【正文】 （ 3） 法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。 有物業(yè)管理公司提前介入后 ,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ,使其專心開發(fā)建設(shè)。 從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入 ,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì) ,對物業(yè)實(shí)施超前管理 ,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見 ,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。根據(jù)市場調(diào)研，消費(fèi)者評價(jià)戶型最重要的因素依次為：布局、朝向。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財(cái)物等； （ 2） 對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止。 管理處人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維護(hù)、警戒及物資疏散搶救工作。 （ 17） 對公共區(qū)域進(jìn)殺蟲。 保潔管理： （ 1） 正確使用一切清潔設(shè)備及安全使用化學(xué)清潔劑。 (12) 不準(zhǔn)碾壓綠化土地，不準(zhǔn)損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。另外，還可以考慮種植紫藤、葡萄等攀延類植物。 7 （ 1）中心區(qū)：該區(qū)是 別墅 綠化的主體部分，側(cè)重休閑觀賞性。觀花類的灌木，其花朵鮮明艷麗，在色澤、質(zhì)感和樹形的表現(xiàn)上，具有強(qiáng)烈的景觀效果。綠化能給人帶來清新、舒適的感覺，使室內(nèi)也充滿生命力。所選樹種、花種要因地制宜，適合本地生長。坡屋頂 ， 整個(gè)小區(qū)的屋面設(shè)計(jì)為大大小小的雙坡頂、四坡頂，錯(cuò)落有致，層次豐富。 1 大溪地物業(yè)管理方案 姓名： *** 學(xué)號： ************ 班級： ************ 學(xué)校： ************ 2 大溪地別墅物業(yè)管理方案 一、 方案說明： 根據(jù)貴司對 大溪地 小區(qū)的物業(yè)管理要求和期望，我司通過對 大溪地 小區(qū)的實(shí)地踏勘，以及貴司提供有關(guān)該項(xiàng)目各方面的相關(guān)情況后，我司特?cái)M定出如下方案，為大溪地 小區(qū)提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。坡屋頂不僅具有很好的防水效果，而且架起的空間等于給頂層的房子加了一個(gè)空氣隔熱層，起到冬暖夏涼的作用。樹種選擇既要適應(yīng)生態(tài)環(huán)境，又要能體現(xiàn)傳統(tǒng)文化。同時(shí)植物也是室外空間布局和空間限定的重要因素之一。但開花期受季節(jié)的影響變化很大，在景觀設(shè)計(jì)時(shí)，必須依季節(jié)性的色彩、質(zhì)感變化加以運(yùn)用。要求樹木造型美觀，常綠，高矮結(jié)合：花卉品種多樣，色澤艷麗，四季均有花開；草皮常青，生命力頑強(qiáng)（考慮到有 孩子 會(huì)穿越草坪）。 （ 4）環(huán) 繞 綠化帶：應(yīng)選擇蔭濃、生長迅速、易栽易活、耐修剪、抗煙塵、抗病蟲害的樹種。 (13) 不準(zhǔn)在人行道上、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動(dòng)和臨時(shí)車輛只能停放在指定位置，非機(jī)動(dòng)車輛必須放在自己的停車場）。 （ 2） 清潔門廳、通道雨棚及后樓梯。 （ 18） 執(zhí)行及有效完成上級安排的其他工作。 （ 3） 工作指引 報(bào)警通報(bào) 認(rèn)真落實(shí)值班巡邏制度 ,保安、清潔、維修等值班人員要勤查 ,保證在自己防范范圍及時(shí)發(fā)現(xiàn)火情。如發(fā)出噪 音、污染，亂扔雜物， 搭建各類違章建筑、流動(dòng)攤販擾民等。而在布局上，消費(fèi)者認(rèn)為客廳、主臥、餐廳最為重要。 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者 ,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題 ,其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí) ,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題 ,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管 理正常運(yùn)行的角度考慮問題 ,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求 ,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān) ,就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大 ,然而 ,從物業(yè)管理的角度去考察 ,真正符合物業(yè)管理要求 ,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 ,就可以避免或減少那 些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素 ,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍 ,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。 有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選 購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處 ,造成可維護(hù)性不足 ,特別是在接管驗(yàn)收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便 ,也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。 （ 6） 戶型 的布局 戶型是消費(fèi)者最為關(guān)注的重要因素。 ............ 安全管理： 除安保人員保護(hù)居民外，應(yīng)多樹安全提示語，如在健身器周邊、變電箱旁，提示居民注意安全！ 治安 管理： （ 1） 對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行制止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。 義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員負(fù)責(zé)火場滅火。 （ 16） 及時(shí)清理花卉盆里的雜物，并澆水。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能 系統(tǒng)運(yùn)作正常。 (11)不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車，修車、練車。甬道兩旁可種月季、玫瑰、美人蕉、菊花、紫荊等花卉。 各區(qū)由于實(shí)際情況不同，需要分區(qū)討論。 （觀花類）灌木樹形低矮，基部易分枝成多數(shù)枝干，樹冠變化較大，有常綠或落葉的。 5 （ 5） 綠化是創(chuàng)造良好的小氣候環(huán)境的最直接的手段。 （二）基本設(shè)計(jì) 所考慮的因素包括： （ 1）別墅 主體綠化應(yīng)該有本 別墅 特色。 大溪地外立面 ， 強(qiáng)調(diào)大的體塊關(guān)系與轉(zhuǎn)折變化，以高檔藝術(shù)石、面磚、涂料等富有質(zhì)感的飾面材料，配合咖啡色、米黃色、象牙白等純凈柔和含蓄的色彩對比。 我司提交的物業(yè)管理方案闡述內(nèi)容：包括該項(xiàng)目的硬件狀況、物業(yè)管理模式、服務(wù)內(nèi)容及等級、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資源配置、物業(yè)管理合作方式等。三米層高半地下室 ， 為了提高地下空間的使用率，使其充分發(fā)揮功能性，大溪地每一戶地下室設(shè)計(jì)都高于地面 米，且層高 3 米，大大提高了地下室的使用價(jià)值。不僅要考慮到易成活、耐修剪、壽命長，又要顧及到物種的多樣性，體現(xiàn)教育特色和地方特色，突出個(gè)性化。所以必須重視室內(nèi)植物的擺放。 推薦樹種： 春：杜鵑、 山花、月季、梅花； 夏：紫荊、紫薇、梔子花、石榴； 秋：桂花、木芙蓉、木槿； 冬：山茶、杜鵑、臘梅。 山丘部分：以草坪（馬尼拉草）為主，間或一些樹型優(yōu)美的灌喬木。如，懸鈴木、合歡、槐樹、喜樹、檜柏等。 (14) 出租車接送小區(qū)住戶，上下客后必須馬上駛離，不得在小區(qū)內(nèi)招攬客人。 （ 3） 清潔墻壁、天花、燈飾、地面、空調(diào)風(fēng)口、黃銅及不銹鋼設(shè)備。 清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)要提高，標(biāo)準(zhǔn)要不折不扣地執(zhí)行，保證做到： “五定”（定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量）。 有警必報(bào)。 （ 3）設(shè)置保安部，其職責(zé)是： ① 貫徹執(zhí)行國家公安部門關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi) 的各項(xiàng)保安工作制度，對物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負(fù)責(zé)； ② 組織部門全體人員開展各項(xiàng)保安工作，提出崗位設(shè)置和人員安排的意見，制定崗位職 責(zé)和任務(wù)要求，主持安全工作例會(huì)； ③ 熟悉物業(yè)區(qū)域常住人員，及時(shí)掌握變動(dòng)情況，了解本地區(qū)治安形勢，有預(yù)見地提出對 物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見和措施； ④ 積極開展 “五防 ”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災(zāi)害 )的宣傳教育工作，采取切實(shí)措施，防止各類事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對策和妥善處理的能力； ⑤ 抓好對部門干部和職工的安全教育、培訓(xùn)工作，提出并落實(shí)教育培訓(xùn)計(jì)劃。鑒于本小區(qū)系以小高層結(jié)構(gòu)為主的住宅類別，在戶型布局上堅(jiān)持以下原則： 主臥、客廳、次臥朝南設(shè)計(jì)。 同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔 ,建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中 ,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題 ,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān) ,另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。 當(dāng)前 ,很多物業(yè) (特別是老舊物業(yè) )的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意 ,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高 ,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求 ,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。 提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施 ,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作 ,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的 ,主要就建筑安裝的后期 15 工作提出一些建議 ,為接管驗(yàn)收做前期 準(zhǔn)備 ,在深度和廣度上都存