【正文】 f. 在價格上應(yīng)以市場為準(zhǔn)則，通過內(nèi)部認(rèn)購、促銷等多種形式實(shí)實(shí)在在讓利于客戶，真正為業(yè)主預(yù)留升值空間。從當(dāng)前的市場情況來看，環(huán)境因素越來越顯示出其無窮魅力。 b) 社區(qū) 目前 周邊生活設(shè)施及市政配套缺乏。 項(xiàng)目 綜合評價 項(xiàng)目：天安第一城 同致（無錫）地產(chǎn) 14 ③ 、 規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目一期工程總開發(fā)量為 100,000 ㎡，其中包括： 6 棟小高層，3 棟多層，一套 10 戶聯(lián)排別墅， 7 棟雙拼，并有 4000— 5000 ㎡共建。天安大廈 、 紅山半島等。 （ 2） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（略） （ 3） 項(xiàng)目自然環(huán)境分析 項(xiàng)目周邊地帶無任何高層建筑，視野開闊。選定房號后，憑工作人員開具的房號確認(rèn)單到簽約處辦理定房手續(xù)。 ｃ、 號 碼的先后順序原則上以客戶第一次登記的時間為依據(jù)。 主要方式：以較高價格（相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)價值的 110%）推出 多層、雙拼 、 聯(lián)排別墅 等 單位。 從本項(xiàng)目提供的二房、三房、四房等戶型比例結(jié)構(gòu)看 ， 二房：三房：四房比例分別為 %： %： %（數(shù)量為 32： 238： 18 套），項(xiàng)目 綜合評價 項(xiàng)目：天安第一城 同致（無錫）地產(chǎn) 4 其組成結(jié)構(gòu)不太符合長春普通市場認(rèn)可的需求比例。 城市規(guī)劃功能： a) 從長春市現(xiàn)有的地理?xiàng)l件看 ： 西部有機(jī)場，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高層建筑物，決定了這一區(qū)域不會有大規(guī)模的住宅區(qū)；長春市北部是工業(yè)區(qū)，也是伊通河的下游，處于城市的下風(fēng)地，不適合建大片的居住區(qū)；東部多丘陵，而且有凈月 潭保護(hù)區(qū)，不可能將市區(qū)再向東擴(kuò)展；只有南部地區(qū)受地理環(huán)境的限制少，有很大的土地供應(yīng)量，而且處于城市的上風(fēng)地帶，適合建設(shè)高檔的生活住宅區(qū)并有利于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 2. 取長春市現(xiàn)有 3000 元 /M 3200 元 /M 3500 元 /M 3800 元 /M4000元 /M 4200 元 /M 4500 元 /M2 的價位進(jìn)行 目標(biāo)客戶分析 。通過整合營銷創(chuàng)立小區(qū)的品牌，提升 天安 地產(chǎn)的品牌形象。每批單位為５０套至１００套。 ｂ、有意向認(rèn)購本批單位的持 號 碼客戶在規(guī)定時間之前到達(dá)現(xiàn)場確認(rèn)參與本次選購。 該區(qū)以高新技術(shù)企業(yè)和高等學(xué)校等為主要實(shí)體單位，空間疏曠，噪音污染小，衛(wèi)生狀況一般，并缺乏良好的景觀設(shè)置。天湖苑 ； 杭州 1984 年，天安（中國）在上海開發(fā)的“聯(lián)誼大廈”是中國大陸第一個甲級涉外寫字樓之一。 公共空間 ： 自由、優(yōu)雅、氣派的公共空間 5000 平米的休閑廣場： 超大、優(yōu)雅的休閑廣場是業(yè)主休閑的主要場所之一，倍感自由與放松。單純的對地塊進(jìn)行炒作不存在其價值提升的資本，同時時間亦不允許，只能采取強(qiáng)勢廣告宣傳天安的品牌使長春市民對品牌的認(rèn)知替換對項(xiàng)目地塊的認(rèn)知。 d. 應(yīng)充分依托 “城” 概念這一 大 賣點(diǎn)，充分 利用各種認(rèn)知渠道，巧妙宣傳，產(chǎn)生明星效應(yīng)，引導(dǎo)消費(fèi)者對項(xiàng)目升值潛力的認(rèn)知，達(dá)到既定的銷售目標(biāo)。 從項(xiàng)目地塊的區(qū)域位置來看，其前景能被市場認(rèn)同，能支持一定的購買價格，但要實(shí)現(xiàn) 較高 的價位存在一定的難度。 2) 一期工程在進(jìn)行的同時，要注意屏蔽周邊的劣勢景觀，避免給目標(biāo)客戶帶來的不利影響。 e) 品牌認(rèn)知度 天安地產(chǎn)在長春市還沒有建立品牌形象，在長春人心目中還沒有形成有效的影響力。 B、采暖方式 ：可采用集中供熱與分戶采暖兩種方式。天安鴻基花園 、 “ 項(xiàng)目 綜合評價 項(xiàng)目：天安第一城 同致（無錫）地產(chǎn) 13 華北區(qū) ：北京 （ 2） 項(xiàng)目所在區(qū)域的交通環(huán)境構(gòu)成狀況 項(xiàng)目位于衛(wèi)星路，前進(jìn)廣場，交通不便，出租車是基本出行工具。 第二批單位推出 ａ、視第一批單位的市場反應(yīng)情況，確定第二批單位房號、價格及推出時間。 ｆ、派 號 期間，挑選一小批樓層、朝向較差的單位作為優(yōu)惠單位，讓所有客戶自由選購。 a) 人員推銷 （略） b) 營業(yè)推廣 ： 鼓勵消費(fèi)者直接購買 和 鼓勵企業(yè)推銷人員 實(shí)際上是向消費(fèi)者 或企業(yè)人員提供一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力合理確定“刺激”，使中間商或消費(fèi)者感到市在實(shí)惠 ， 真正起到促進(jìn)銷售的作用（推廣宣傳上將注意處理負(fù)面 的影響） 。 (1)、市場特點(diǎn) A、 普遍的銷售均價在 3500 元 /平方米左右，從而奠定了“高價位”地段的市場心理基礎(chǔ)。隨著近幾年的開發(fā)，南部地區(qū)已初具規(guī)模，市政府將預(yù)留一大片區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)成為一個 CBD 區(qū)域，作為未來城市的商貿(mào)中心。在對客戶定位之前，應(yīng)該先了解 一般家庭的年收入 、置業(yè)影響因素和客戶對戶型及面積的選擇等情況。 推出階段（ 三 個月） 營銷目的：強(qiáng)化項(xiàng)目導(dǎo)入期給人留下的產(chǎn)品印象， 使目標(biāo)市場從注意產(chǎn)品發(fā)展到對產(chǎn)品感興趣，產(chǎn)生購買欲望，制造氣氛。 c) 參考客戶的需求以及最高承受價，對基準(zhǔn)價進(jìn)行修正，形成第一批的銷售價格。③限制每位客戶的選房時間。 ｅ、優(yōu)先選購?fù)瓿珊?，本批剩余的房號進(jìn)入市場，讓所