【正文】 廣告牌：在清石廣場選擇一醒目位置的廣告牌投放平面廣告 現(xiàn)場包裝設(shè)計效果：整體包裝要設(shè)計形象物，作為推廣的統(tǒng)一識別，形成視覺統(tǒng)一的效果。 該項目獨到的“一站式”青少年休閑娛樂廣場定位，低置業(yè)門檻，靈活的投資方式和促銷手段，必將激昂投資者的信心和投資熱情。 注：詳細實施方案待續(xù) 三）銷售手段 1）內(nèi)部認購 發(fā)放認購證 買家定價 ◎買家定價的重要性：使優(yōu)、劣鋪價值最大化，實現(xiàn)買賣方雙贏 ◎買家定價對銷售的影響 這種方式實際上是一種公開拍賣方式，也是銷售的一種很有效的手段。所以，為了促進項目的有利銷售，我們建議開發(fā)商對于部分購鋪款較大的客戶采取裝修抵首付的優(yōu)惠政策，吸引他們的進駐。 ﹡合理設(shè)置單鋪進深、面寬比例； ﹡回避帶 4編號鋪位的銷售。 項目雖然銷售優(yōu)勢眾多，但是也存在不足，主要體現(xiàn)在： 地理位置：沒有處在步步高商業(yè)圈的核心地帶，人氣相對有所回落； 消費主體 —— 學生來此消費有一段路程；而公交車相對較少 歷史原因：該項目所在地原有物業(yè) 一直做不起來，影響投資者信心 除此之外，項目定位時過于強調(diào)青少年的娛樂化，容易導致家長及學校對該項目的誤解，影響投資、經(jīng)營者的信心。因此，大部分投資者基本沒有在此進行高價值消費品及服務(wù)的投資意向。月） 最好地段（步步高正對面） 15 m2 2200 146 偏好地段（步步高斜對面） 20 1200 60 偏好地段（化校對面） 80 3600 45 偏差地段（湘天橋商貿(mào)城） 30 900 30 偏差地段（湘天橋商貿(mào)城） 30 700 23 二、超市百貨、專業(yè) 市場調(diào)查： 湘天橋商貿(mào)城 1）、湘天橋商貿(mào)城概述： 湘天橋商貿(mào)城位于天橋街，由小商品市場、服裝市場、菜市場三部分組成，總規(guī)模近 7000平米，除菜市場外，小商品市場和服裝市場總規(guī)模約 6000平米，共有鋪位約 190間，在原有市場的基礎(chǔ)上進行全面裝修，于 20xx年 10月份正式開業(yè)，承租率近 95%，承租情況較好，主要立足于周邊居民消費，經(jīng)營狀況一般。月之間，且以步步高百貨為核心，距離核心的遠近對租金水平起到?jīng)Q定性作用。二層經(jīng)營業(yè)態(tài)比例示意圖： 好運多服裝超市 好運多服裝超市位于步步高超市地下層，毗鄰湘天橋商貿(mào)城，僅一層，總面積20xx 平米左右，經(jīng)營品種以服裝為主，目前正在進行二次裝修階段，預(yù)計將于 20xx年 6月 12日開業(yè)。 功能優(yōu)勢： 項目集新銳電子、書刊、精品服飾、 文具、玩具、模型、電子游戲、網(wǎng)吧、桌球、餐飲經(jīng)營服務(wù)于一身，通力打造“一站式”休閑娛樂。 ﹡通過平面分割將鋪位分成各種面積單位，根據(jù)價格等相關(guān)條件，合理控制鋪位總值在市場可接受范圍內(nèi)。 所以，返租策略對本項目而言就好比雞肋，食之無味，棄之不舍。 此方案適用于單件商品營業(yè)額在 100元左右的商家。項目定位為首家大型專業(yè)化青少年休閑娛樂廣場，良好的發(fā)展前景必定吸引廣泛眼光卓越、信心充足的投資者。 二、目標投資客類型分析 依據(jù)我司多年操作商鋪的實踐經(jīng)驗，并結(jié)合項目地域性的特點，預(yù)計目標投資客將會以以下幾種類型為主： 第一：網(wǎng)吧經(jīng)營者 第二：游戲廳經(jīng)營者 第三：桌球城經(jīng)營者 第四：文具、玩具、模型代理商、零售商 第五：音像制品、電子產(chǎn)品經(jīng)營者 第六：文化休閑書籍經(jīng)營者 第七：服裝、服飾經(jīng)營者 第八：看好升值潛力的購鋪出租者 第九：風味小吃經(jīng)營者 第六部分：銷售整合推廣策略 一、推廣主題及賣點 l 派發(fā)傳單 目前這種方式被眾多銷售商 鋪所采用，其價格低廉，效果顯著，建議派專人定時、定點派發(fā)傳單，由銷售人員跟進。 該地擁有小型投資能力的居民為數(shù)不少，且正處于投資覺醒期，有投資欲望但需要進一步刺激。 2）網(wǎng)上征集知名品牌商家進駐 建議：選擇諸如“肯德基”等知名品牌，以超優(yōu)惠手段吸引他們的進駐，迅速提升廣場的經(jīng)營檔次和品位。當廣場竣工商家進駐時，即全額返回其裝修款項。這種方法雖然有利于開發(fā)商降低投資風險，卻大大提升了投資者的風險，導致投資者信心的流失。加之本項目前期投入小，多種靈活的付款方式（如：積點法分期付款等），將大大降低了他們的投資風險，加大他 們進駐本商場的決心。 我們必須摒棄現(xiàn)有商鋪的一些致命缺點，尋找創(chuàng)新、合理的新的競爭突破口。 3）、湘天橋商貿(mào)城租金水平（以使用面積計算） 業(yè)態(tài)類別 面積 租金 備注 小商品市場 11 46元 /m2在全市大型、專業(yè)商業(yè)樓盤投資進行得如火如荼之際，這里的商機似乎還沒有得到較大限度的發(fā)掘。 項目開發(fā)后必定引起周邊群眾的注意和議論，獲得小范圍內(nèi)的轟動效應(yīng)。 ◎與銷售價格綜合考