【正文】 項目建成后將成為 B 市新的標志城市名片，同時項目的成功運營也將給 B 帶來很多就業(yè)機會和稅收收入。 B市，特別是 C區(qū)中高檔樓盤景觀規(guī)劃、戶型設(shè)計普遍不夠人性化，中等戶型比例供給較少，形成市場空白點。雖然現(xiàn)在 B 的住宅市場是買方市場，新房有一定的空置率，但這是短暫的現(xiàn)象，從長遠看，房地產(chǎn)投資的空間是很大的。抓好城區(qū)段三江兩岸風(fēng)光帶建設(shè)。作為社區(qū)功能的重要組成部分 — 物業(yè)管理在高尚社區(qū)中占有重要位置，在物業(yè)管理方面 D 集團的普遍做法是 成立自己的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司開展業(yè)務(wù)時充分考慮開發(fā)項目公司的要求，開發(fā)項目公司和物業(yè)管理公司經(jīng)營密不可分。 綜合中心商業(yè)區(qū)。 五、項目規(guī)劃與實施 （一）項目建設(shè)實施步驟 根據(jù) B 市總體規(guī)劃要求， D 集團計劃用五年時間對整個 X 湖新城實行“整體規(guī)劃、分期、分步實施”開發(fā)建設(shè)，項目規(guī)劃總占地面積約為 5000 畝，建筑面積約為 200 萬 ㎡ ，建設(shè)總投資約為 35 億元人民幣。 F 大道建設(shè)的同時注重周邊的綠化景觀規(guī)劃，目標是建成一條綠色寬廣的拓城之道、發(fā)展之道、民生之道。 江東（ C 區(qū)）板塊 江東已基本成型，比較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，綠化空間少，建筑物老舊，道路比較窄，交通擁擠，生活配套檔次比較低，已逐漸失去競爭力。 B市商品房空置面積的大幅度增加主要是由二個原因造成的： A、一直以來，特別是 20xx 年 —— 20xx 年間， B 市效益較好的企事業(yè)單位都興建了大量的帶安居性質(zhì)的集資房，形成了集資建房的熱潮，解決了 B 市大部分居民的住房問題，致使市場整體需求不足； B、 20xx20xx 年 B 市大體量的房地產(chǎn)開發(fā)，短期內(nèi)難以消化。全部工業(yè)增加值 億元，占 GDP 的比重達到 %，比上年提高 個百分點，其中規(guī)上工業(yè)增加值 元，增長 %。 二、項目投資商簡介 （省略） 三、項目市場分析 （一） B 宏觀市場分析 城市與片區(qū)概況 ① 城市概況 歷史沿革 : 略 地理位置：略 土地面積： B 市總面積 平方公里。合 萬公頃，占全省土地總面積 %，在全省各地、州、市中，幅員位第 7 位。工業(yè)經(jīng)濟對經(jīng)濟增長的貢獻率達%。 空置房屋面積大，一方面也反映了 B 市場實際上是一個需求小增量市場，市場容量相當有限。由于整個 B 城市空間往西移動，江東的一些居民過江買房，尤其是一些追求高品質(zhì)生活的人士到“江西”的幾個區(qū)域買房。 F 大道的建設(shè)，將極大地拉動城市東擴南移，拓寬城市發(fā)展空間，縮短中心城區(qū)與城市出口的距離。 項目總體分兩期進行 。為方便消費，該功能區(qū)將主要布局在武廣高速客運站周邊和緊靠 F 大道兩側(cè)，其功能包括：商業(yè)步行街、生活集市、商務(wù)酒店、休閑中心、體育活動中心、文化書市、金融服務(wù) 、郵政服務(wù)等。 五、 項目可行性分析 （一）項目環(huán)境分析 大凡做事都是 “做事在人，成事在天 ”， “天時、地利、人和 ”是成功的三大法寶，與時遷移，應(yīng)時變化，立俗施事，指約而易操，事半而功倍。改造提質(zhì)建設(shè)老城區(qū)，高標準打造 X 湖片、城南片、 XX 湖片、長湖町片新城區(qū)。 （三）項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 本項目所在位于 B市東部， F大道、 XX東路（ B市“十一五”規(guī)劃建設(shè)）建成后，該區(qū)域?qū)⑿纬梢?F大道、 XX東路為城市重要的交通干道， B火車站、 X湖汽車站、東外環(huán)、武廣高速客運站為對外聯(lián)系的完善交通交通網(wǎng)絡(luò)，拉動整個區(qū)域經(jīng)濟增長。 威脅點分析 項目規(guī)模大，對前期籌備工作要求較高； 主題定位的準確性、前期展示、后期建設(shè)能否完整貫徹到位直接影響項目綜合品質(zhì)的打造及建立起高端市場地位。因此本項目從社會效益上是可行的。 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結(jié)論： 通過市場定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項目符合目前市場消費、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合市場需求、符合城市總體規(guī)劃。 C 區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。 根據(jù) B 的規(guī)劃， 20xx 年市區(qū)人口將達到 100 萬人，比現(xiàn)在要增加 近 11 萬人，若按人均居住面積 25 平方米來算，新增住房需求就有275 萬平方米，攤到每年是 55 萬平方米，這還不包括原城市居民改善住房條件 、老成區(qū)舊城改造 所增加的需求，而現(xiàn)在 B 市區(qū)每年銷售面積 才約 46 萬平方米，照此計算是供不應(yīng)求的。重點抓好 F 大道、 XX 路東、西延伸、景觀大道等城市主次干道建設(shè)。 物業(yè)管理。占地約 1400 畝，建筑面積約 140 萬平方米。 商貿(mào)購物及商務(wù)辦公區(qū) 主要建造服務(wù)于 X 湖新城科研辦公、商品交易、金融等的 寫字樓 、商務(wù)酒店 、 金融服務(wù)機構(gòu) 及 配套商務(wù)服務(wù) 機構(gòu)。建成后，優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、鮮明的地域文化特點，將成為 B 市民及各地游客放松身心、休閑 娛樂的好去處，并成為城市中一道亮麗的風(fēng)景線。售價多為 1600~2300 元 /平方米左右。 房屋空置面積 隨著開發(fā)量的增加，積壓商品房總量也 仍在繼續(xù)增加，據(jù)統(tǒng)計： 20xx年末商品房空置面積為 萬平方米。 三化進程進一步加快。具體為：① X 湖公園、F 大道標段道路等基礎(chǔ)設(shè)施；②高尚生態(tài)居住區(qū)、綜合商業(yè)等。 ②行政 劃分 略 ③人口規(guī)模 20xx 年，全市年末總?cè)丝? 萬人，比上年凈增 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增加 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口，減少 ，下降 %。 20xx 年， B 市金 融業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢， B 市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，較年初凈增 億元，增長 %；各項貸款余額 億元，較年初凈增 億元，增長 %，存款和貸款的余額及凈增額 均居全省第二位， B 市金融機構(gòu)實現(xiàn)利潤 億元，同比增盈 億元。 B 房地產(chǎn)市場供求特征 物 業(yè)特點 : 目前市場在售樓盤相對集中在老城區(qū)和 XX 開發(fā)區(qū)，大致可分三類： 第一類以舊城改造的項目居多，主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，周邊環(huán)境較雜亂，小區(qū)景觀無從談起，面積以偏大戶型為主； 第二類為中小規(guī)模的樓盤，主要特征是：規(guī)模很小，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層和小高層建筑，規(guī)劃水平不高，小區(qū)無景觀，戶型以偏中大戶型為主，不同區(qū)域地段的樓盤售價相差較大，整體均價在 1400 元 /㎡左右； 第三類為規(guī)模稍大、品質(zhì)高的樓盤，如 XX 開發(fā)區(qū)的 D住宅在 980~1800 元 /㎡左右。打破 C 區(qū)的交通瓶頸，進一步強化 B“東大門”的交通樞紐地位，對提升城市品位、促進經(jīng)濟發(fā)展、改善居民生活具有十分重要的意義。一期項目包括：投資對 F 大道從 B 市康乾公司至東外環(huán)路路段（約 公里）的基礎(chǔ)設(shè)施及 X 湖公園建設(shè)；投資對 F 大道上述路段兩廂的土地及 X 湖公園周邊的補償土地（ F 大道上述路段兩廂的土地的補償順序為自西向東依次出讓）進行商住開發(fā)。占地約 600 畝，建筑面積約 60 萬平方米。分析項目的可行性，首先必須對該項目所關(guān)涉的政治、經(jīng)濟和地理的環(huán)境進行分析和把握。經(jīng)過不懈的努力，把中心城區(qū)建設(shè)成園林綠化城市、優(yōu)秀旅游城市和國家衛(wèi)生城市。因此，項目未來升值潛力巨大。 由以上分析可以看出，本項目選擇在 B市 C區(qū) X湖片區(qū)有利有弊，獲利與風(fēng)險并存。 通過相關(guān)的財務(wù)指標的分析可知，本項目的預(yù)期收益率符合房地產(chǎn)的投資利潤要求，因 此本項目從經(jīng)濟上是一個可行的投資項目。 項目的開發(fā)建設(shè)及