【正文】 在一定的缺陷 ,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。為盡可能降低戶型的差異性，滿足各層次業(yè)主的心理需求和心理平衡，將根據(jù)戶型差異因素的不同分別以局部的優(yōu)化予以彌補(bǔ)，確保戶型的均好性。 按物業(yè)部的消防預(yù)案 ,以最快速度通報(bào) ,并在在場(chǎng)值班人員或領(lǐng)導(dǎo)的指揮下 ,同時(shí)展開一階段的工作。 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。 （ 15） 在公共場(chǎng)拾獲物品要及時(shí)上交上級(jí)或值班經(jīng)理處理。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合 jt 智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。 (10) 進(jìn)入車輛嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品。如桂樹、臘梅、茉莉等有香味植物。 3．生活區(qū)： 居民住宅 4．環(huán) 繞 綠化帶。 推薦樹種：海桐、紅繼木、珊瑚樹、紅葉李、紅楓、紅葉桃。由此可見，校園應(yīng)采用以喬木為主、喬灌草結(jié)合的綠化結(jié)構(gòu)。 （ 3） 實(shí)用性：所種 植物必須著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，在節(jié)省經(jīng)費(fèi)、凈化環(huán)境方面，都要有其突出的優(yōu)點(diǎn)，爭(zhēng)取以最少的投入，獲最大的效益。當(dāng)大師把以 大溪地原生美景和畫界巨匠高更的油畫藝術(shù)相結(jié)合的設(shè)計(jì)方案呈現(xiàn)在開發(fā)商面前時(shí)，他們知道，這就是大家所要的，也是這個(gè)社區(qū)想要呈現(xiàn)給所有業(yè)主的。 本方案 制定時(shí)參考的法規(guī)及文件： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 《 內(nèi)蒙古 自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 《 呼和浩特 市住宅物業(yè)管理暫行辦法》 《關(guān)于加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車輛停放保管服務(wù)收費(fèi)管理的通知》 二、 項(xiàng)目概況： 大溪地，是太平洋三大群島中最具熱帶海島風(fēng)情、面積最廣的法屬波利尼西亞群島的主島，它四面環(huán)海，在陽光下恣意閃耀著波光，湛藍(lán)清澈的海水和五彩繽紛的天然珍珠使其久富盛名。大溪地戶型 ， 大溪地在戶型面積規(guī)劃上為滿足業(yè)主個(gè)性化的需求做了精心設(shè)計(jì)，為業(yè)主提供 310380 平方米的產(chǎn)品。 （ 2） 綠化樹種應(yīng)豐富多彩，以培養(yǎng) 居民 對(duì)大自然的興趣，并豐富 人們 的知識(shí)。 下面談?wù)剢棠?、灌木、觀葉植物、草木花卉的不同作用及影響，以便采用最合理的 別墅 綠化格局。 6 （ 3）觀葉植物的應(yīng)用 觀葉植物以觀賞美麗的葉形、葉色為主，包括草本植物，屬多年生植物。如，雞爪槭、合歡、棕櫚、竹、含笑、紫荊、銀杏、紅葉李、紅繼木（適宜大片栽種）、白 玉蘭等。還可選擇高大喬木做外圍防風(fēng)植物。出租車司機(jī)屬來訪客人，必須正常辦理探訪手續(xù)。 （ 4） 將地板、地面進(jìn)行拋光上蠟。 “七凈”（各樓層地面凈、內(nèi)圍地 面凈、外圍人行道凈、雨（污）水井口凈、設(shè)備凈、地面路沿花草根凈、墻根凈）。各崗位當(dāng)值人員發(fā)現(xiàn)火情必須上報(bào)值班班長(zhǎng)和值班領(lǐng)導(dǎo) ,當(dāng)火勢(shì)不能在初期撲滅 時(shí) ,應(yīng)立即報(bào)火警 119。 裝修管理： 在大溪地別墅里， 對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。 盡量做到客廳和餐廳的分區(qū)。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者 ,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解 ,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論 ,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) ,提出一些合理的建議 ,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理 ,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù) ,同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入 ,對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是 不言而喻的。 （ 2） 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能 ,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。 （ 5） 戶型差異性調(diào)整 因住宅樓棟的區(qū)位以及住宅面積和景觀朝向不同，勢(shì)必導(dǎo)致戶型的差異性。或采取其他措施 ,將業(yè)戶叫醒后 ,才進(jìn)行通報(bào)。 （ 2） 工作職責(zé) 監(jiān)控中心負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。 （ 14） 發(fā)現(xiàn)異常情況或維修事項(xiàng)及時(shí)向主管匯報(bào)。 （ 3） 智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 (9) 停放好車輛后，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。建議種植灌木叢，并以觀賞性灌木為主。 2．運(yùn)動(dòng)區(qū)：包括籃球場(chǎng)、 排球 場(chǎng) 、健身區(qū)等 。這種灌木可以通過修剪技術(shù)改變?cè)煨?，增加景觀效果。反觀單位面積投入情況，喬木僅為草坪的 1/10，而后者的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)大于喬木。既要注重整體規(guī)劃，又要注意局部景點(diǎn)的藝術(shù)魅力。為此，開發(fā)商請(qǐng)來了國(guó)際著名的京澳凱芬斯設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)大師，在項(xiàng)目的 總體布局上兼收并畜了中式四和院空間、里弄街坊的傳統(tǒng)特色與歐式經(jīng)典開放式庭園的特點(diǎn)，將 TOWN－ HOUSE兩兩成組布置，在北邊一組設(shè)北向主入口，南 邊一組則采用南向主入口，這樣就使得每組 TOWNHOUSE 及每戶人家都擁有一個(gè)完全獨(dú)立完整的私家花園，形成了“獨(dú)立私家花園＋ TOWNHOUSE+景 觀入戶道路及綠化停車”依次相間的空間模式，并將圓柱、拱形門、拱形窗戶、拱形廊架等古典設(shè)計(jì)元素紛紛巧妙地引入到設(shè)計(jì)方案中，使整體空間層次分明，井然 有序，規(guī)則的建筑布局既有力的保證了最好的日照效果及綠化空間的最大化，同時(shí)與景觀水系、綠帶系統(tǒng)的回旋曲折形成了鮮明的視覺對(duì)比，增強(qiáng)了整體規(guī)劃布局的 趣味性，使之在理性與秩序的強(qiáng)調(diào)中，幾何構(gòu)圖的豐富層次中，光影變幻的效果中，盡顯宏偉莊重的格調(diào)和沉穩(wěn)尊貴 的身份感，儼然一座新新歐風(fēng)小鎮(zhèn)。大溪地位于成吉思汗大街南側(cè)的聯(lián)排別墅社區(qū)大溪地，便以此為設(shè)計(jì)靈感，用鐘靈秀麗的水景景觀和優(yōu)美典雅的建 筑藝術(shù)景觀將南太平洋熱帶島嶼的浪漫激情帶到了這里，演繹著當(dāng)代中國(guó)先進(jìn)階層的優(yōu)勢(shì)別墅生活。高得房率 ， 聯(lián)排別墅得房率遠(yuǎn)高于僅有 80%左右得房率的普通住宅，平均%的得房率保證了業(yè)主權(quán)益的最大體現(xiàn)。若條件許可，應(yīng)種植不同葉型、樹型、花型、果型和不同花期的樹種，但應(yīng)注意不 宜種植多刺、有惡臭、易引起過敏的樹種。 （ 1）喬木的應(yīng)用 喬木有常綠性和落葉性，其主干單一而明顯。觀葉植物依需光量不同可分為陽生植物、中生植物（陽陰性）和陰生植物，在造園應(yīng)用上，必須選擇有適當(dāng)光照的地點(diǎn)栽植，使其生長(zhǎng)繁茂，葉形美觀。 環(huán)湖綠化：垂柳。 車輛管理： 為維護(hù)小區(qū)交通秩序，保障車輛、行人安全，特制定本制度： （ 1） 遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)小區(qū)的道路、公用設(shè)施，不亂停放車輛。 (15) 車輛帶貨駛離小區(qū)，必須有相應(yīng)證明，屬貴重、大件物品或搬家物品，必須由住戶到管理處辦理有關(guān)物資放行手續(xù)，方可放行。 （ 5） 清洗休息廳沙發(fā)等。 10 “六無”（各管井無垃圾污物、無清掃工具、十字通道無碎紙皮核、前室和樓梯道無煙頭、地面無污水臟物、電梯門和電梯門口無紙屑臟物）。 11 當(dāng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)顯示火警信號(hào)或接到火情報(bào)告后 ,消防監(jiān)控中心要立即通知巡邏保安員前往火警現(xiàn)場(chǎng)觀察 ,并立即報(bào)回中心及直報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。 臥室門朝向避免與其他房間相對(duì)。 積極參與工程監(jiān)理工作 ,從物業(yè)管理的角度對(duì)工 程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題 ,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。 同時(shí) ,由于有了提前介入 ,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù) ,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌 。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。 如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單 位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 ,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始 ,從物業(yè)管理的角度 ,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制 ,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。如物業(yè)管 理公司介入深圳某大廈的管理后 ,嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn) .進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控 ,在開發(fā)商聘有監(jiān)理 16 公司的情況下 ,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題 ,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。 人員崗位匯總表 序號(hào) 崗位匯總 人員匯總 備注 （ 1）總經(jīng)理 1 （ 2） 物業(yè)副經(jīng)理 1 （ 3）工程副經(jīng)理 1 （ 4）會(huì)計(jì) 1 （ 5）出納員 1 （ 6）資料員兼打字員 1 （ 7）庫(kù)管員 1 （ 8）客服接待員 1 （ 9）管理站站長(zhǎng) 3 （ 10）監(jiān)控室值班 3 （ 11）供水工 3 （ 12）綜合管理員 20 （ 13）保潔員 10 （ 14）綠化工 3 （ 15）樓管員 3 （ 16）維修工 8