【正文】 項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺。規(guī)劃占地約 183 畝，東方新城項目 規(guī)劃占地約 183畝， 總投資 38761 萬元人民幣。也是 xx最便捷通向長三角、沿江經(jīng)濟帶的重要交通節(jié)點。規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 ，比上年凈增 ，實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，同比加快 ，高于全省平均增幅 。 第五章 項目選址及建設(shè)條件 一 、項目選址 本項目的選址充分考慮 xx 市 及 包河區(qū)淝河鎮(zhèn)專業(yè)市場 發(fā)展現(xiàn)狀以及 xx 市 促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的 進程 要 求； 及 其他相關(guān) 建材工業(yè)生產(chǎn) 帶 動 的 建材專業(yè)市場 需求 。 商貿(mào)、物流和會展三駕馬車并駕齊驅(qū)，全力推進。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限，因 而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場和漸進的建材超市。國家將繼續(xù)實施宏觀調(diào)控，以達到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的目標。為地方經(jīng)濟發(fā)展和村民的利益謀取了持續(xù)發(fā)展福利。 專業(yè)建材 /家居市場的建立，是 xx建材工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和 發(fā)揮上述經(jīng)濟中心城市功能的最佳窗 口 和有效途徑。 促進城市 產(chǎn)業(yè) 的 合理化 規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展 。 因此，從 xx的交通運輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點條件和信息支撐條件分析， xx市己初步具備進一步建設(shè)規(guī)模化、組織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。將要建設(shè)的西安 —— 南京鐵路將使 xx鐵路形成具有五個鐵路出口的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。 安徽在進行 推進物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。 國家 及 xx 市 ‘十一五’規(guī)劃對 建材 /家居專業(yè)市場 發(fā)展提出更新要求 國家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確： 堅持市場化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。 ” 而業(yè)內(nèi)人士認為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。 ② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域 雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品 牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。在滿足土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準。 ，采購工作實行招標采購及比質(zhì)比價采購。 二期總投資 19463 萬元， 形成 建筑面積 101080 平方米 的投資 ，分別 建成 燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū) 、家居倉儲區(qū) 。 三 期總投資 13944 萬元，形成建筑面積 72416 平方米的投資，分別建成 裝飾材料倉儲交易 區(qū)和 板材石材倉儲交易 區(qū)。 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。建議項目早日開工建設(shè)。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。知識產(chǎn)權(quán)保護一直是中國建材企業(yè)的軟肋， “COPY 至一度是部分企業(yè)的生存法寶。 建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢 宏觀經(jīng)濟緊縮、房貸政策收緊的 20xx年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略 —— 20xx年將在全國 60家店面中，全面推廣家裝按 揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù) ， 與百安居的合作方銀行目前為 招商銀行 與 交通銀行 ， 雙方分別推出的項目是 “ 家 裝易 ” 、 “ 分期寶 ” 。 南京市建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在。 大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。依托 xx、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽 等區(qū)域中心城市和交 通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。 鐵路擁有 xx站、 xx南站、 xx東站、 xx北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等 六站一所，組成 xx鐵路樞紐。 二 、 xx東方新城建材 /家居倉儲中心項目建設(shè) 的意義 推進 xx市 建材專業(yè)市場的 健康發(fā)展 項目 的建設(shè)和運營 是 xx市現(xiàn)代 建材 /家居專業(yè)市場 建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮 該地域的 綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為 xx市建設(shè)以綜合運輸、倉儲、 配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代 建材專業(yè)市場 提供積極的發(fā)展契機和實踐空間。 三 、 xx東方新城建材 /家居倉儲中心項目建設(shè) 的 必要性 xx市 及帶動周邊 潛在 建材市場 需求 商貿(mào) 活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個 方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。 有效 推動建材行業(yè)經(jīng)濟，服務(wù) xx工業(yè)立市目標 對于 xx市這樣一個區(qū)域中心城市， 建設(shè)商貿(mào)物流業(yè) 對 xx市 經(jīng)濟社會發(fā)展的促進作用主要體現(xiàn)在以下方面： ① 培育新的經(jīng)濟增長點 工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。 該集體企業(yè)形成了 王朝元，張良斌，夏仁環(huán) 等為領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。根據(jù)建材行業(yè)“十一五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標，我國將鼓勵支持建 材行業(yè)的大企業(yè)集團發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥等先進工藝和玻璃深加工業(yè)務(wù)，淘汰落后產(chǎn)能工藝?？梢哉f，當前我國家居建材流通領(lǐng)域已呈現(xiàn)出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。規(guī)劃引導(dǎo)為先，投資和招商引資有成效。同時，項目選址將充分考慮 建材市場 是公路貨 運樞紐、水路港口、 鐵路 物流 三者 結(jié)點的特點，考慮 到 信息化作為 企業(yè) 結(jié) 算、信息服務(wù)的重要匯集中心的要求。 從安徽省內(nèi)看， xxGDP增速位居全省前列， GDP總量占全省的比重為 %，同比提高 個百分點。 、 自然條件 該區(qū)域為亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，處于中緯度地帶。 項目擬建總建筑面積 20xx01 平方米，其中：品牌建材展示交易中心 19300平方米；綜合服務(wù)中心 8505 平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū) 27696 平方米；板材石材倉儲交易區(qū) 44720 平方米；地板倉儲交易區(qū) 28880 平方米；燈飾倉儲交易區(qū) 21660平方米；家居倉儲區(qū) 50540平方米 。 、 交易倉儲中心 服務(wù)對象定位 主要市場服務(wù)對象是： ? 外地進駐 xx 的品牌建材商家 需求； ? xx 市 南部建材 /五金 /汽配 市場 配套 需求 ； ? xx 市大型品牌建材 /家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲 需求； ? 公水 鐵 多式聯(lián)運 對外建材銷售 需求； 本項目構(gòu)建主要服務(wù)于 xx 以及以 xx 為中心、半徑為 50 公里的城市經(jīng)濟帶的、 建材 集庫存管理、配載、信息處理等基礎(chǔ)功能的 建材家居專業(yè)市場交易倉儲服 務(wù)。項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務(wù)，為外地品牌建材商家促進安徽市場 銷售提供 據(jù)點和便捷的物流渠道。 擬建的 xx東方新城建材交易倉儲中心 項目 處于 xx 南部建材 /五金 /汽配 物流帶區(qū)域，處于 xx 市對外 核心物流圈。 本項目處于 xx市 南部 ，其區(qū)域土地規(guī)劃是 xx未來重點 物流產(chǎn)業(yè)區(qū)域。全年，產(chǎn)值超億元企業(yè)達 173 戶，其中超 10 億元企業(yè) 24 戶，比上年分別增加 33戶和 2戶。目前，全市規(guī)模較大的第三方物流企業(yè)已有 30 多家，中外運、寶供、共速達等知名物流企業(yè)入駐 xx，物流產(chǎn)業(yè)正成為與現(xiàn)代制造業(yè)互相促進、共同發(fā)展的新增長點。在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下， 堅持 先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把 xx打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心，雛形初顯！伴隨著現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)步伐，xx 商業(yè)已經(jīng)進入前所未有的發(fā)展階段， xx 正在成為全國的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展重地。 其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因為漲價涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，這樣勢必會使中高檔產(chǎn)品的價格競 爭更加激烈。通過對集體資產(chǎn)的整合和運營，抑制地方上零散建設(shè)造成土地資源和不科學(xué)規(guī)劃造成資源浪費。 xx市經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn) 為 建立在經(jīng)濟實力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、 產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟中心城市擴散效應(yīng) ，力爭 在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮 經(jīng)濟 輻 射作用 。項目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂 建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，做強做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。 此前 xx信息化一直走在全國城市的先進行列； 20xx年 xx市榮獲中國城市信息化 50強第 10名。 xx—— 九江、 xx—— 蕪湖鐵路線接全國鐵路網(wǎng)通達全國。社會經(jīng)濟發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然 。東方商城因長江中路建設(shè)推進，使其將受到因商業(yè)價值提升帶來的其他商業(yè)的對市場空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為 五里廟和本項目建設(shè)帶來市場的機 遇。 “ 建材市場多了，東西都差不多，在選擇上主要看價格 和質(zhì)量。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集 團下屬的東方家園相繼被外資收購。 ⑦ 專利意識有所升級 隨著中國經(jīng)濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產(chǎn)權(quán)將成為建 材企業(yè)的研究課題。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。建設(shè)單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對 自身 規(guī)范化公司管理 建設(shè) ，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟回報起到了保障。 項目建設(shè)以 建材 \家居的 需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 項目分三 期 進行 建設(shè)： 一期總投資 5354萬元， 形成 建筑面積 27805 平方米 的投資 ，分別 建成 綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū) 。 項目建設(shè)目標： ? 建材及家居倉儲 月 吞吐量達到 20 萬 立方米 以上， 年 宏觀 建材交易倉儲 產(chǎn)值 30億元以上； ? 與 近 200家 品牌建材商 設(shè)施通用、 功能齊全、服務(wù)完善的 建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟； 形成高效的 建材倉儲交易 服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代 建材 服務(wù)； ? 建立健全 建材服務(wù) 管理信息系統(tǒng)，使之具有 倉儲 管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； ? 引進第三方 建材家居 企業(yè) 300家以上，為 xx 及 周邊市 縣 50 家 左右大型 建材家居 企業(yè) 和 xx 近 10 家 品牌家居 /建材等 專業(yè) 市場， 提供 全程 倉儲 物流 供應(yīng)鏈服務(wù)； ? 現(xiàn)代 建材倉儲交易綜合服務(wù) 體系初步形成。 其它規(guī)定及客戶要求。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 一、 我國建材業(yè)及建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀 據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興 產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。 ③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中 在家居行業(yè) 市場火暴 的時候，建材城 星羅棋布； 經(jīng)過近年 市場化競爭 ， 已經(jīng)形成 品牌 化趨勢 。如今，隨著行業(yè)的進步， 越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請數(shù)量驟增。普通消費者買房需要支付更多的首期付款?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險加劇。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。推進物流標準化管理， 整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。 xx站為樞紐內(nèi)最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務(wù)： xx東站為樞紐內(nèi)的編組站； xx南站是樞紐內(nèi)辦理整車、零擔(dān)、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運站。 有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等 對 現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作； 有利于促進 xx品牌建材 /家居市場的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。雖然 xx市及其區(qū)域內(nèi)當前存在著 的 建材市場 需求，但 xx眾多建材 /家居專 業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以 xx本市為市場 重復(fù)定位 ， 導(dǎo) 致市場 間的惡性競爭 ，由于缺少成本優(yōu)勢 和交通條件受阻導(dǎo)致市場對外輻射能力較弱。市場的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟的增長點，還通過對外的物流促進 xx自身建材行