【正文】 若乙方不按時付款或不按時來簽訂正式合同超過七天，甲方有權(quán)將乙方所認(rèn)購房產(chǎn)另行發(fā)售，乙方所付款項不予退還。 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。 甲方與購房客戶簽訂買賣合約后，因合約條款引起的糾紛和責(zé)任均由甲方承擔(dān)，與乙方無關(guān)。如超 出約定的支付期限達(dá) 10 日以上，則每天應(yīng)追加應(yīng)付銷售代理費總額的 %給對方作為違約金。 委托方式 乙方負(fù)責(zé)全部的策劃及銷售工作。 第三條 名片的接受和保管 名片應(yīng)先遞給長輩或上級。 第九、 通話應(yīng)簡明扼要，不得在電話中聊天。 1 出入 房間的禮貌：進(jìn)入房間，要先輕輕敲門，聽到應(yīng)答后再進(jìn)。 胡子：胡子不能太長，應(yīng)經(jīng)常修剪。 （普通員工受降級處分時即進(jìn)入觀察期，只享受試用期待遇。 3． 銷售員在接聽電話時，均要求嚴(yán)格使用公司標(biāo)準(zhǔn)用語，不能主動留下本人姓名及聯(lián)系電話，除非客戶主動要求。 二、項目銷售階段 預(yù)銷售期 (內(nèi)部認(rèn)購期 ) 目標(biāo) ：在業(yè)內(nèi)擴(kuò)大知名度；攔截其他樓盤客戶；塑造產(chǎn)品形象， 引發(fā)客戶欲望；累計至少三成客戶以利公開發(fā)售。： 。 地點：公司本部或現(xiàn)場售樓處 階段工作安排和銷售目標(biāo)的確定 進(jìn)現(xiàn)場的詳細(xì)的詳細(xì)準(zhǔn)備（包括協(xié)助策劃人員的具體工作） 部分收受定金，不足部分于公開銷售期補齊 銷售培訓(xùn)和答客問的反復(fù)練習(xí) 公開銷售期 目標(biāo) ：造成公開即暢銷的場面，收獲前期工作成果；將銷售成績 迅速傳播并告之客戶；創(chuàng)造熱 烈的銷售氣氛；評價銷售目 標(biāo)并予以調(diào)整。 4． 同一 家庭的客戶，分別看樓并經(jīng)過不同銷售員作客戶記錄后，成交后如有異議，均以第一客戶記錄為準(zhǔn)。） 一、 三次書面警告； 二、 因工作失職，造成客戶投訴，需公司代其出面調(diào)解； 三、 損壞公司公共用品，經(jīng)濟(jì)價值在 500元以上； 四、 搞小團(tuán)體、拉幫結(jié)派，影響公司團(tuán)隊精神； 五、 一年中有 三個月（含）因遲到、早退而罰款； 四、職員有下列行為之一，將受到公司除名處分。 口腔：保持清潔，上班前不能喝酒或吃有異味的食品。進(jìn)入后回手輕輕關(guān)好房門。 第十、 若是超出自己處理權(quán)限的電話，請馬上將電話交給能 夠處理的人。 把自己的名片遞出時，應(yīng)把文字向著對方，雙手拿出，一邊遞交一 邊清楚說出自己的姓名。甲方承擔(dān)相關(guān)的宣傳推 廣費用。 銷售成交標(biāo)準(zhǔn)為：客戶已交來規(guī)定的足額定金并簽訂認(rèn)購書。 如甲方不能按本合同第七條第一款規(guī)定的廣告推廣預(yù)算和第二款的廣告計劃支付相應(yīng)費用，導(dǎo)致銷售進(jìn)程及計劃受阻，乙方不承 擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 附件： 雙方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人代表證明書。 六、發(fā)展商須于 1999 年 11 月 8 日前將乙方訂購之房產(chǎn)，按政府有關(guān)規(guī)定驗收合格后交乙方使 用。各方須嚴(yán)格遵守本認(rèn)購書內(nèi)各條款內(nèi)容，不得違約。 本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，均具同等效力。 在本合同簽訂后，甲方應(yīng)向乙方開具完善的銷售代理委托文件。甲方應(yīng)按時支付乙方銷售代理費。（委托清單附后）。男女地位、年齡有很大差別時，若女性年輕，可先把女性介紹給男性。未聽清時，及時告訴對方，結(jié) 束時，應(yīng)禮貌道別，待對方切斷電話，自己再放話筒。伸手時，同性間應(yīng)先向地位低或年紀(jì)輕的，異性間應(yīng)先向男方伸手。 指甲：指甲不能太長，應(yīng)經(jīng)常修剪。 （一） 三次口頭警告； （二） 與同事在辦公區(qū)內(nèi)爭吵； （三） 因工作失職造成客戶投訴，情節(jié)輕微； （四） 未經(jīng)許可將公司文件、信息資料向外傳播，未造成經(jīng)濟(jì)損失； （五） 毀壞公共用品，經(jīng)濟(jì)價值在 500 元之內(nèi)； （六） 擅離工作崗位或在工作時間內(nèi)處理私人事件； （七） 代其他員工打卡； 三、職員有下列行為之一，將受到公司降級處分。 2． 凡為商鋪或已購房客戶來訪，銷售員均應(yīng)熱情介紹，但不算一次接待，遇上門索取資料者，算一次接待。 保安、衛(wèi)生清 潔人員的禮儀和工作內(nèi)容的培訓(xùn)和演練 。: 項目銷售經(jīng)理手冊 安佳從業(yè)精神 理想激情 團(tuán)隊協(xié)作 安佳客戶服務(wù)精神 伙伴關(guān)系 專家服務(wù) 安佳工作作風(fēng) 不講不行的理由，只找能行的辦法 創(chuàng)新精神與嚴(yán)謹(jǐn)操作的統(tǒng)一 目錄 銷售管理流程 4~12 崗位職責(zé) 13~19 銷售制度 20~29 部門協(xié)調(diào) 29 與發(fā)展商溝通制度 30~31 獎懲制度 32~34 銷售員行為規(guī)范（禮儀守則） 35~45 銷售工具（銷售資料范本） 40~81 房地產(chǎn)專業(yè)知識 （與銷售相關(guān)專業(yè)知識） 82~99 營銷技巧100~114 附：（表一） 銷售管理流程 項目前準(zhǔn)備 項目小組的建立 （ 1） 項目小組架構(gòu) ：在項目簽定銷售代理協(xié)議后，成立項目小組。 銷售人員進(jìn)場； 老客戶的信息傳播和已聯(lián)絡(luò)的客戶的邀約，以創(chuàng)造人流； 通知引導(dǎo)期已定的客戶，并于公開期補足定金，擴(kuò)大氣氛； 各種現(xiàn)場活動的組織； 強(qiáng)銷期： 目標(biāo) ：加強(qiáng)客戶的介紹；動員客戶返回參加各種現(xiàn)場活動 ] 客戶追蹤、補足和簽約； 利用已定客戶介紹客戶成交； 現(xiàn)場活動的組織； 穩(wěn)定強(qiáng)銷期 銷售后期 目標(biāo) ：加強(qiáng)有潛力地區(qū)宣傳；電話跟蹤有成交欲望的客戶；加強(qiáng) 補足和簽約工作 一、 延續(xù)銷售氣氛； 二、 通過客戶資料過濾客戶，追蹤客戶 ； 三、 以利益加強(qiáng)客戶追蹤客戶； 四、 持續(xù)跟蹤客戶補足和簽約； 五、 研討未售出戶數(shù)之原因，加以改進(jìn)； 六、 激勵現(xiàn)有人員士氣，達(dá)成銷售目標(biāo)； 項目的總結(jié)與表彰 （ 1） 項目總結(jié)： （ 1） 項目操作過程回顧； （ 2） 項目操作中的問題與創(chuàng)新； （ 3） 形成文字留檔備案； （ 2） 項目檔案的歸檔 （！）項目銷售全套銷售工具 （ 2）將上門客戶的登記表和尊客咨詢等內(nèi)容存入電腦備案管理。 5． 同一批來了幾個客戶，當(dāng)前銷售員接待時，原則上其它銷售員不作介紹，除非得到該銷售員的請求或客戶要求，其它銷售員可以協(xié)助接待，但不能遞上自己的名片。 降級員工在新的工作崗位上仍表現(xiàn)不佳； 工作失職，造成客戶投訴，情節(jié)異常惡劣； 盜用公司物品； 蓄意破壞公司物品； 未經(jīng)公司許可，私自受雇于其他公司； 嚴(yán)重?fù)p壞公司對外形象； 泄露公司商業(yè)機(jī)密，造成公司重大經(jīng)濟(jì)損失； 在公司酗酒、打架斗毆； 應(yīng)聘公司職位時，提供虛假資料，被公司查實； 嚴(yán)重違反公司勞動紀(jì)律； 1 觸犯刑律； 除上述行為外，公司將視員工行為的情節(jié)輕重、后果大小、認(rèn)識態(tài)度不同給予行政處分，解釋權(quán)在公司。 女性職員化妝應(yīng)給人清潔健康的印象，不能濃妝艷抹，不宜用香味濃烈的香水。進(jìn)入房間后，如果對方正在講話，要稍等靜候，不要中途插話，如有急事要打斷對話，也要注意把握時機(jī)，請用：“很抱歉，能打斷您一下嗎？”開始說話。轉(zhuǎn)交前，請先扼要匯報對方談話內(nèi)容。 接對方的名片時，應(yīng)雙手去接，拿到手后應(yīng)馬上看，正確記住對方的姓名后，將名片收起。 委托期限 委托期限自本合同簽訂之日起至該項目入伙之日起。 乙方收到甲方付來的銷售代理費后，應(yīng)向甲方開據(jù)票據(jù)并自行交納有關(guān)稅費，甲方不代扣稅費。 乙方義務(wù) 乙方保證對本項目代理銷售工作盡善盡責(zé)，同甲方進(jìn)行多方協(xié)調(diào)和溝通。 委托房號清單。如無故延期，每延一日，發(fā)展商按乙方所付房款的銀行存款利息賠償乙方。 五、本認(rèn)購書以甲方收到乙方交來定金時即生效（如乙方以支票方式定購，以乙方定金正式進(jìn)入甲方指定的帳號日為協(xié)議生效日）。 本合同若有未盡事宜，由雙方協(xié)商另行簽訂補充合同，補充合同與本合同具同等法律效力。 雙方權(quán)利及義務(wù) 甲方義務(wù) 甲方確保本項目符合政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)向乙方提供相應(yīng)證明文件（復(fù)印件）。委托期限結(jié)束時，根據(jù)最終的銷售率，按本合同規(guī)定的相應(yīng)的銷售代理費的比例，進(jìn)行最終結(jié)算，多退少補。房地產(chǎn)證號為： 經(jīng)協(xié)商，甲方同意將該項目委托給乙方獨家策劃代理銷售。 D、 男女間的介紹，應(yīng)先把把男性介紹給女性。對方講述時要 用心聽，并 記下要點。 1 握手時用普通站姿，并注視對方眼睛，握手時脊背要挺直，不彎腰低頭，要大方熱情，不卑不亢。 具體要求是： 頭發(fā)：職員頭發(fā)要經(jīng)常清洗，保持清潔，男性頭發(fā)不宜太長。 有二次以上上班著裝違反公司著裝要求； 儀容、儀表不符合公司要求； 接聽電話時，未使用禮貌用語； 辦公臺面凌亂不堪； 在辦公區(qū)內(nèi)吸煙； 上班時間經(jīng)常打私人電話，利用公司電話拔打聲訊臺（經(jīng)查實，費用將從職員工資中扣除）； 工作時間在辦公區(qū)內(nèi)聊天、大聲喧嘩影響他人正常工作； 二、職員有下列行為之一，將受到公司書 面警告。 根據(jù)實際情況召開的各項會議 （六） 客戶接待制度 銷售人員接待客戶規(guī)則 （私傭） 1． 每天以銷售員簽到次序接待客戶，遇到當(dāng)前銷售員正忙或不在現(xiàn)場，下一位應(yīng)即補上，算一次接待，原銷售員事后補回一次接待機(jī)會。 （ 7） 銷售流程的講解：發(fā)展商和代理商在項目中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系；二者在銷售過程中的責(zé)權(quán)分工；定金和首期款收取程序；合同簽署的注意事項；風(fēng)險的規(guī)避；簽定合同的技巧； （ 8） 答客問的講解 （ 9） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：收費標(biāo)準(zhǔn)；公共契約和管理規(guī)則等； （ 10） 銷售人員的禮儀行為準(zhǔn)則和個人銷售提成水準(zhǔn)及獎懲制度； （ 11） 結(jié)合目標(biāo)客戶心理及行為模式講解銷售技巧；現(xiàn)場銷售氣氛的營造；銷售技巧；語言和體態(tài)技巧；客戶心理分析等； 實地講解 ： 現(xiàn)場針對項目情況、策劃包裝方式及手法等進(jìn)行實地 講解； 競爭對手銷售樓盤的現(xiàn)場觀摩； 同類樓盤的銷售現(xiàn)場走訪； 銷售演練與考核 ： 由策劃人員、銷售負(fù)責(zé)人共同就項目實際操作進(jìn)行培 訓(xùn)的綜合演練。 包括公司高層銷售管理人員、項目經(jīng)理或項目 負(fù)責(zé)人一名，銷售人員若干，負(fù)責(zé)該項目的策 劃人員、行政、財務(wù)人員和主要外協(xié)單位如廣 告公司等。 （ 3） 根據(jù)項目中人員表現(xiàn)和工作情況進(jìn)行人員表彰。 6． 帶客戶到現(xiàn)場看樓的順序以簽到次序為準(zhǔn)或根據(jù)具體情況協(xié)商。 獎 勵 公司對職員所做的成績設(shè)有以下三種獎勵方式： 一、口頭表揚 二、書面表揚：在公司對外刊物或公司公告欄上用文字形式提 出表揚。 工作場所的服裝應(yīng)清潔、方便，不要過分追求修飾。 1 遞交物件時，如遞文件等，要把正面、文字對著對方的方向遞過去，如果是鋼筆，要把尖向著自己，使對方容易接著；至于刀子、剪刀等利器，應(yīng)把刀尖向著自己。 三 客戶服務(wù)禮儀 接待工作極其要求 A、 在規(guī)定的接待時間內(nèi)，不缺席。如遇對方姓名難以辯認(rèn)，應(yīng)馬上詢問。 在委托期限內(nèi)，所委托的物業(yè)都須通過乙方進(jìn)行銷售，甲方不再自行銷售或委托他人銷售。 買賣合約簽訂及款項收取 在委托期限內(nèi)，乙方按雙方商定的價格及付款方式對外銷售。每周舉行一次銷售工作會議，定期向甲方提供詳盡的銷售情況分析報告。 甲方： 乙方： 代表：