)別為私企產(chǎn)。其《房屋所有權(quán)證》證號：沈房權(quán)證東陵字第 001818號，幢號： 1761，登記卷號： 222411；混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為一層，建筑面積：1,，設(shè)計用途為廠房，產(chǎn)別為私企產(chǎn)。其《房 屋所有權(quán)證》證號：沈房權(quán)證東陵字第002852 號，幢號： 1762，登記卷號： 222424；混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為一層，建筑面積： 1,，設(shè)計用途為倉庫，產(chǎn)別為私企產(chǎn)。 十、估價程序 了解委估房 產(chǎn)的情況，明確估價范 圍和對象； 簽署房地產(chǎn) 價格評估 委托書； 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 估價結(jié)果報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 9 確定估價時點； 確定房產(chǎn)估價方案； 現(xiàn)場勘察、核實房產(chǎn)、驗證有關(guān)資料； 對估價對象進行技術(shù)分析，收集相關(guān)資料，選擇估價方法進行評定估算； 撰寫估價報告書； 經(jīng)全面審核后簽發(fā)估價報告； 向委托方提交估價報告書。車間 B外墻刷涂料，室內(nèi)為 水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，鐵門，鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 技術(shù)報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 14 整體維護保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實物狀況，確定其成新率為 85%。其基本實施步驟： 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 技術(shù)報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 15 １、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等； ２、測算重新購建價格； ３、測算折舊； ４、求取積算價格。 五、估價方法選用 a) 估價方法 根據(jù)估價對象的實際情況，本估價報告采用成本法對委估 房 產(chǎn)進行估價。 （ 9）號房產(chǎn)：制桶車間，混合結(jié)構(gòu)，為單層廠房，建筑面積： 平方米。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實物狀況，確定其成新率為 85%。 成本法概述： 成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。房產(chǎn)整體維護保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護保養(yǎng)狀況一般。原材料庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻為紅磚勾縫，鋼屋架上鋪石棉瓦，外門為鐵門，西側(cè)外墻部分墻皮脫落，房產(chǎn)整體維護保養(yǎng)狀況一般。估價報告超過 12個月 后，估價結(jié)果一般應失效。 （詳見第十頁：房產(chǎn)評估明細表） 五、估價機構(gòu)全稱 機構(gòu)名稱：遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人： 二 ○○六年四月 十 日 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 估價師聲明 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 2 估 價 師 聲 明 對于本報告我們特作如下鄭重聲明： 一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 四、我們依照中華人民共和國標準 GB/T502911999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 房產(chǎn)估價報告書的使用范圍 本報告未經(jīng)估價機構(gòu)同意，不得向委托方和估價報告審查部門之外的單位和個人提供，報告書的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體中。該房產(chǎn)有南北兩部分組成，南側(cè)為營銷公司，外墻刷涂料，室內(nèi)為環(huán)氧樹脂地面，內(nèi)墻墻面刮大白，不銹鋼框玻璃門，塑鋼窗；北側(cè)為車間 A，外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥地面，內(nèi)墻墻面刮大白，預制混凝土屋面板，雙開鐵門，塑鋼 窗。車間 D外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面刮大白，外門為鐵門，塑鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。成品庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面刮大白，弧形彩鋼板屋頂，外門為鐵門，塑鋼窗。 十一、估價結(jié)果 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價 程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng) 精密測 算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點的評估總價 值 為 1, 元，（ 此價值不 包 含委估房產(chǎn)所應分攤土地的使用權(quán)價值 ） 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬伍仟捌佰 圓整。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實物狀況，確定其成新率為 80%。 （ 10）號房產(chǎn)：材料庫，混合結(jié)構(gòu)，為單層庫房，建筑面積： 1,。 六、估價測算過程 本次評估選擇《房屋所有權(quán)證》證號為沈房權(quán)證 東陵 字第 001816 號的房 產(chǎn)為 估價案例，該房 產(chǎn)共 3 層，建筑面積為 1, 平方米，混 合結(jié)構(gòu)。 四、最高最佳使用分析 估價對象保持現(xiàn)用途是在合法原則下的最高最佳使用用途。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實物狀況，確定其成新率為 80%。該房產(chǎn)有南北兩部分組成，南側(cè)為營銷公司，外墻刷涂料，室內(nèi)為環(huán)氧樹脂地面，內(nèi)墻墻面刮大白，不銹鋼框玻璃門，塑鋼窗；北側(cè)為生產(chǎn)車間，外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥地面，內(nèi)墻墻面刮大白，預制混凝土屋面板，雙開鐵門，塑鋼窗，水暖電設(shè)施齊全。 九、估價方法 估價人員深入細致地分析了委 估房 產(chǎn)的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的有關(guān)資料 ，認為本次評估 的為 房產(chǎn)的價值，不包含其所占用土地的價值，因此本次評估采用成本法。材料庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，屋頂為彩鋼板，外門為鐵門上翻門，塑鋼窗。車間 C 外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價報告 估價結(jié)果報告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 6 砂漿地面，內(nèi)墻為紅磚勾縫 ，鐵門，塑鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。其《房屋所有權(quán)證》證號：沈房權(quán)證東陵字第 001811號，幢號： 1757，登記卷號： 22244；混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為一層，建筑面積： 平方米，設(shè)計用途為廠房，產(chǎn)別為私企產(chǎn)。 本報告自報出之日起 12 個月 內(nèi)有效，在此期間，若估價對象發(fā) 生變化，并對其價格產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請估價機構(gòu)重新確定估價價值。 四、估價結(jié)果 估價對象 依據(jù) 本次估價目的， 并且在 進入市場無障礙的前提下， 根